imóvel com dívidas condominiais, quem responde por esta ?

Olá Larissa.

De acordo com a legislação, bem como da jurisprudência majoritária, os dois: tanto o nu-proprietário (assim chamado quando o imóvel está gravado com usufruto) quanto o usufrutuário.

O Art. 1.403 do Código Civil deixa claro que "Incumbem ao usufrutuário: (...) II - as prestações e os tributos devidos pela posse ou da coisa usufruida". As despesas condominiais são prestações devidos pela posse ou pela coisa usufruida.

Entretanto, não cabe ao usufrutuário as dívidas por inadimplemento de despesas extraordinárias, como a taxa extra, visto que o Art. 1.404 afirma que "incumbem ao dono as reparações extraordinárias e as que não forem de custo módico (...) ".

Quando houver o protesto, portanto, devem ser separados os débitos de taxas extraordinárias, retirando essa obrigação do usufrutuário. Veja também que débitos de penalidade de multa deve ser imputado ao causador da mesma.

O nu-proprietário não pode ser excluído da cobrança, porque em último caso numa ação de cobranças, a unidade condominial pode ser penhorada, atingindo tanto o usufrutuário (que perderá seu usufruto) quanto o nu-proprietário (que perderá sua nua propriedade).

Só a título de exemplo de decisão que permite tal penhora mesmo em imóvel gravado em usufruto:

EMBARGOS DE TERCEIRO. DESPESAS DE CONDOMÍNIO. PENHORA DE NUA PROPRIEDADE DE IMÓVEL GRAVADO COM USUFRUTO VITALÍCIO. POSSIBILIDADE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO. De rigor o improvimento do apelo. Os embargantes são apenas usufrutuários e possuem o direito de gozar da coisa. O usufruto vitalício não impede a constrição judicial sobre a nua propriedade do bem. A proprietária do imóvel é a filha do casal e esta participou da ação de conhecimento, motivo pelo qual não há falar em nulidade.

(TJ-SP - APL: 990103576314 SP, Relator: Adilson de Araujo, Data de Julgamento: 07/12/2010, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 07/12/2010)

Outra comprovação de que ambos devem compor o polo passivo no protesto, bem como na ação de cobrança, é que essa é uma obrigação "propter rem", que significa "própria da coisa", que são decorrentes simplesmente do direito de propriedade.

Quais os direitos de propriedade? De acordo com o Art. 1.225 são 12. Entre eles, a propriedade (inciso I) e o usufruto (inciso IV). Então ambos estão atrelados à obrigação.

Por fim, deixo aqui, caso seja do seu interesse para reforço do entendimento, julgados bem recentes comprovando o que foi dito e legislado, alguns de 1 semana atrás, inclusive. Um abraço.

"Desse modo, é facultado ao condomínio ajuizar a ação de cobrança tanto em face do proprietário (aquele que consta como tal no registro de imóveis), quanto dos promissários compradores, usufrutuários, nus-proprietários, possuidores, etc., sempre considerando as peculiaridades do caso concreto.
Isto porque o interesse que deve ser protegido e que deve prevalecer é o da coletividade. O condomínio deve receber o quanto antes os recursos para pagamento das despesas imprescindíveis."

(TJ-SP - APL: 10131103720158260224 SP 1013110-37.2015.8.26.0224, Relator: Adilson de Araujo, Data de Julgamento: 13/12/2016, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/12/2016)

Despesas condominiais. Cerceamento de defesa não configurado. Prova pericial despicienda. Débito condominial discriminado na inicial, contendo as despesas de condomínio propriamente ditas, fundo de reserva e fundo de obras. Dívida condominial propter rem, podendo ser cobrada na sua integralidade de qualquer um dos titulares de direitos sobre o bem imóvel. Hipótese que se aplica aos usufrutuários, pais dos apelantes, proprietários das unidades. Usufrutuária-mãe que sequer contestou o feito. Usufrutuário-pai, que não apelou da sentença. Despesas vencidas no curso da demanda que já fizeram parte do dispositivo da sentença. Gratuidade de justiça dos menores que merece ser mantida. Recursos improvidos.

(TJ-SP - APL: 00165759520138260562 SP 0016575-95.2013.8.26.0562, Relator: Ruy Coppola, Data de Julgamento: 07/12/2016, 25ª Câmara Extraordinária de Direito Privado, Data de Publicação: 12/12/2016)

APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. COBRANÇA. OBRIGAÇÃO 'PROPTER REM'. LEGITIMIDADE SOLIDÁRIA DO NU-PROPRIETÁRIO E DO USUFRUTUÁRIO. Em ação de cobrança de cotas condominiais, a garantia do condomínio está na possibilidade de a execução recair sobre o próprio imóvel que originou a dívida. Portanto, responde pelo pagamento aquele em cujo nome está registrado o imóvel junto ao Registro de Imóveis, nu-proprietário, solidariamente ao usufrutuário. RECURSO PROVIDO.

(Apelação Cível Nº 70016332207, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Alzir Felippe Schmitz, Julgado em 08/02/2007).