Venda de imóvel alugado antes de 12 meses de contrato
Boa noite Sou proprietária de um apartamento que está locado a exatamente 10 meses. O locatário do apartamento é uma Pessoa Jurídica e quem mora lá é o dono da empresa. Portanto no contrato consta como locatário o nome da empresa. O contrato tem prazo determinado de 36 meses, porém consta no contrato uma cláusula dizendo que o Locatário pode sair do apartamento aos 12 meses do contrato sem pagar nenhuma multa, somente se estiver em dia com todos os pagamentos! As minhas dúvidas são as seguintes: 1 - Desejo colocar á venda este imóvel e a carta de preferência para o locatário já está redigida, porém devo esperar completar os 12 meses do contrato ou já posso enviá-la ao Locatário?
2 - O contrato não possui cláusula de vigência em caso de venda do imóvel, somente contém cláusula de preferência em caso de venda. Mesmo assim o Locatário pode exigir averbar o contrato á matrícula do imóvel para que o comprador cumpra o contrato até o fim dos 36 meses?
3 - Como o Locatário é uma Pessoa Jurídica a Lei do Inquilinato se mantém a mesma ou há alguma alteração?
No aguardo de suas respostas!
Atenciosamente Ivy
1 - O imóvel pode ser vendido a qualquer momento, inclusive já no primeiro dia de locação. Desse modo, basta que redija a notificação de preferência ao locatário, observando os requisitos expressos no art. 27 e pár. único, da Lei do Inquilinato. A locação não impede a venda.
2 - Para que o novo proprietário fique obrigado a respeitar o contrato até o seu termo final, a lei exige três requisitos cumulativos: a) contrato por prazo determinado + b) cláusula de vigência em caso de alienação + c) averbação do contrato na matrícula do imóvel, a teor do art. 8º da LI. Ou seja, de nada adianta averbar o contrato na matrícula do imóvel se nele não há a cláusula.
A averbação no registro do imóvel tem como objetivo dar publicidade àquilo que foi contratado entre as partes. Desse modo, qualquer pessoa interessada na compra do imóvel pode ir ao cartório e ver o que ali está averbado, a fim de saber se há alguma restrição em relação a ele. Se o locatário averba esse contrato na matrícula, mas nele não consta a cláusula de vigência, não há nada indicando ao eventual interessado na compra do imóvel que haja qualquer obrigação de respeitar a locação.
O mesmo valeria para a situação inversa: se o contrato tivesse a referida cláusula, mas não estivesse averbado na matrícula do imóvel. Nesse caso, o adquirente também não precisaria respeitar o contrato celebrado pelo antigo proprietário.
3 - A regra se aplica tanto a locações residencias como às não residencais. O art. 8º da LI, que trata do direito de vigência da locação em caso de alienação está inserida no "CAPÍTULO I - DISPOSIÇÕES GERAIS" dentro do qual está a "SEÇÃO I - DA LOCAÇÃO EM GERAL", normas essas que se aplicam a todos os tipos de locação quando compatíveis com a norma em questão.
A locação não residencial está inserida na "SEÇÃO III - DAS DISPOSIÇÕES ESPECIAIS", sendo que na referida Seção não há qualquer norma derrogando as normas gerais.
TJRJ
" AÇÃO DE DESPEJO – LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL – ALIENAÇÃO DO IMÓVEL – RESCISÃO CONTRATUAL – CLÁUSULA DE VIGÊNCIA INOPONÍVEL – AUSÊNCIA DE REGISTRO – DENÚNCIA – POSSIBILIDADE. O adquirente do imóvel só se obriga a cumprir os termos da renovação do contrato de locação celebrado se dela teve inequívoca ciência. Não havendo prova quanto a esta ou registro do pactuado no registro de imóveis, nada impede a denúncia, com a desocupação do imóvel em 30 dias, na forma do art.57 da lei nº 8.245/91. Ônus probatório do qual não se desincumbiu o locatário. Provimento do recurso."
