Olá,

Sou locador em um contrato comercial de 24 meses (garantido por fiador), que terminou em 10 de fevereiro de 2016. Ocorre que o locatário esta a mais de 12 meses sem pagar os alugueis e encargos e mesmo com o termino do contrato (e com as devidas notificações) se recusa a desocupar o imóvel alegando que esta procurando outro imóvel.

Gostaria de entrar com uma ação de despejo pedindo liminar para desocupação em 15 dias. Ocorre que, como o contrato é garantido por fiança e, A PRINCIPIO, se afasta a possibilidade de liminar segundo a lei do inquilinato.

Então restam as seguintes dúvidas:

1. Devo entrar com uma ação de despejo pedindo liminar (15 dias) com base na falta de pagamentos, ou com base na denuncia vazia (haja vista que o contrato terminou)?

2. Posso ser dispensado da caução de três alugueis exigida pela lei do inquilinato?

Desde já, agradeço a colaboração!