Locação de imóvel - problemas em contrato
Olá,
Gostaria de relatar um problema que tive recentemente com a imobiliária Novelli, em São Paulo, quanto à locação de apartamento. Estava numa busca longa e sem perspectivas (quem procura apartamento para alugar percebe o quanto é difícil encontrar algum em bom estado) e, quando finalmente achei esse, achei que meus problemas haviam terminado. Bem, mal sabia o que ainda me esperava... Primeiro, quanto à documentação, já que foram pedidos vários itens que nunca tive de providenciar antes (e olha que moro de aluguel há uns 10 anos aproximadamente). O problema maior, no entanto, foi o contrato que recusei-me a assinar; três pontos cruciais, com os quais não seria possível que eu assinasse o dito contrato.
O primeiro deles, uma questão talvez técnica demais (pra mim certamente o foi), a exclusão, do benefício de ordem para os fiadores. Não tenho formação em direito, mas consigo entender alguns dos princípios relativamente bem quando os mesmos me são explicados e, pelo que fui saber, num processo de execução normal, no caso de eu não pagar o que foi estipulado em contrato, o primeiro acionado deveria ser o devedor (no caso, eu mesmo) e, apenas depois da minha notificação é que seria possível acionar o fiador... Pois bem, essa foi uma das cláusulas em cima das quais não houve negociação - a imobiliária em questão queria a liberdade para agir da maneira que achasse mais conveniente, acionar quem achasse por bem fazê-lo!
Os próximos são mais curiosos, visto que ferem diretamente alguns dos artigos de Código Civil, Constituição Federal (a imobiliária em questão parece não ter problemas com isso). O segundo problema que houve no contrato foi quanto à conservação do imóvel - segundo esse mesmo contrato, eu deveria mantê-lo "em perfeita ordem, para assim restituí-lo quando finda ou rescindida a presente locação" (até aqui, nada a reclamar, realmente não seria mais do que a obrigação), no entanto, "sem direito a retenção ou qualquer indenização, por quaisquer benfeitorias ou acessões introduzidas, ainda que necessárias, as quais ficarão incorporadas ao imóvel", segundo os termos do próprio contrato. O impressionante é que essa cláusula vai de encontro ao art. 578 do Còdigo Civil de 2002, mas a imobiliária insiste em não ver problema algum com esses termos que, segundo a mesma, seguem a lei do inquilinato.
Contrariar o Código Civil talvez não seja problema tão grave assim, visto que há vários aspectos do mesmo que ainda não estão devidamente assimilados (de novo - opinião de quem não convive tão freqüentemente com o meio jurídico, então peço perdão por eventuais erros grosseiros que tenha cometido). No entanto, o último ponto que me chamou a atenção em tal contrato fere diretamente não o código, mas sim a constituição! Nesse mesmo contrato, eu seria obrigado a permitir que a proprietária entrasse no apartamento quando quisesse, "para a constatação do cumprimento pelo locatário das cláusulas deste contrato", além de "No caso de venda do imóvel em objeto ... permitir visitas de interessados três vezes por semana, em dias e horários a serem combinados". Onde ficaria a minha privacidade com um contrato desses? A Constituição não garante os princípios de "paz residencial", ou ainda, de "inviolabilidade do lar"?!
Tentei discutir as cláusulas em questão (além de outras das quais, por serem menos graves, poderia abrir mão sem o menor problema) mas fui acusado de ter orquestrado uma "flagrante tentativa de exclusão de todas as garantia às Locadoras"(sic). Infelizmente (talvez não), o contrato em questão não foi assinado. Um inconveniente para ambas as partes, visto que estou novamente à procura de um lugar para morar em São Paulo, enquanto a proprietária ficou com o apartamento parado por duas semanas, que foi o tempo entre eu ver o apartamento e tomar a decisão final, resultado ao qual a negociação chegou devido à intransigência em questões, no mínimo, controversas. No entanto, sobra ainda a dúvida: esse tipo de procedimento é de fato "praxe" entre imobiliárias? Outra dúvida: supondo que eu assinasse um contrato desses, eu teria ainda alguma proteção da lei, ou valeria estritamente o que foi estipulado em contrato?
Grato desde já,
Thiago Palma.
Dr.Thiago,
1)A maioria, senão a totalidade, dos contratos de locação são autênticos contratos de adesão, a exemplo de muitos outros contratos com que se depara. 2) Não adianta tentar negociar a exclusão de cláusulas manifestamente abusivas, pena de se perder a oportunidade de locar o imóvel identificado após longa procura; 3)Não obstante, a nosso ver, cláusulas dessa natureza revelam indisfarçável desequilíbrio contratual, até porque contrariam normas de ordem pública, beneficiando única e exclusivamente um dos contratantes, razão pela qual seriam amplas as possibilidades de não prevalecerem judicialmente. Boa sorte! Nestor
Infelizmente é prática costumeira. As imobiliárias costumam cuspir na lei.
Primeiro, em relação ao benefício de ordem, trata-se de cláusula geral do CC que pode ser modificada inter partes sem qualquer problema (de inobservância legal). Quanto às benfeitorias, mesmo que o contrato fosse assinado, o locatário, evidentemente possuidor de boa-fé da coisa locada, teria direito àquelas necessárias de qualquer maneira, inclusive com direito à retenção do imóvel. No caso das úteis, havendo expressa previsão contratual em sentido diverso, seria discutível o direito ou não à indenização. Já no tocante à permissão de visitas, não há atentado ao direito de privacidade, porque tais visitas são agendadas e absolutamente necessárias no caso de possibilidade de venda do imóvel, desde que o locatário não deseje exercer o direito de preferência.
O princípio de que o contrato faz lei entre as partes é algo relativo. As cláusulas contratuais não podem ser contrárias à lei, mas, como já dito, infelizmente para que se faça valer algum direito nesse país, necessário se faz recorrer ao Judiciário.
