Prezado Paulo Eduardo,

Você tem toda a razão, essa cobrança é ilegal mesmo. O ITBI tem que ser calculado sobre o valor venal ou o da escritura declarada o que for maior. Essa forma de cobrança da Prefeitura é ilegal. Eu economizei 18 mil reais na escritura da venda de um galpão alegando esta ilegalidade. Todo o trabalho foi feito pela empresa que presta assessoria tributária para minha família. Vale a pena consultar: Dr. Cesar 11 9 9127 3730 Alexandre Vieira

É complicado porque é importante esclarecer como funciona a coisa.

Realmente o CTN (Código Tributário Nacional) prevê que a base de calculo do IPTU é o valor venal do imóvel (ou seja, o valor de mercado). Entretanto para facilitar a cobrança o que se faz é o município criar a chamada "Planta Genérica de Valores" onde consta o M² por região, e ai a base de calculo é vista com base nisso.

Provavelmente pelo que você falou a Prefeitura considerou na Planta Genérica de Valores que a sua localidade tem um valor muito maior do que o preço do M² no mercado.

Nesse caso o que dá pra fazer é entrar com uma ação pedindo que a base de calculo seja sobre o valor venal do imóvel (média dos preços no mercado) e não sobre a Planta Genérica de Valores.

Porém eu aconselho a pagar o imposto e depois discutir isso na justiça pedindo de volta o que foi pago a mais.

Mas, aconselho e seguir a nossa CONSTITUIÇÃO, que informa ou diz que a base de cálculo do imóvel quanto ao ITBI é o valor venal do imóvel=valor de mercado.....sim, tem cálculo complexo, mas o valor de mercado varia para mais e para menos, pois que, quem compra quer um valor menor e quem vende quer um valor maior e o fisco por parte do Imposto de renda, pode fiscalizar a transação no intuito de ver se houve ou não a fraude na venda de imóvel; se foi precificado ou considerou-se o valor de mercado(valor venal)....então é muito difícil saber o valor dessa incógnita e esperar a reação do fisco, que pode ser por parte do Município ou Federal; este último pelo fator renda omitido e pela Prefeitura pelo fato de que o imposto tem que ser pelo VALOR DE MERCADO......Muito difícil essa contenda!!!!

Aqui você pode consultar o valor venal de referência:

Consulta Valor Venal de Referência

Preencha o número do Cadastro do Imóvel abaixo:

http://www3.prefeitura.sp.gov.br/tvm/frm_tvm_consulta_valor.aspx

Você também pode ver os custos nesta matéria:

Realizar o sonho da casa própria vai muito além de escolher o imóvel ideal, conseguir um financiamento e pagar as prestações. Existe muita burocracia envolvida na compra do imóvel e é preciso ficar atento aos altos gastos na hora de fechar o negócio, não só com as taxas e impostos envolvidos na negociação, mas também com a grande quantidade de documentos necessários. Portanto, é preciso se programar para estes custos extras na hora de oficializar a compra e não deixar que eles pesem no bolso.

O primeiro gasto fica por conta do Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), que é cobrado nos casos de transferência de propriedade. Quem paga a conta é quem vai comprar o apartamento, a casa ou o terreno. Apenas em caso de permuta é que os dois envolvidos dividem o valor. O valor da taxa é aplicado sobre o valor do imóvel e varia de acordo com cada cidade. Então é importante verificar a taxa na prefeitura.

Em São Paulo, por exemplo, a taxa para compra direta é de 3%. Mas se o imóvel for financiado através do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), ou seja, para imóveis que custem até R$ 750 mil naquela cidade, do Programa de Arrendamento Residencial (PAR) ou Habitação de Interesse Social (HIS), a taxa é diferente. Aplica-se a taxa de 0,5% sobre o valor efetivamente financiado, até o limite máximo estabelecido para São Paulo, que é de R$ 81.073,38, desde janeiro de 2016. Sobre o restante do preço que exceder esse limite, aplica-se a taxa de 3%. imoveis_taxas (Foto: Shutterstock) É preciso separar uma renda extra para ser gasta com documentação. Outro documento exigido no processo é o Registro de Compra em Cartório. Sem ele, o imóvel continuará em nome do vendedor. O valor varia em cada estado e é fixo em cada faixa de preço do bem. A taxa cobrada em um apartamento que vale R$ 300 mil, por exemplo, é diferente da estabelecida para um imóvel de R$ 900 mil, que será mais cara.

A escritura representa o contrato de compra e venda e também tem o preço definido por tabela de acordo com a faixa de valor do imóvel e varia em cada estado. Para quem optar por um financiamento, este documento não é necessário, já que o contrato do financiamento tem força de escritura.

Com gastos tão altos, é importante saber que existe uma lei que garante um desconto de 50% no registro e na escritura, caso o cliente esteja comprando o primeiro imóvel através do SFH e com valor máximo de R$ 500 mil.

Para isso, é preciso apresentar um documento por escrito informando que se trata da compra do primeiro imóvel. No entanto, se pessoa já foi proprietária de um apartamento ou casa, mesmo que não o tenha mais, ou recebeu de herança ou por meio de doação, não tem direito ao abatimento. “Os cartórios relutam em conceder esse desconto, mas ele é viável por lei”, esclarece Rodrigo Karpat, advogado imobiliário e consultor em condomínios. imoveis_documentos (Foto: Shutterstock) É preciso ficar atento com a lista de documentos necessários. Outros dois serão necessários para finalizar a lista de documentação necessária. O primeiro é com o jogo de certidões. “Existem despachantes que fazem esse trabalho e o gasto será entre R$ 600 e R$ 650. Mesmo que não sejam documentos obrigatórios, não é praxe abrir mão deles.

Principalmente porque eles vão servir como garantia que o dono não tem apontamentos”, explica Karpat. No caso de quem optar pelo financiamento, vai precisar desembolsar mais. “Será preciso pagar uma taxa ao banco pela vistoria que avalia se o preço do imóvel realmente corresponde ao que é justo. O gasto deve ser em cerca de R$ 3 mil”, acrescenta o advogado.

Rodrigo Karpat ainda reforça que, caso os gastos com a documentação fiquem muito pesados no bolso, eles podem ser incluídos no financiamento bancário. “O percentual vai ficar em torno de 5% do valor do imóvel para taxas, registro, ITBI e escritura”, afirma. Ele completa que o importante é ficar atento para providenciar todos os documentos para não ter problemas.

“Organizar toda a documentação é extremamente importante porque evita dissabores futuros e, inclusive, evita a perda do imóvel”, conclui.

Jogo de Certidões

– Cópia do título aquisitivo;

– Certidão de Propriedade, com negativa de ônus e alienações, expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis da Capital;

– Certidões Negativas dos Cartórios de Protestos da Capital, abrangendo o período de cinco anos anteriores à data;

– Certidões Negativas dos Distribuidores Forenses das Justiças Estadual e Federal e Executivos Fiscais – Estaduais e Municipais, abrangendo o período de 10 anos anteriores à data;

– Certidão dos Distribuidores da Justiça de Trabalho;

– Certidões de objeto e pé de eventuais ações, execuções ou protestos, constantes das certidões antes referidas;

– IPTU de 2016, com as parcelas vencidas até a data devidamente quitada;

– Capa do IPTU de 2015 para cálculo do ITBI;

– Certidão Negativa da PMSP, dando plena quitação dos impostos municipais até a data da transmissão da posse;

– Comprovante de pagamento da última conta de energia, água e gás, se houver; – Cópia autenticada do RG e CPF, da Certidão de Casamento e do pacto antinupcial;

Declaração da administradora condominial dando plena quitação das despesas condominiais até a data, com documento comprobatório dos poderes de quem a assina.

http://g1.globo.com/especial-publicitario/zap/imoveis/noticia/2016/03/saiba-quanto-gastar-com-documentos-para-comprar-um-imovel.html

Prezado Alexandre,

Quero agradecer a indicação do Dr. Cesar. Ele conseguiu a liminar e eu economizei um bom valor no pagamento do ITBI. Agora saiu a sentença e estou bem mais tranquilo:

Nestes termos, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados pelo autor, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para o fim declarar como base de cálculo para o recolhimento do ITBI em relação à aquisição de propriedade tratada nos autos o maior valor entre o valor venal utilizado para fins de cálculo do IPTU e o valor de aquisição.Custas na forma da lei.Deixo de condenar quaisquer dos litigantes em honorários advocatícios por expressa determinação legal.P.R.I.

Para que tem solicitado o contato do Dr. Cesar no meu email segue ai:

Dr. Nilton Cesar telefone 011. 991273730 - Email = [email protected]