Meu caro. Exigir, para a expedição da guia do ITBI, pagto dos IPTUs devidos é coação, cujo remédio é um mandado de segurança.

A prefeitura, querendo, que inscreva o débito em dívida ativa e o execute judicialmente, tem todo o direito. O arrematante se subroga nas dívidas tributárias, se não consta certidão negativa, sem necessidade de assinar nada. O CTN determina essa responsabilidade. No entanto, dever IPTU é uma opção. O ITBI, por natureza, é coativa. Você não faz uma escritura, nem sequer arremata um imóvel, se não pagá-lo. Nesse caso, a coação é oportuna, porque esse é o momento da exigibilidade do crédito. Se o tabelião ou o leiloeiro realizam seus atos característicos sem a exigência do tributo pago, é cabível ser a eles repassada a responsabilidade pelo pagamento. Nada inconstitucional.

Mas, reitero, exigir o pagto do IPTU para adquirir um imóvel é, sem sombra de dúvida, inconstitucional. O imóvel reposnde pelas dívidas de IPTU, não necessariamente pelas de ITBI. A dívida de IPTU é chamad ade propter rem, i.e., acompanha a coisa, ao passo que a do ITBI não, é dívida pessoal. Se A vende para B, este não paga o ITBI e depois vende para C, não será o imóvel, pertencente agora a C, que vai responder pelas dívidas, pessoais, de B. No caso do IPTU, sem problemas para o Fisco, pois a dívida o acompanha. Por isso mesmo, pelo fato de o crédito tributário relativo ao IPTU e taxas que eventualmente o acompanham na mesma guia desfrutar dessa supergarantia, não faz sentido a coação imposta pela municipalidade.

Ajuize um MS, e boa sorte, um forte abraço.

Dr. Sérgio Dubeux, muito obrigado pelos esclarecimentos.

No entanto, estudei um pouco mais e encontrei algumas decisões e comentários que gostaria de submetê-los à sua apreciação, no sentido de não ser o arrematante responsável pelo pagamento do IPTU anterior à arrematação. Se de acordo, gostaria da sua ajuda para confeccior o básico do requerimento ao município, neste sentido.

" No caso da arrematação ocorre a perfeita subsunção à norma, prescrevendo que o adquirente do imóvel não terá responsabilidade perante os débitos, pois a sub-rogação será diretamente no preço, conforme art. 130, parágrafo único do CTN abaixo:

De fato, é sabido que aqueles indivíduos adquirentes de imóveis de outrem devem responder e pagar os débitos tributários em atraso, salvo no caso de arrematação. Aqui temos um clássico caso de sucessão tributária.

É o que prevê o Código Tributário Nacional:

"Art. 130. Os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, e bem assim os relativos a taxas pela prestação de serviços referentes a tais bens, ou a contribuições de melhoria, sub-rogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação.

Parágrafo único. No caso de arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorre sobre o respectivo preço." (Grifo nosso).

A doutrina ratifica este entendimento:

" Diz o CTN que os adquirentes ficam sub-rogados nos créditos fiscais oriundos daqueles tributos, isto é, o sujeito passivo passa a ser o novo proprietário, foreiro ou posseiro, em substituição ao anterior. O ressarcimento do adquirente por este é assunto entre ambos." (BALEEIRO, Aliomar. Direito Tributário Brasileiro. Forense: Rio de Janeiro, 10º edição, 1995, p. 482).

" Nosso entendimento é no sentido de que as relações jurídicas integradas por sujeitos passivos alheios ao fato tributado apresentam a natureza de sanções administrativas. Empreendamos breve revista em alguns artigos do Código Tributário Nacional, que alude à responsabilidade dos sucessores ou de terceiros. O art. 130, por exemplo, comete o dever tributário aos adquirentes de bens imóveis, no caso de imposto que grave a propriedade, o domínio útil ou a posse, e bem assim quanto a taxas e contribuições de melhoria. Ora, de ver está que o adquirente não participou e, muitas vezes, nem soube da ocorrência do fato jurídico tributário. É elemento estranho. O único motivo que justifica a sua desconfortável situação de responsável é não ter curado de saber, ao tempo da aquisição, do regular pagamento de tributos devidos pelo alienante até a data do negócio. Por descumprir esse dever, embutido na proclamação de sua responsabilidade, é que se vê posto na contingência de pagar certa quantia." (CARVALHO, Paulo de Barros. Curso de Direito Tributário, São Paulo: Saraiva, 8º edição, 1996, p. 225)

" Assim, se alguém vende um terreno e estava a dever o imposto territorial, ou alguma taxa correspondente a prestação de serviços relacionados com o imóvel, ou uma contribuição de melhoria, o adquirente fica obrigado ao respectivo pagamento." (MACHADO, Hugo de Brito. Curso de Direito Tributário, São Paulo: Malheiros, 8º edição, 1993, p. 107/109).

Neste sentido, os adquirentes ficam obrigados a pagar os débitos fiscais contraídos pelos seus sucedidos. Em contrapartida, se a transmissão do imóvel se opera por venda em hasta pública, isto é, leilão judicial, o arrematante escapa do rigor do art. 130 do Código Tributário Nacional, porquanto a sub-rogação se dá sobre o preço por ele depositado, passando o bem livre ao domínio de que o arrematou."

MESMO QUE NÃO CONCORDE COM A POSIÇÃO ACIMA, poderia ajudar-me a confeccior o requerimento ao Município, a fim de tentar livrar o arrematante da obrigação de pagar o IPTU anterior à arrematação. Apenas um pequeno esboço do necessário somente !

Obrigado.

ALGUEM PODE ME ESCLARECER UMA COISA .CONFORME EDITAL ABAIXO

1- SE HOUVER ARREMATE O LEILOEIRO ME DA TUDO QUITADO POIS CONSTA UM DEBITO DE IPTU DE 160000,00. ? 2- O BANCO ITAU 'E CREDOR DA PESSOA , COMO SERA BAIXADO O GRAVAME JA QUE A MESMA 'E REU TAMBEM . OU SEJA SE PODE PENHORAR UM IMOVEL ALIENADO ? COMO FICA O ITAU NESTA PARTE ? ELE BAIXARA O GRAVAME JA QUE A PESOA DEVE A ELE E AO CONDOMINIO? 3- PROCUREI O PROPRIETARIO E ELE ME DISSE PARA COMPRAR O IMOVEL NO LEILAO . E O BANCO ITAU SE EU PROCURA-LO E PAGAR TODOS OS DEBITOS ELE NAO PODE ME CEDER OS DIREITOS DA PARTE QUE LHE CABERIA? POSSO MANDAR COPIA DA MATRICULA AOS INTERESSADOS EM RESPONDER MUITO GRATO MESMO .

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

COMARCA DE SÃO PAULO FORO REGIONAL I - SANTANA 5ª VARA CÍVEL Av. Engenheiro Caetano Álvares, 594, São Paulo - SP - CEP 02546-000

EDITAL DE HASTAS PÚBLICAS PARA CONHECIMENTO DE INTERESSADOS E INTIMAÇÃO DO REQUERIDO e CREDOR HIPOTECÁRIO

EDITAL DE 1.ª E 2.ª PRAÇA DE BEM IMÓVEL E PARA INTIMAÇÃO DOS EXECUTADOS AUGUSTO FARSURA (CPF nº 192.910.788-91, MARIA LILIAN SILVA FARSURA (CPF nº 192.910.788-91) e CREDOR HIPOTECÁRIO BANCO ITAÚ S.A., EXPEDIDO NOS AUTOS DA AÇÃO DE COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS, PELO RITO SUMÁRIO, PROPOSTA POR CONDOMÍNIO EDIFÍCIO JATIUCA - PROC. Nº 0114611-37.1998.8.26.0001

O Dr. MAURÍCIO CAMPOS DA SILVA VELHO, MM. JUIZ DE DIREITO DA 5.ª VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL I - SANTANA, NA FORMA DA LEI, ETC.

FAZ SABER, que no dia 03/02/2011 às 14:30 horas, na Avenida Brasil, nº 478, São Paulo, SP, o leiloeiro oficial ou quem suas vezes fizer, leverá a primeira praça o bem abaixo descrito, entregando-o a quem mais der acima da avaliação, que em ABRIL/2008 equivalia a R$ 544.000,00, cujo valor será atualizado por ocasião da praça, ficando desde já designado, caso não haja licitantes, para 2ª praça o dia 17/02/2011, às 14:30 hs, ocasião em que o lance será livre, não se aceitando lanço vil, entretanto, ficando os executados e o credor hipotecário Banco Itaú S.A. intimados das designações supra, caso não seja possível suas intimações pessoais. Também serão aceitos lances eletrônicos através do site www.sodresantoro.com.br dos interessados previamente cadastrados, que concorrerão em igualdade de condições com os demais participantes. Os leilões estarão sob a condução do Leiloeiro Oficial Luiz Fernando de Abreu Sodré Santoro, incrito na JUCESP sob nº 192, a quem será devida pelo arrematante a comissão de 5% (cinco por cento) sobre o valor do lance.

Objeto da praça: O APARTAMENTO, Nº 61, 6º andar, Edifício Jatiuca, sit à Rua Maria Curupaiti, nº 736 e Rua Juami, Vila Ester, 8º Subdistrito-Santana, com área útil de 190,29 m², área de garagem 145,98 m², área comum de 134,655 e área total de 470,925m², fração ideal de 8,0138136%, cabendo a esse apartamento um armário e 4 vagas individuais e indeterminadas na garagem localizada no 1º e 2º andares, registrado na matrícula 76.313, 3º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo. Avaliação total: R$ 544.000,00 em Abril-2008, que será atualizada para as datas das praças. E constando que sobre referido imóvel recai o seguinte ônus: a) Em R.4, de 02/04/1996, consta HIPOTECA de 1º GRAU dada ao BANCO ITAÚ S/A, em garantia de dívida de R$ 186.810,00; b) Em R.5, de 15/02/2000 consta PENHORA da metade ideal do imóvel em favor do Condomínio Edifício Jatiuca, efetuada pela 5ª Vara Cível do Foro Regional de Santana, nos autos da ação de cobrança de condomínio proc.nº 988/98, em garantia da dívida de R$ 2.838,38; c) Em R.06 , de 15/08/2001, consta PENHORA em favor do Condomínio Edifício Jatiuca, efetuada pela 5ª Vara Cível do Foro Regional de Santana, nos autos do processo 936900/99, em garantia da dívida de R$ 6.375,75; d) Em

1. 07, de 26/12/2002, consta PENHORA em favor do Condomínio Edifício Jatiuca efetuada pela 5ª Vara Cível do Foro Regional I Santana nos autos do proc. nº 280/99, em

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

COMARCA DE SÃO PAULO FORO REGIONAL I - SANTANA 5ª VARA CÍVEL Av. Engenheiro Caetano Álvares, 594, São Paulo - SP - CEP 02546-000

garantia de dívida de R$ 6.691,85 e e) Em R. 08, de 24/03/2003, consta PENHORA da metade ideal do imóvel em favor de Gilberto Cavalcante Brito efetuada pela 9ª Vara Cível do Foro Central da Comarca da Capital, nos autos do proc. nº 000.01.0093551

7, em garantia da dívida de R$ 21.436,79.

A avaliação encontra-se à disposição dos interessados no Cartório do 5º Ofício Cível do Foro Regional de Santana. Correrão por conta do arrematante todas as providências para a imissão na posse do imóvel bem como as despesas com transferência, incluindo taxas e emolumentos cartorários. Eventuais débitos tributários que recair sobre o imóvel, que tenha por fato gerador a propriedade, domínio útil ou a posse, consolidados até a arrematação, se sub-rogarão no preço nela apurado (art. 130, parágrafo único, do CTN). Outros débitos serão de responsabilidade do arrematante, excetuados aqueles eventualmente quitados com o produto da alienação. O pagamento será à vista, em até 24 hora após o encerramento da praça ou da homologação do lance pelo MM. Juízo responsável. Para tanto o arrematante deixará com o leiloeiro dois cheques, sendo um no valor do lance e outro no valor da comissão correspondente a 5%. O leiloeiro se responsabilizará pelos depósitos no prazo previsto. Não sendo efetivamente concretizado o negócio por culpa do arrematante, este arcará com todos os ônus e conseqüências de sua omissão, inclusive para a obtenção de novos documentos e ressarcimento das despesas para a realização da praça. Após a publicação desse edital, em caso de acordo ou pagamento da dívida e conseqüente cancelamento da praça, será devida ao leiloeiro a

importância de R$ 1.000,00 (um mil reais) a título de ressarcimento das despesas suportadas.

Pelo presente ficam os requeridos, o credor hipotecário e os terceiros interessados intimados dos leilões designados, caso não tenham sido de outra forma, nos termos do artigo 687, § 5º, do CPC. Será o edital, por extrato, afixado e publicado na forma da Lei. São Paulo, 23 de dezembro de 2010.

x

1- SE HOUVER ARREMATE O LEILOEIRO ME DA TUDO QUITADO POIS CONSTA UM DEBITO DE IPTU DE 160000,00. ? Dívidas de IPTU deverão ser abatidas do valor arrecadado no leilão. O próprio edital informa isto. 2- O BANCO ITAU 'E CREDOR DA PESSOA , COMO SERA BAIXADO O GRAVAME JA QUE A MESMA 'E REU TAMBEM . OU SEJA SE PODE PENHORAR UM IMOVEL ALIENADO ? COMO FICA O ITAU NESTA PARTE ? ELE BAIXARA O GRAVAME JA QUE A PESOA DEVE A ELE E AO CONDOMINIO? A baixa de qualquer gravame é efetuada por determinação do próprio poder judiciário, sendo informado na própria carta de arrematação, documento hábil para tarnsferencia do imovel no registro de imoveis para o nome do arrematante. 3- PROCUREI O PROPRIETARIO E ELE ME DISSE PARA COMPRAR O IMOVEL NO LEILAO . E O BANCO ITAU SE EU PROCURA-LO E PAGAR TODOS OS DEBITOS ELE NAO PODE ME CEDER OS DIREITOS DA PARTE QUE LHE CABERIA? POSSO MANDAR COPIA DA MATRICULA AOS INTERESSADOS EM RESPONDER MUITO GRATO MESMO . Se ocorrer cessão dos direitos que o proprietário possui sobre o bem, voce será responsabilizadopelas dívidas do IPTU, pois adquire os deveres junto. O mais adequado é arrematar o bem no leilão. Do valor arreacadado, os credores é que deverão efetuar a divisão, dentro das preferencias, primeiro tributos e eventuais creditos trabalhistas, para ao final, os demais credores, na ordem das penhoras, como no caso, o Itaú. Resumindo, compareça no leilão, faça seu lançe e, caso consiga arrematar, aguarde o desenrolar do leilão.

elvio

muitissimo obrigado desculpe a demora na resposta posi so hoje dia do leilao consegui ler , o leilao foi hoje porem nao houveram arrematantes pois esta em um valor elevado , vou fazer uma proposta em segunda instancia .no segundo leilao que sera no dia 17 .

pergunta .1

apos o pagto o leiloeiro me passa os direitos do apto correto ? entao eu so vou ao cartorio e faco a escritura correto e no caso de o imovel ter inquilino e ter contrato com a imobiliaria , eu posso falar com o inquilino e fazer um novo contrato com ele o antigo se extingue imediatamente e passa a valer o meu?

pergunta 2 . se a pessoa esta pagando o aluguel e nao quer sair do imovel eu posso pedir a pessoa que recebeu ou esta recebendo o aluguel para me ressarcir do que recebeu ja que eu sou proprietario a partir da data ?\

elias