Vaga de garagem - escritura x convenção x croquis
Caros colegas. Gostaria da opinião de vocês quanto ao direito à vaga de garagem, sendo que a convenção diz apenas que cada um dos 6 apartamentos (aí inclusas as coberturas) têm direito a UMA vaga de garagem, conforme disposto no projeto arquitetônico. A convenção registrada, não tem qualquer croquis anexo dispondo sobe a disposição das vagas, e não há mais nada arquivado no cartório de imóveis dispondo a exata localização das vagas. Já o projeto arquivado na prefeitura dispõe com clareza onde estão as seis vagas, numeradas apenas de 01 a 06 (não indicando assim o proprietário de cada uma). Já a escritura de compra e venda não faz qualquer menção a vaga de garagem, reportando-se apenas ao fato do adquirente conhecer os termos da convenção de condomínio (que dispõe que cada apto tem uma vaga e nada mais). Ocorre que das seis vagas, cada cobertura ficou com duas. As outras duas remanescentes, foram divididas, de forma a atenderem os outros quatro moradores (segundo e primeiro andares). Portanto o que temos são duas coberturas com duas vagas cada e cada apartamento com meia vaga cada, já que as vagas resultado dessa divisão estão expremidas entre um pilar e a porta de entrada. Portanto, em que pese o fato do adquirente do imóvel ter visto exatamente como era a vaga no momento da aquisição, demarcada de forma diferente do projeto arquitetônico, agora diante da ausência de disposição contrária registrada na prefeitura ou no cartório, o que ele quer e reivindicar qualquer uma das seis vagas para si, e não meia vaga como atualmente está usando. Lembrando que embora as vagas resultado da divisão tenham 2,30 de largura num primeiro momento, se formos descontar um espaço mínimo entre um veículo e a entrada do prédio, assim como espaço entre os dois carros que ocupam a vaga dividida, temos uma largura inferior aos 2.30 metros, mínimo estipulado pela Prefeitura de BH. AGradeço a colaboração
Penso que deva prevalecer o que consta na escritura e na convenção, ambos lavrados no Registro de Imóveis. Ainda que valor maior houvesse no que conste na Prefeitura (todos sabemos quantos informes desatualizados lá se encontram), repare que - ao que diz - lá consta tão somente o croquis de localização das vagas, e, em nenhum momento, que as coberturas tenham direito a duas delas. Que sejam notificados os proprietários das coberturas - por um ou mais reclamantes - a desocupar as vagas indevidamente utilizadas, sob pena de ajuizamento, oportunidade em poderão provar - se é que poderão - seu direito de propriedade.
Milton, agradeço a colaboração.
Para que não pairem dúvidas, esclareço que a escritura de compra e venda não faz qualquer menção à vaga de garagem (pretendo conseguir a escritura das coberturas também, mas dificilmente mencionarão vagas). A convenção determina uma vaga para cada apartamento conforme disposto na planta arquitetônica. A planta registrada na Prefeitura de BH dispõe sobre a localização das 6 vagas, sem no entanto especificar qual o proprietário de cada uma, omissão essa que não é tão relevante, vez que qualquer uma das seis vagas nos interessa. O que não queremos é ficar com meia vaga, de forma que as coberturas tenham duas cada, sem que em lugar algum conste esse direito.
Por acaso vocês já pensaram em aumentar o número de vagas, existe empresas expecializadas em automação de garagens utilizando duplicadores de vagas, onde o pe direito permite é possível multiplicar o número das vagas existentes, valorizando e aumentando a liquidez do imóvel. Empresas como a Easy Parking que é pioneira neste segmento no Brasil. recomendo que solicite estudos de uma empresa concreta no Brasil. Um grande abraço. Sérgio
Neimar,
Não sou expert no assunto, e nunca me interessei pelo tema, mas pelas pesquisas que efetuei, cheguei a algumas conclusões que, salvo melhor juízo, são as seguintes:
Quando a vaga de garagem possui matrícula própria no Registro de Imóveis independente do registro do apartamento, ela é considerada propriedade autônoma, destacada e isolada do apartamento. Ou seja, possui uma escritura própria separada da escritura do apartamento, podendo até mesmo ser vendida separadamente do apartamento. Nesse caso, as vagas de garagem possuem frações ideiais próprias. Não parece ser esse o seu caso.
Pelo que você relata, as escrituras dos apartamentos (inclusive as coberturas) não mencionam nada sobre propriedade ou direito a essas vagas. Desse modo, o que regulará o modo de uso delas será a convenção de condomínio.
O fato de o croqui arquivado na PBH não indicar quem usa qual vaga não traz maiores problemas, pois entendo que entre a Convenção Condominial registrada e esse croqui existe uma relação de complementaridade documental, embora não estejam arquivados no mesmo local. Ou seja, a Convenção diz mais ou menos assim: “cada apartamento terá direito a uma vaga de garagem , conforme disposto na planta arquitetônica”. Essa planta arquitetônica indica apenas o lugar onde cada uma ficará demarcada, e a indicação de quem usará a vaga 01, a vaga 02 etc. é uma questão “interna corporis”, ou seja, cabe ao condomínio (assembléia) decidir quem ocupa qual vaga.
A questão central, a meu sentir, é a seguinte: a convenção é clara ao dizer que “CADA APARTAMENTO TERÁ DIREITO A UMA VAGA DE GARAGEM”. Se as escrituras são silentes quanto às vagas, a convenção é que resolve.
Tribunal de Justiça de Minas Gerais:
“EMENTA: AÇÃO REIVINDICATÓRIA - ILEGITIMIDADE ATIVA - INOCORRÊNCIA - CASSAÇÃO DA SENTENÇA - JULGAMENTO IMEDIATO DA LIDE - VAGA DE GARAGEM - DIREITO REAL - REQUISITOS LEGAIS - CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO - IMPROCEDÊNCIA DA AÇÃO. (...) Tratando-se de condomínio edilício, algumas partes podem ser de propriedade exclusiva dos condôminos - como é o caso dos apartamentos -, e outras podem ser de uso comum - caso da área de lazer - sobre as quais todos possuem direito comum de uso.- Não há óbice no ordenamento jurídico para que um condômino seja proprietário exclusivo de uma vaga de garagem, contanto que lhe seja atribuída fração específica de terreno. Do contrário, existirá mero direito de uso de um espaço comum, regulado pela convenção de condomínio. - Demonstrando-se que não há que se falar em direito de propriedade no caso concreto, impõe-se a improcedência da ação reivindicatória.
(...)
Percebe-se que não foi atribuída às garagens fração ideal específica. O que se verifica, portanto, é que não há que se falar em direito de propriedade autônomo das vagas de garagens, mas mero direito de guarda de veículos em duas vagas, reguladas pela convenção de condomínio. Novamente transcreve-se a lição de Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald:
"[...] a vaga de garagem só será propriedade exclusiva quando lhe for atribuída fração ideal, caso contrário, será vinculada à unidade autônoma, como acessória. [...] Portanto, a natureza jurídica da vaga deverá ser definida no instrumento de instituição do condomínio, evitando-se conflitos futuros." (Direitos Reais. Rio de Janeiro: Lúmen Júris, 3ª ed., p. 512)
Assim, não há que se falar em direito de propriedade no caso concreto, o que implica julgar improcedente a pretensão reivindicatória. Destarte, os condôminos deverão utilizar as vagas designadas para a sua unidade habitacional, conforme estatuído na convenção de condomínio, reputando-se nulos quaisquer negócios jurídicos que tiveram por objeto a transferência de vagas de garagem, em virtude da impossibilidade do objeto no caso concreto (art. 166, II do CC/2002).”
Se a convenção está registrada no Registro Imobiliário, os proprietários das coberturas devem respeitá-la, pois esse registro gera publicidade e eles não podem alegar seu desconhecimento.
Um advogado, com maiores detalhes, poderá instruí-lo mais adequadamente. Boa sorte!
