O CNPJ nada mais é que o cadastro do condomínio junto à Receita Federal. Isso não o obriga a contratar administradora, podendo o síndico ser até mesmo um dos moradores.

Por lei nenhuma necessidade de administradora; dependendo do porte do condomínio e do pró-labore do síndico pode ser necessário contratar um auxiliar de escritório, que garanto a você, custa mais caro do que administradora. Analisem custo benefício de acordo com o tamanho da sua comunidade, ok?