LEI DO INQUILINATO

"c) a locatária se nega a deixar algum funcionario/engenheiro entrar no imóvel, para avaliar e elaborar um laudo - por parte da locadora."

O locatário é obrigado por lei a permitir que locador ingresse no imóvel para verificar/reparar eventuais danos que ele possa apresentar e que não sejam imputáveis ao locatário. Veja o que diz a Lei do Inquilinato:

"Art. 23. O locatário é obrigado a:
(...)
IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;
(...)
IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;"

Embora o inciso IX preveja a permissão de entrada nas situações previstas no art. 27 (permitir a entrada de interessados na compra do imóvel, em sua cessão, dação em pagamento etc.) e nada mencione acerca dessa entrada em caso de reparos, isso não é óbice para que tal entrada possa ocorrer.

Isso porque da leitura do inciso IV do mesmo artigo, vê-se que é obrigação do locatário informar imediatamente ao locador o surgimento de qualquer dano/defeito no imóvel. E é assim porque o locador (proprietário) tem o direito de não ver o seu patrimônio se deteriorar e tampouco deixar que esse risco se agrave. De nada adiantaria o locatário informar o surgimento desses danos/defeitos ao locador sem que esse pudesse repará-los. Além do mais, há a previsão de obrigatoriedade do art. 26 que você mesmo citou.

"c) a locatária se nega a deixar algum funcionario/engenheiro entrar no imóvel, para avaliar e elaborar um laudo - por parte da locadora."

Com base nas explicações acima, o locador deve exigir que a imobiliária (que recebe para administrar o imóvel) envie uma notificação escrita à locatária para que ela, em 48 horas, marque por escrito dia e horário (art. 23, IX) nos quais os profissionais poderão entrar no imóvel para vistoriar e tomar as medidas necessárias ao seu reparo. Na mesma notificação, deve haver a indicação de que a recusa ou omissão nessa providência ensejará ação judicial com essa obrigação, com todos os custos daí decorrentes (honorários de advogado, custas de processo etc.).

"Qual ação cabível neste caso?! Já que a locadora quer fazer a reforma!"

Se a locatária, depois de notificada, continuar reticente, poderá ser movida ação com preceito cominatório obrigando-a a tolerar a entrada dos profissionais para efetuar os reparos. Nesse caso, não caberia a isenção da multa se ela rescindir o contrato, o que se ocorresse daria azo à ação de cobrança.

Muito obrigado HEN_BH,
Na negativa por parte da locatária, tem algum nome este tipo de ação, que obriga a tolerar a entrada de profissionais para efetuar estes reparos?