Assembleia: Código Civil x Convenção Condominial

Vale o código civil, ok?

Se a convenção foi aprovada por mais de 50% dos condôminos e pela administradora. vale o que esta na convenção...no entanto existe varias jurisprudências sobre esse tema.

Ainda que ela seja "jurássica", leia-se muito anterior ao novo Código Civil!?
Porque assim, estamos refém de uma ditadora, que nos colocou em uma enrascada com uma empresa de caráter duvidoso, onde o responsável pela mesma se apresentou como engenheiro e tem apenas ensino médio, a empresa não tem registro no CREA, nem responsável técnico, tem vários processos, tanto trabalhistas como de outros condomínios, que está fazendo a reforma (pintura externa/interna) do condominio, onde os profissionais até arrombam as janelas dos condôminos que não estão para pintar. Fora que é um serviço de porco, estão pintando sem terem lavado e lixado antes, e ela parece que está achando tudo normal, e diante disso tudo já solicitamos que ela convoque uma assembléia, porque ela juntamente com o conselho disseram que ao fazer os orçamentos para encaminhar para aprovação da assembléia já tinham averiguado os dados e a idoneidade da empresa (o que definitivamente não parece ter sido feito, devido a tudo que está ocorrendo e ao histórico péssimo da empresa), mas literalmente ignorou todas as solicitações. E ainda tem a desfassatez de dizer pra que nós não "arrumemos" confusão com o responsável pela empresa porque ele já recebeu 40mil de entrada, o que gera dúvida inclusive sobre se o contrato foi realmente assinado.

para um eventual processo contra o sindico ou administradora...coloque tudo na ata do condomínio, solicite que todos os moradores assinem, grave tudo, áudio , vídeo...pois assim fica muito mais fácil para que todos possam ter garantias do serviço e dos valores pagos.

Nesse caso específico vale o que determina o Código Civil, ou seja, 1/4 dos condôminos.

Quando ele (o CC) quer deixar a critério da convenção estabelecer uma determinada regra, ele se vale da fórmula expressa: " "far´-se-á de tal ou qual maneira, salvo disposição diversa na convenção de condomínio". É o que em Direito se chama "regra dispositiva", ou seja, a lei deixa a critério das partes eleger as regras que entendam melhor para reger as relações travadas entre elas. Essa possibilidade deve vir expressamente prevista na própria lei.

Desse modo, quando se trata de norma dispositiva, a lei só se aplica subsidiariamente, e tal como posta, quando as partes não estabelecerem expressamente uma regra diversa, e até mesmo em sentido contrário. Temos como exemplo os seguintes dispositivos:

"Art. 1348 (...)
§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, SALVO DISPOSIÇÃO EM CONTRÁRIO NA CONVENÇÃO."

Aqui vale o seguinte: se a convenção não proibir (ela for silente), o síndico pode transferir poderes. Se ela proibir expressamente, não pode.

"Art. 1352
Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, SALVO DISPOSIÇÃO DIVERSA da convenção de constituição do condomínio."

Aqui vale o seguinte: se a convenção nada previr (silente), os votos são proporcionais às frações ideais; se a convenção tratar de modo diverso, vale o que ela (convenção) previr;

No caso específico da convocação de assembleia extraordinária (art. 1355) percebe-se claramente que não se trata de regra dispositiva (onde a convenção pode estabelecer de modo contrário à lei), mas sim de uma norma cogente, obrigatória, tanto que não se vê, no dispositivo, a possibilidade de previsão de modo contrário na convenção. A norma não deixou qualquer margem de escolha aos condôminos:

"Art. 1.355. Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos."

Ao estabelecer quórum de 50% + 1 para convocação de assembleia, a convenção engessa, de modo ilegal, o direito da minoria (25%) de condôminos levar questões de seu interesse à apreciação dos demais.

Super obrigada Hen_BH. Ótimos teus esclarecimentos, não tinha ciência dessa diferença. Era tudo que precisávamos!
Obrigada aos demais também pelas dicas e atenção!