LEILÃO DE IMÓVEL-- IPTU E CONDOMÍNIO EM ATRASO
Prezados Doutores, Suponhamos que somente após o lance efetuado.... é que o arrematante fica sabedor da existência de taxas de IPTU e CONDOMÍNIO em atraso. Pergunto: O arrematante,.... comprador de boa fé..., será o responsável pela quitação das taxas em atraso???. Caso não!!!..... De quem será a responsabilidade pela quitação de tais débitos em atraso??? Obrigado pela ajuda. Manoel S.S.
PREZADO DR. PAULINO, O imóvel em questão irá à LEILÃO como garantia de pagamento de aluguéis atrasados não honrados ( o processo já se arrasta desde 2000), se encontra hipotecado junto ao banco financiador (credor preferencial) e judicialmente penhorado em meu nome (credor secundário). Se o edital de LEILÃO não explicitar a dívida o arrematante poderá (certamente ) ser surpreendido por um acréscimo no custo do imóvel (por ele não previsto) !!!. Ao desconhecimento de tais ônus pergunto: O SR. JUIZ não poderá SENTENCIAR que o ônus em atraso ( inadimplência do atual proprietário), e não explicitado no EDITAL DE LEILÃO, permaneça na responsabilidade do proprietário inadimplente?!?! Obrigado pela SUA PRESTIMOSA ajuda Manoel S.S.
Prezado Dr. Vanderley, Suponhamos, primeiramente, que os débitos sobre o imóvel estejam explicitados no edital. O valor de avaliação é de R$ 360.000,00. A seguir........ suponhamos que o imóvel venha a ser arrematado por R$ 220.000,00 (valor simbólico). Sobre ele pesam os débitos de R$ 100.000,00 do credor imobiliário (primeiro hipotecário), R$ 30.000,00 referentes a IPTU's em atraso e R$ 5.000,00 referentes a condomínios em atraso. Na sentença proferida no processo, consta a favor do credor locador (segundo hipotecário) o valor de R$ 120.000,00 e ainda mais, um valor de sucumbência de R$ 30.000,00. PERGUNTO: Como o valor de arrematação será distribuído no processo??, ou seja, como se darão as prioridades de pagamentos aos diversos "credores"??. Antecipadamente, OBRIGADO PELO ESCLARECIMENTO. Atenciosamente MSSilva
O Código Tributário Nacional, em seu art. 130, § único, dá o seguinte tratamento para a responsabilidade por imóveis adquiridos em leilão com impostos atrasados:
Art. 130 Os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, e bem assim os relativos a taxas pelas prestações de serviços referentes a tais bens, ou a contribuições de melhoria, sub-rogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação.
Parágrafo único: No caso de arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorre sobre o respectivo preço.
Logo, se a transmissão do imóvel se opera em hasta pública, o arrematante escapa do rigor do art. 130 do CTN, pois a sub-rogação se dá pelo preço por ele depositado. Portanto, responde o preço pelos tributos devidos, passando o bem livre ao domínio de quem o arrematou.
Art. 1.116 CPC - Efetuada a alienação e deduzidas as despesas, depositar-se-á o preço, ficando nele sub-rogados os ônus ou responsabilidades a que estiverem sujeitos os bens. Parágrafo único: Não sendo caso de se levantar o depósito antes de 30 (trinta) dias, inclusive na ação ou na execução, o juiz determinará a aplicação do produto da alienação ou do depósito, em obrigações ou títulos da dívida pública da União ou dos Estados.
Segundo o senhor Ministro Cordeiro Guerra, AC. 2ª T. do STF: "não é certo, nem legítimo, pracear o Estado um bem, receber o preço da arrematação, e exigir do arrematante que responda, também, sobre os débitos do executado. O arrematante não está obrigado a pagar os tributos incidentes sobre o imóvel arrematado, para obter a expedição da Carta de Arrematação, uma vez que o preço depositado responde pelos impostos e taxas devidos". Por analogia entendemos que vale o mesmo para veículos.
Em conformidade com o que diz Hugo de Brito Machado, lúcido tributarista, referindo-se ao art. 130, CTN: “a não ser assim, ninguém arremataria bens em hasta pública, pois estaria sempre sujeito a perder o bem arrematado, não obstante tivesse pago o preço respectivo”.
Já os imóveis gravados por hipotecas, recebem o seguinte tratamento pelo Código Civil Brasileiro em seu artigo 1.499:
Art. 1499 A hipoteca extingue-se: I. Pela extinção da obrigação principal; II. Pelo perecimento da coisa; III. Pela resolução da propriedade; IV. Pela renúncia do credor; V. Pela remição; VI. Pela arrematação ou adjudicação.
A Arrematação extingue a hipoteca, contanto que o credor hipotecário tenha sido intimado da realização da praça, posto que tem conteúdo de aquisição originária, livre dos ônus. Execução. Arrematação. Extinção da hipoteca. Intimado o credor hipotecário da realização da praça, a arrematação produz o efeito de extinguir a hipoteca. (STJ, Resp 36.757/SP, 4ª Turma, DJU de 05.09.1994). Art. 1499, VI do CC/2002. Inclusive imóveis do SFH.
Cândida Medeiros
Alguém poderia me esclarecer uma dúvida? Exemplo: Um imóvel foi arrematado em hasta pública por 37.000,00, quando o arrematante foi tomar posse descobriu que o executado devia de condomínio o montante de R$ 75.000,00, e que já existe uma ação de cobrança em trâmite. O que o arrematante deve fazer? Arrematou o imóvel de boa fé e não havia no edital nada que informasse sobre tal dívida. Vocês acham que o imóvel que atualmente está registrado em nome da arrematante pode ir a leilão? Obrigada.
Infelizmente o entendimento atual é de que o arrematante responde pela dívida de condominio. Quanto ao IPTU não há dúvida que o arrematante não responde.
Esta norma está completamente ultrapassada. Caso alguém possua algum argumento favorável para combater esse absurdo jurídico, no sentido de demonstrar que o arrematante não responde pela dívida de condomínio, por favor responda.
Caso contrário muitos imóveis nunca irão ser arrematados, pois a dívida de condomínio os coloca fora de mercado, quando penhorados por dívidas de natureza diversa.
Que diferença há quando se arremata um bem imovel sob o qual se recaia onus? As dividas, excentuando-se o caso de execução por falta de pagamento de impostos(iptu,etc), ou condominiais(que leva-se a crer que devem ser pagas de qualquer maneira), não são automaticamente quitadas, ou melhor, o comprador nao é isento?
Qual o entendimento dos doutores sobre a questão:
Um imóvel foi executado pelo condomínio, porém o autor da ação não atualizou os débitos condominiais no processo antes da arrematação. O valor depositado pelo arrematante satisfez a dívida da ação e o saldo restante foi destinado para a Fazenda Pública, afim de quitar débitos referentes ao IPTU. É sabido que o adquirente, em arrematação, responde pelos encargos condominiais incidentes sobre o imóvel arrematado, ainda que anteriores à arrematação, tendo em vista a natureza propter rem das cotas condominiais. Mas é certo o condomínio responsabilizar o arrematante por débitos condominiais ainda existentes sobre imóvel , tendo o imóvel sido executado por ele próprio? Esta responsabilidade pode ser atribuída ao arrematante, quando tais débitos não foram mencionados no edital de praça? Vale dizer que o valor depositado no ato da arrematação teria sido suficiente para satisfazer toda a dívida condominial, caso o condomínio tivesse atualizado os débitos no processo.
Estou interessado em adquirir um imóvel que irá a leilão por dívida ativa com a fazenda municipal (dívida de IPTU), este imóvel também está sendo executado pelo condomínio, que também pretende leva-lo a leilão. Ainda não bastasse o imóvel também é hipotecado pela CEF, que também abriu um processo de execução. O leilão da prefeitura já tem data marcada e tem o menor valor de avaliação. Caso opte por este leilão da prefeitura, corro o risco de ter de assumir a dívida junto ao condomínio e à CEF? Ou como a prefeitura tem a imissão na posse, passa a ser responsável pelas dívidas dos outro credores? De quem é a prioridade no recebimento de dívidas, instituição financeira, condomínio ou prefeitura? Desde já agradeço a atenção.
Gostaria que um jurista respondesse a pergunta feita pelo participante rodrigo peixoto em 09/01/2009...E também a seguinte pergunta: "uma incorporadora construiu flats com dinheiro de um banco financiador, após o prédio pronto e condomínio instalado, a iempresa incorporadora não honrou os compromissos restantes para com o credor, aí várias unidades deixaram de ser vendidas e encontram-se fechadas...Há mais de 10 anos elas acumulam dívidas com o condomínio...Todas estão em nome da incorporadora que faliu, e há uma ação de cobrança do banco credor contra a incorporadora há anos...Neste cenário, o banco credor que impediu a comercialização das unidades pode ser responsabilizada por estas taxas de condomínio em atraso, que têm trasido tantos transtornos a gestão do condomínio como um todo???
Agradeço antecipadamente a atenção.
Ivan.
Caros Colegas... Tenho um cliente que adjudicou 1/3 de um imovel, por execução de titulo extra judicial, o qual foi depositado por meu cliente o complemento dos 60%, exigido por lei, porem o imovel adjudicado, exite uma divida de IPTU não paa por parte do executado Pergunto: como devo habilitar essa divida junto ao processo, garatindo o bloqueio dos valores suficiente para satisfazer a divida ? Posso ?
