Ar condicionado estragado durante locação - quem paga conserto?
Aluguei um apartamento com um ar condicionado. O ar, que tinha meses de uso quando o imóvel foi alugado, foi estragado recentemente. A locatária quer que eu conserte e, caso não o faça, ameaça sair do imóvel por não ter interesse no mesmo sem o ar.
Este ar condicionado foi deixado no apartamento como cortesia, nenhum valor a mais foi embutido no aluguel por causa do ar, bem como no anúncio feito pela imobiliária não havia qualquer menção ao ar condicionado.
O ar consta nos objetos vistoriados como em funcionamento. Vistoria essa assinada pela locatária no momento da locação.
O defeito deu-se em uma placa interna, a mesma alega que não foi mal uso e sim por uma queda de energia ou até mesmo umidade do prédio.
Minha dúvida é: caso a locatária resolva sair do apartamento, posso exigir que a mesma me entregue o ar em funcionamento?
Vamos por partes.
Se a presença do ar condicionado não foi determinante para que houvesse a assinatura do contrato de locação, e o equipamento lá está por mera liberalidade, não há embasamento para que a locatária rescinda o contrato antes de seu vencimento em razão de seu não funcionamento, a não ser que pague multa eventualmente pactuada para a quebra antecipada da avença.
Por outro lado, somente caberá à locatária o reparo do equipamento se comprovado que ela, ou algum dos moradores, deu causa ao defeito:
"Art. 23. O locatário é obrigado a: (...) V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;"
A lei é clara: o reparo de danos no imóvel/instalações é obrigação do locatário se ele (ou outros citados) tiverem dado causa ao defeito. Nesse caso, caberá ao locador provar que o locatário/moradores/prepostos deu causa a ele.
Caso contrário, o encargo do reparo do equipamento está a cargo do locador.
Hen_BH, e esta cláusula do contrato, que transcrevo abaixo, não tem nenhuma validade? "Sob pena de cometer grave infração contratual, o(a) locatário(a) obriga-se a conservar o imóvel, mantendo-o em perfeitas condições de uso e higiene, como também a reparar imediatamente eventuais danos ou estragos que causar ou que aparecerem, correndo por sua conta os consertos urgentes e necessários à manutenção e conservação do prédio, mesmo que estejam sob a responsabilidade do locador(a). Esses consertos deverão ser procedidos com urgência pelo(a) locatário(a) e o material a ser usado deverá ser igual ao que se danificou ou de melhor qualidade."
Ao que entendo o defeito, sendo causado pela mesma ou, aparecendo sem sua causa, deve ser por ela reparado. No ato da assinatura do contrato foi também assinado um termo de vistoria onde constava que o ar condicionado estava em perfeito funcionamento. A locatária alega que o defeito se deu por umidade ou talvez por queda de energia, mas não temos como saber. Não seria justo, então, já que a culpa não é dela e muito menos minha, que apenas estou emprestando o bem à ela, dividirmos o conserto? Foi o que propus e ainda não obtive retorno.
Obrigado pela atenção!
Dbn,
ainda que haja cláusula contratual prevendo que o locatário se obriga a reparar danos "que estejam sob a responsabilidade do locador", eu particularmente entendo que tal clásula conflita com a lei. Veja bem: quando a lei quer possibilitar que as partes convencionem termos contrários ao que ela (lei) preceitua, ela se vale da expressão "salvo disposição em contrário", ou seja, primeiro vale o que as partes acordarem, e se não acordarem nada específico, vale o que a lei determina. Isso se chama "norma dispositiva", ou seja, pode ser afastada pela vontade das partes. É o exemplo do dispositivo abaixo:
"Art. 22. O locador é obrigado a: (...) VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato; "
Ou seja, segundo a norma acima, a lei considera como regra a obrigação do locador pagar aqueles encargos ali relacionados. Mas "salvo disposição expressa em contrário no contrato", essa obrigação pode ser transferida ao locatário.
O mesmo não se aplica ao dispositivo legal que citei no outro comentário (art. 23, V, da Lei 8245), que estabelece a obrigação de reparar danos não causados pelo locatário ou seus familiares ou prepostos. Essa norma não faz qualquer ressalva de que o contrato possa dispor em sentido contrário. Ou seja, ela é uma norma cogente, obrigatória, que não pode ser afastada pela vontade das partes.
O termo de vistoria apenas informa que o equipamento funcionava ao tempo em que foi entregue para uso, do mesmo modo que o mesmo termo indica outras condições do imóvel no ato da locação, mas não transfere a ela, automaticamente, o dever de reparar danos a que ela não tenha dado causa, ou ao menos que não se possa provar que foi ela a responsável.
Imaginemos que o termo dissesse: "porta de entrada principal, de madeira, em perfeito estado". Entra um ladrão durante o dia, quando não há ninguém, estoura a porta com o pé e a despedaça toda. Pergunto: a locatária é responsável por repor a porta, não tendo sido a responsável pelo dano, ainda que o termo de vistoria diga que, no ato da entrega, a porta estava inteira?
Se ela não deu causa ao dano (ou ao menos se não há tal comprovação), a meu ver incide a regra existente em Direito, cuja fórmula em latim é "res perit domino", ou seja, "a coisa perece para o seu dono", que quer dizer que quando uma coisa se perder sem culpa de terceiros, o dono é que suporta a sua perda (prejuízo), independente de ele (dono) ter culpa. A meu ver, a responsabilização da reparação do ar condicionado passa pela prova de que foi ela quem deu causa ao defeito. E essa prova incumbiria a você.
Todo o discorrido é apenas a minha singela opinião. De todo modo, nada impede que você ingresse em juízo, uma vez que o juiz pode entender de maneira favorável a você.
O melhor caminho é negociarem, pois nesse caso ninguém suportará sozinho todos os ônus.
Boa sorte!
