A dívida passa a ser de quem adquire o apartamento. É dívida que acompanha o imóvel.

Prezado Dr. ELDO Este é um assunto de meu direto interesse. Deduzo que o arrematador somente ficou sabendo da dívida após a sua oferta de compra do imóvel, contudo me permita duas perguntas: 1- Se a oferta foi feita antes do conhecimento do débito, o arrematador pode impugnar o leilão por falta de informações (onerosas) prévias ao leilão??? 2- Se conhecedor do débito a oferta pode ser no exato valor do débito (mesmo que tal valor seja muito abaixo do valor de avaliação do imóvel - o que poderia vir a caracterizar o chamado preço vil)?? Minhas saudações MSSilva

Obrigado sr, Eldo.

Isto significa que o arrematador deve arcar com toda a dívida de anos do antigo proprietário? Entendo que a legislação dessa forma pune a atitude de boa fé do arrematador. Só resta mesmo a desistência da compra tendo em vista que o valor da dívida é maior do que o valor da arrematação e quando somados ultrapassam o valor de avaliação. Ou seja, existe uma falha nesse sentido nas condições de compra de bens em leilão, onde deveria ser extinto os débitos para o novo comprador, ocorrendo a cobrança ao antigo proprietário e legítimo autor das inadimplências.

Rafael e Manoel. Infelizmente é assim que funciona e sempre funcionou. Trata-se de obrigação propter rem. Acompanha a coisa, não o dono. No caso como a arrematação não é judicial e sim feita pela Prefeitura, uma vez o condomínio acionando o novo possuidor do imóvel pode ser intentada ação regressiva contra o arrematante (a Prefeitura) para recobrar o valor de taxa condominial paga. Pelo fato de este ter escondido a situação. Ou então, pode haver a desistencia do negócio e pleitear a devolução do já pago. Não é possível intentar nada contra o antigo proprietário devido a este provavelmente ter sido expropriado. Se ele ofereceu um imóvel à Prefeitura em dação em pagamento, escondendo a dívida é a Prefeitura que deve acioná-lo e não o arrematador. E não se pode atribuir ao condomínio o onus de procurar o devedor que muitas vezes saiu da cidade e está em lugar incerto e não sabido. De forma que a execução se torna de fato inexequível contra este. É o novo proprietário que deve responder. E procurar se ressarcir contra o vendeder. Também não sei se o valor da arrematação somado com o valor da dívida se aproxima do valor de mercado. Se for isto, creio que a Prefeitura pode alegar isto para manter o negócio. Só em casos em que o valor pago na arrematação mais o da dívida de condomínio superam em muito o valor de mercado é que creio poder ser desmanchado o negócio ou procurado ressarcimento.

Obrigado pelo esclarecimento dr. Eldo. Estive verificando o processo e descobri que não fui o primeiro a ter arrematado o imóvel, ele já havia sido arrematado e depois o arrematante entrou com petição de desistência de compra devido ao valor da dívida. Foi concedida a desistência e devolução dos valores. Percebo que desta forma, o imóvel ficará numa entrave jurídica por muito tempo. E o condomínio continuará sem receber os atrasados e sem receber os atuais, gerando a cada ano um montante mais volumoso. Segundo me informaram no condomínio, não há negociação da dívida nem mesmo para um novo comprador, ou seja, sem desconto...assim fica difícil tentar resolver essa situação...mesmo que seja querendo pagar as taxas anteriores. Nesse caso, o condominio não poderia abater os valores de manutenção e cobrar apenas aqueles de aquisição para o imóvel ? (custos que agregaram valor ao imóvel, tais como garagem, portões, coberturas, etc).

Dr. Eldo,
Estou com um caso quase igual. Trata-se de arrematante de um bem, onde a massa falida faz leilão de um imovel, e no edital deixa claro que a venda é livre de todas as despesas de iptu (que é grande o debito), de condominio (que também é muito grande, maior do que o valor do imovel) dizendo que os credores devem se habiltar na massa falidada para receber seus direitos. O condominio sabe que da massa falida não receberá nunca. Foi feito uma ação de cobrança contra o proprietário (ainda não falido) que declinou do pólo demonstrando que havia vendido a outra pessoa, apresentando a promitente compradora. Foi então feito processo contra a adquirente, aceito pelo Juizo como sucessora, o condominio ganhou em todas as etapas. O juizo do processo do Condominio impediu uma vez o leilão da massa falida, mas não o ultimo que foi arrematado e agora o arrematante vem pretender ter o imovel sem pagar o debito condominial. Obs.: NO processo do condominio contra a adquirente foi concedido a emissão de posse para o condominio. Sem que lhe tenha adjudicado o dominio, ate que se desse solução a um embargo do interessado que é a massa falida. Não sei bem como fazer e quais procedimentos devo tomar. Obrigado

Esse entendimento ultrapassado é um verdadeiro absurdo jurídico.

Isso quer dizer que se houver uma alienação fiduciária quem responde pela dívida condominial até o término do financiamento é o credor fiduciário?

Especialmente em casos de arrematações judiciais este encargo condominial não pode ser repassado para o arrematante, assim como ocorre com todos os demais débitos tributários que são automaticamente extintos, pois o STJ já reconheceu que se trata de forma de aquisição originária a arrematação judicial, ou seja, não há alienação neste caso. Existe sim uma aquisição intermediada pelo Estado-justiça.

O CC expressamente define que responde pelos encargos "o adiquirente responde pelos encargos do imóvel alienado"

Portanto esta cobrança é injusta, a lógica disso é que muitos imóveis jamais serão arrematados por possuirem uma dívida elevada. E como que fica a "justiça". A intenção genérica do ordenamento de não incentivar a ilegalidade e de privilegiar o devedor.

Boa Tarde Rafael

Conforme o parágrafo II do artigo 130 do Codigo Tributário Brasileiro, temos a seguinte interpretação:

"Art. 130. Os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, e bem assim os relativos a taxas pela prestação de serviços referentes a tais bens, ou a contribuições de melhoria, subrogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação. Parágrafo único. No caso de arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorre sobre o respectivo preço."

Conforme a redação acima, verificamos que após arrematado o bem em hasta pública, todos os seus débitos extinguem, ou seja, todas as dívidas, mesmo as que acopanham o imóvel do tipo (propter rem), condominios, são sub-rogados(inseridos) no valor do lanço. Então se você já arrematou o bem, faça um petição ao juízo da arrematação pedido a baixa dos débitos existentes, para que você consiga o devido registro da carta de arrematação.

Olá, arrematei um terreno em um condomínio, na 43o vara do trabalho de são paulo, a dívida de condomínio ultrapassa 2x o valor arrematado, sem negociação! Gostaria de saber se bens arrematados em Hasta Pública tem os débitos anteriores extintos? Ou se devem recair sobre o antigo dono? Como fica esta situação? Agradeço a atenção.

As dívidas do imóvel arrematado em hasta pública a priori são de responsabilidade do arrematante, salvo quando expressamente constar no edital que o imóvel será arrematado livre de ônus e encargos. Tem casos que o Juiz determinar a prefeitura local informar o valor do débito e essa pro força do artigo 130 CTN pede a sub-rogação para receber seus créditos.

As dívidas do imóvel arrematado em hasta pública a priori são de responsabilidade do arrematante, salvo quando expressamente constar no edital que o imóvel será arrematado livre de ônus e encargos. Tem casos que o Juiz determinar a prefeitura local informar o valor do débito e essa pro força do artigo 130 CTN pede a sub-rogação para receber seus créditos.

Caros colegas, Li os comentários acima e após muita pesquisa estou ciente de que o imóvel arrematado em leilão, por uma divida trabalhista, por exemplo, fica isento do pagamento do IPTU atrasado, de acordo com o artigo 130 do CTN e demais artigos citados acima, ocorrendo a subrogação no preço. Mas, qual é o procedimento disso. Tenho um cliente que arrematou um imóvel nessas condições e estou em duvida quanto ao procedimento. Peticiono ao juizo arrematante (trabalhista) requerendo o reconhecimento dessa subrogação? Peticio ao juizo da fazenda publica onde corre a cobrança de de IPTU? Entro com uma ação declaratória civil? Se alguem puder me ajudar fico muito grata Sandra

Olá amigos minha dúvida seria a seguinte,

Meu sogro adquiriu um imóvel em Leilão em 2007 por conta de um processo cível que ele moveu em uma pessoa, esse imóvel tinha uma dívida condominial de R$ 19.000,00, ele pagou R$ 5.000,00 e o restante em 14x de R$ 1.000,00 no acordo que ele promoveu, nesse andar ela pagou apenas 3 parcelas de R$ 1.000,00 ou seja R$ 3.000,00.

Eu não sabendo do processo ele me cedeu o imóvel em julho 2008 para que eu e sua filha que casaríamos em novembro de 2008, desde julho de 2008, venho pagando fielmente o condomínio mensal, bem como as contas de gás e luz em meu nome e o IPTU, que vem em nome da pessoa a quem ele processou, ele disse que esse IPTU em breve passaria em nome dele e por então ao passar me informou da tal divida que me assustou.

Como ele diretamente com seu advogado vem cuidando do assunto, nunca deixou eu ficar a par do processo, até mesmo tentei falar com o seu advogado que nada me informou.

Bom nessa história toda de julho de 2008 à outubro de 2008, fiz toda a obra no apartamento, tenho todos os comprovantes guardados, fiz móveis planejados por fim gastei no imóvel a quantia de uns R$ 25.000,00, minha preocupação ocorreu essa semana quando o advogado do meu sogro me ligou inesperadamente, dizendo que perdeu a ação em todas as instâncias contra o condomínio que por Lei cobra os condomínios não pagos na justiça e me disse ainda que estava levando ao STF o processo, sei que isso não poderá ter resultado algum e sim ter que pagar a divida devida com os respectivos honorários e multas estipuladas por lei.

Minha maior preocupação nisso tudo é que nessa história ninguém me falou nada e agora o advogado chega com essa informação, advogado esse que nunca se dirigiu a minha pessoa, conclusão não tenho o dinheiro para pagar a divida que deve dar por alto uns R$ 22.000,00 e não sei o que fazer, ele disse que o imóvel poderá ir a leilão e por fim eu e minha esposa que está grávida de 4 meses ter que sair do imóvel.

Atualmente pago um condomínio de R$ 350,00, através do sindico juntamente com uma procuração específica que pedirei ao meu sogro para tentar resolver essa bola de neve é possível conversar com o sindico e na altura do campeonato tentar um acordo, como não tenho posses financeiras suficientes para pagar a divida atual pensei em dividir o montante em 100 parcelas de R$ 220,00, juntar a fatura do condomínio que passaria a um total de R$ 570,00, porém eu tendo a disponibilidade de mais valores e poderia ir quitando mais parcelas da dívida, isso é possível na nova lei de condomínio, existe essa disponibilidade? Preciso muito da ajuda informativa de um especialista no assunto.

E com relação ao meu sogro, eu quitando toda a divida atual e resolvendo o problema , passando o IPTU para o nome dele, ele pode fazer para mim um contrato de compra e venda do imóvel, hoje o imóvel vale uns R$ 50.000,00, eu pagaria a ele parcelado essa diferença após o pagamento da dívida de forma parcela em mais 100 vezes podendo quitar parcelas com antecipação de acordo com meus recursos financeiros e esse imóvel por fim poderá ser meu e de minha esposa sem nenhum ônus?

Desculpem pelo alongamento das questões, mas deu desespero fez isso, preciso muito de ajuda de um especialista.

Grato pela atenção.