No que respeita à relação entre locador e locatário, essa despesa cabe ao locador, por se tratar de despesa extraordinária.

No que respeita à legalidade ou não da cobrança em si, tenho-a por totalmente ilegal. E assim o entendo por vários motivos, dos quais posso citar alguns.

O primeiro de todos é de ordem legal. A lei civil diz textualmente que cada condômino deve contribuir com as despesas na proporação de suas frações ideais. Isso quer dizer que ele contribui na proporção do "quanto" de propriedade ele detém no todo, ou de outro modo que a convenção venha a definir.

Mas não pode ela mesma (convenção) ou outra norma impor ao condômino uma despesa que não se refira estritamente a essa participação dele no todo. Estipular taxa extra ao condômino que paga regularmente e em dia as suas obrigações é penalizá-lo por ser correto.

Agindo assim o que se faz, em outras palavras, é dizer a ele: "seja inadimplente, pois se você for adimplente, pagando em dia, terá de pagar o seu e o do outro morador que não paga".

Além do mais, ainda que essa taxa extra seja posteriormente devolvida a ele (seja diretamente em dinheiro ou por meio de compensação de pagamentos futuros), ela implica em verdadeira instituição de empréstimo compulsório ao condomínio, pois se ela não se refere a uma cota da despesa que seja de responsabilidade do morador, só pode ser essa a sua natureza.

Não parando por ai, temos um outro problema. Ao embutir a "taxa de inadimplentes" na cobrança, estar-se-á forçando o adimplente a ter disponibilidade de valores extras dos quais ele certamente não tem. E a consequência disso? Ao receber uma cobrança maior do que pode (e do que deve) pagar, poderá ele - o até então adimplente - vir a se tornar mais um inadimplente na massa de devedores. E pior: poderá vir a sofrer um processo judicial de cobrança condomínio em virtude de não ter pago uma taxa de condomínio que se tornou mais onerosa justamente pela inadimplência de outro morador!!!

Quer dizer: ele vai sofrer uma demanda judicial por ter sido adimplente, pois o condomínio entendeu por bem que quem paga em dia tem a obrigação de pagar também por quem não paga em dia!

Sem contar que em casos de despesas extraordinárias, deve haver a autorização de sua instituição em assembleia... e ai surge o problema: os inadimplentes não podem votar, pois são legalmente impedidos, e os que são pontuais dificilmente irão aprovar uma regra que lhes façam de ter de pagar mais.

O correto em situações tais é que o condomínio ingresse em juízo e cobre de quem deve, pouco importando se a demanda vai demorar ou não. Tal demora pode ser imputada somente ao mecanismo judiciário, e não àquele que paga em dia. Há aí um problema de todo o condomínio - inadimplentes e adimplentes - e não somente desses últimos.

Normalmente todo condomínio tem - ou deveria ter - um fundo de reserva, que serve justamente para esse tipo de contingência.