Dívidas de IPTU até a venda do imóvel, não responde o novo possuidor por disposição de lei!
Prezados Colegas :
As dividas provenientes de débitos com o IPTU só são devida a cobrança ao novo proprietário a partir da tradição. Digo um cidadão que comprou um imóvel, mas por não consultar um advogado com antecedência veio a fechar um contrato de compra e venda feito em que consta que os débitos até a tradição é de responsabilidade do vendedor. Assim é imperioso afirmar que o novo comprador segundo a lei, não responde por débito com IPTU e demais encargos, inclusive a Taxa de Condomínio não pago anteriores a tradição da compra e venda de imóvel. Nós aconselhamos aos colegas que ao serem consultados pelas partes, durante a pré-feitura da minuta do contrato de compra e venda, atinarem para o ( art.502 do CC ). Caso o novo possuidor do imóvel constate que existe um débito junto a Fazenda Municipal com referencia ao imóvel, mas constando que é debito de IPTU devidos antes da tradição, seja da data da assinatura do contrato ou termo; deve esperar a notificação administrativa ser efetivada para por depois oferecer sua defesa escrita e em seguida esperar o crivo final administrativo publicado. Entretanto deve aí a parte ingressar com Mandado de Segurança sem liminar para anular o debito constituído administrativo. Se existir já execução fiscal, é só garantir o Juízo e embargar alegando o direito previsto no ( art.502 do CC ) ou deixar acontecer a penhora e por depois do mesmo jeito embargar. As dividas de Luiz, água, gás, condomínio e etc, será discutida depois em outra matéria.
FEITAS AS INDAGAÇÕES A RESPEITO, GOSTARIA DA OPINIÃO DOS COLEGAS!
LEI No 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002 - Código Civil Brasileiro Vigente..
Art. 502. O vendedor, salvo convenção em contrário, responde por todos os débitos que gravem a coisa até o momento da tradição.
Juscelino da Rocha - Advogado
Tenho a impressão que as dívidas tributárias não são alcançadas pela disposição do Código Civil. Veja o Código Tributário Nacional:
Art. 130. Os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, e bem assim os relativos a taxas pela prestação de serviços referentes a tais bens, ou a contribuições de melhoria, subrogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação. Parágrafo único. No caso de arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorre sobre o respectivo preço.
Apesar de formalmente o CTN ser lei ordinária (Lei 5.172/1966), materialmente é lei complementar (Constituição Federal, art. 146). Assim, parece-me que no caso prevalece a disposição do CTN, qual seja, é necessário constar do documento de venda a quitação de todos os débitos anteriores, sob pena do adquirente, mesmo após a tradição/transferência da propriedade, responder pelos débitos de tributos devidos antes deste evento.
Quanto a taxas de condomínio, parece-me que há um aparente conflito no âmbito do próprio Código Civil (não solucionável pela hierarquia das normas nem pela cronologia). Veja que o mesmo Código Civil trata de forma específica relativamente aos condomínios no artigo 1.345 (que se encontra no capítulo do Condomínio Edilício):
Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
Assim, quer me parecer que a disposição do artigo 502 tem natureza de norma geral e a do 1.345 de norma especial, que prevalece sobre aquela. Como o art. 1.345 não possui qualquer possibilidade de exceção (via convenção entre as partes), não me parece que se aplique à espécie o artigo 502 - que, se fosse possível, seria uma burla à disposição expressa de lei.
Gostaria de complementar a resposta com o art. 123 do CTN, que diz ser inoponível ao fisco as convenções entre particulares, mesmo porque a capacidade contributiva decorre da lei, não podendo ser modificada por contrato particular. Embora inoponíveis ao fisco, podem ser utilizadas em ação regressiva.
Prezado Colega:
Em primeiro plano gostaria de parabenizar a sua intervenção brilhante quanto a matéria prevista no ( art. 502 do Código Civil Brasileiro Vigente ), entretanto ao invez de invocarmos o ( art. 131, I do CTN ) que é especifico a matéria, mas pertinente as convenções contratuais firmadas anteriormente ao Código Civil de 1916 da mesma forma que V.Sa., invocou o ( art.130 do CTN ). Caro colega cabalmente se enxerga no texto da lei que segundo dispões as disposições gerais, de que na ausência de dispositivos legais deveria vingar o ( art.130, I do CTN ). Desta forma é de se considerar que o ( art.131, I do CTN ) só pode ser aplicado quando não houver previsão contratual, vez que o ( art. 123 do CTN ) encontra-se em perfeita sintonia com o ( art. 502 do Código Civil ). Sabiamente o legislador que elaborou o nosso Código Civil visando esta sintonia dos dois dispositivos, quis que quando das transações de compra e venda de imóveis o vendedor não ocultasse os encargos do imóvel quando da venda, vez que ciente o comprador é óbvio na transação de compra e venda chegar-se a ajusta o preço levando em conta os débitos existente para o imóvel. Daí no que se refere ao direito regressivo é inexistente, nem mesmo o Código Civil, nem tão pouco o Código Tributário Nacional expressamente disciplina. No que se refere ao ( art.502 do CC ) não é texto legal genérico, mas sim uma situação nova que a sociedade deve aceitar com bons olhos. A fazenda pública se interesse tiver pode e deve executar a qualquer tempo os débitos desde a data do não pagamento e a inscrição na divida ativa, se não o fez foi por inércia que nos termos da lei nunca poderia o adquirente ao se resguardar na convenção ser responsabilizado agindo de boa fé.
Com relação ao condomínio também não há o que se falar em conflito entre normas internas, ou seja, o conflito entre 'internormas', vez que a aplicação do ( art.1.345 do CC ), onde diz: 'O adquirente de unidade autônoma responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios'. Assim sendo, o transcrito dispositivo certamente, quis o legislador também dizer que 'na ausência de convenção nos termo do ( art.502 do CC ) o adquirente responde pelos débitos. É indiscutível o entendimento, vez que do contrário o ( art. 1.345 do CC ) não seria regra especifica e o contido no ( art. 502 do CC ) tratar-se de exceção a regra, de forma que se assim o legislador não o quisesse já estaria disciplinando em um só dispositivo como no caso o discernimento por completo no ( art.1.345 do CC ). A verdade é que a mesma interpretação hermenêutica aplicada na regra prevista do CTN são similares as regras contida no CC com referências ao condomínio. A propósito entendemos que a disposição de exceção contida no ( art. 123 do CTN ) é semelhante a regra fixada para o ( art.502 do CC ) frente ao ( art.1.345 do CC ). Caso a exceção teoricamente encontrar-se nas disposições gerais do CTN para o direito tributário; enquanto para o direito imobiliário a disposição geral é inversa e encontra-se prevista no ( art. 502 do CC do Título V, Capitulo I, Seção I - DISPOSIÇÕES GERAIS ). Nestas considerações entendemos que não havendo convenção particular nas transações imobiliárias, incorre o adquirente na obrigação prevista no ( art.1.345 do CC ). Desta forma o nosso entendimento encontra-se curtíssimo, e conseqüentemente seguido pelos Tribunais, vez que o direito por belo que seja foi feito por percas a serem juntadas na ordem do pensamento do legislador e não do pensa o homem, mas o que é a lei.
Juscelino da Rocha - Advogado
LEI Nº 5.172, DE 25 DE OUTUBRO DE 1966.
Dispõe sobre o Sistema Tributário Nacional e institui normas gerais de direito tributário aplicáveis à União, Estados e Municípios. Disposições Gerais Art. 123. Salvo disposições de lei em contrário, as convenções particulares, relativas à responsabilidade pelo pagamento de tributos, não podem ser opostas à Fazenda Pública, para modificar a definição legal do sujeito passivo das obrigações tributárias correspondentes. Art. 130. Os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, e bem assim os relativos a taxas pela prestação de serviços referentes a tais bens, ou a contribuições de melhoria, subrogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação. Art. 131. São pessoalmente responsáveis: I - o adquirente ou remitente, pelos tributos relativos aos bens adquiridos ou remidos; (Redação dada pelo Decreto-lei nº 28, de 14.11.1966)
LEI Nº 9.507, DE 12 DE NOVEMBRO DE 1997.
Regula o direito de acesso a informações e disciplina o rito processual do habeas data. LEI Nº 9.278, DE 10 DE MAIO DE 1996. Regula o § 3° do art. 226 da Constituição Federal.
