Art. 1301 É defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho.
Parag. 1. As janelas cuja visão não incida sobre a linha divisória, bem como as perpendiculares, não poderão ser abertas a menos de 75 (setenta e cinco) centímetros.
Parag. 2. As disposições deste artigo não abrangem as aberturas para luz ou ventilação, não maiores de 10 (dez) centímetros de largura sobre 20 (vinte) centímetros de comprimento e construídas a mais de 2 (dois) metros de altura de cada piso.”
“Art. 1302 O proprietário pode, no lapso de ano e dia após a conclusão da obra, exigir que se desfaça janela, sacada, terraço ou goteira sobre o seu prédio; escoado o prazo, não poderá , por sua vez, edificar sem atender ao disposto no artigo antecedente, nem impedir ou dificultar o escoamento das águas da goteira, com prejuízo para o prédio vizinho.
Parágrafo único. Em se tratando de vãos, ou aberturas para luz, seja qual for a quantidade, altura e disposição, o vizinho poderá, a todo o tempo, levantar sua edificação, ou contramuro, ainda que lhes vede a claridade.”
“Art. 1303 Na zona rural não serão permitido levantar edificações a menos de três metros do terreno vizinho.”
“Art. 1312 do NCC Todo aquele que violar as proibições estabelecidas nesta Seção, é obrigado a demolir as construções feitas, respondendo por perdas e danos.”
COMENTÁRIOS
A regra geral do novo Código Civil implica em afastamento mínimo de janelas das divisas em 3,0m para zonas rurais e 1,5m para zonas urbanas, medidas na perpendicular à divisa; se a visão for obliqua, a distância mínima obrigatória nas áreas urbanas é de 0,75m.
Se o vizinho desobedecer a essas regras, o prejudicado tem prazo máximo de um ano dia para exigir o desfazimento dessa janela. Ultrapassado esse prazo, não mais poderá exigir esse desfazimento.
Não obstante, essas restrições de vizinhança são imposições interpessoais entre vizinhos, que não podem ser confundidas com servidões prediais, que correspondem a ônus reais sobre coisa alheia regidas pelos artigos 1378 e parágrafo único do 1387 do NCC, e muito menos com as limitações administrativas de uso da propriedade, estabelecidas em lei ou decreto federal, estadual e municipal.
Por exemplo: Suponha que o Código de Edificações permita a construção de prédios junto à divisa, onde já exista janela aberta pelo vizinho há mais de um ano e dia, voltada para um terreno vizinho. O proprietário deste terreno poderá aprovar e executar planta de prédio a ser construído justaposto a essa janela, mesmo que esse fato venha a vedar a iluminação e ventilação pré-existentes, pois a pré-existência tolerada da janela não implica em servidão eterna para o vizinho.
