Reintegração de Posse ...
Olá Doutores! Tenho um caso complicado e preciso muito de ajuda, sugestões, opiniões. Uma loteadora "A" vendeu um terreno a "B" de forma parcelada. "B" edificou e não terminou de pagar as parcelas, razão pela qual "A" entrou com ação de reintegração de posse contra "B". Este, de má-fé, depois de já ajuizada a referida ação, vendeu o imóvel a "C", que é meu cliente. "C" perdeu o imóvel judicialmente, porém já havia pago boa parte do mesmo. Em relação a ação a ser ajuizada por meu cliente"C" contra "B", creio que possa ser uma Ação de Resolução de Contrato, pleiteado a devolução corrigida dos valores já pagos. Ocorre que "B" aparentemente não possui bens a serem executados. Pergunta: Há alguma coisa que eu possa alegar contra a loteadora "A", a fim de fazer a inclusão dessa no polo passivo da ação de resolução contratual? Há algum fundamento cabível neste caso?
Ficarei aguardando resposta. Muito Obrigada
Michelly;
O contrato da loteadora com o primeiro adquirente foi de compromisso de compra e venda?
Se foi, não vejo como o antigo "proprietário" conseguiu alienar o imóvel que, ao tempo, não estava incluído entre a respectiva esfera patrimonial. Houve assunção de dívida (transmissão da obrigação)?
Os embargos de terceiro, ao meu ver e com a devida vênia do nobre colega Antônio Gomes, não produziram efeitos jurídicos práticos desejados, mesmo numa possível qualidade de possuidor de seu cliente, caso não seja vislumbrada benfeitoria alguma na coisa. No máximo, por meio desta via processual, ter-se-ia a restituição dos valores despendidos pela realização das mencionadas benfeitorias. Só isso.
No mais, interessante seria a formulação de "notitia criminis" à autoridade policial pelos fatos apresentados, pois se configurariam crime capitulado no art. 171, do CP (estelionato).
Assim sendo, em sede de processo penal, geralmente, há proposta de suspensão condicional do processo - pena mínima de 1 (um) ano-, levada a cabo pelo representante do "Parquet", nos termos do art. 89, da Lei nº 9.099/90, sendo uma das condições indispensáveis para a concessão do benefício a REPARAÇÃO DO DANO.
Existe esta saída, não obstante seja também morosa.
Abraços.
Prezada Mychelle,
Parece complicado mesmo.
Como foi formalizada essa transferencia de "A" para "B"? Foi um compromisso de venda e compra? Ou foi outorga de escritura?
Se foi o primeiro caso, não houve, efetivamente, transferencia da propriedade do imóvel, correto?
E outra: Você está certa de que "A" propôs uma reintegração de posse? Não vejo vicio na posse de quem tem uso e gozo do imóvel com justo título - até pq, a presunção é de posse de boa-fé ao detentor de justo titulo, conforme o art. 1201, p. unico, CC - a não ser que o instrumento preveja, expressamente, que na hipótese de inadimplemento de uma ou mais parcelas, haveria o dever de restituir o bem. Mas, mesmo assim, haveria de se propor imissão na posse ou uma reinvindicatória, tutelando a posse por meio da sequela de propriedade.
Mais que isso: Se for compromisso de venda e compra, "C", então, é cessionario dos direitos previstos neste contrato, e não, efetivamente, adquirente do direito de propriedade sobre o bem. Até porque, pelo principio da continuidade dos registros publicos, o Cartório de Imóveis nunca registraria a escritura outorgada por quem (no caso, "B") não é proprietário do bem.
A descrição do problema me parece um pouco confusa.
Seriam necessários alguns esclarecimentos, portanto.
Grande abraço!
Luis Felipe Dalmedico Silveira [email protected]
Funcho;
"Permissa venia", não posso concorda com seu entendimento. Senão, veja.
A mencionada ação de locupletamento ilícito é apenas cabível em hipóteses de natureza cambial, em se tratando de enriquecimento ilícito em decorrência de não-pagamento de chques, nas letras do art. 61 da Lei nº 7357/85 (Lei do Cheque), assim expresso:
"Art. 61. A Ação de enriquecimento ilícito contra o emitente ou outros obrigados, que se locupletaram injustamente com o não-pagamento do cheque, prescreve em 2 (dois) anos, contados do dia em que se consumar a prescrição prevista no art. 59 e seu parágrafo desta lei."
No entanto, caso houvesse, realmente, ocorrido a transfência de propriedade, caberia ao adquirente, em ação REIVINDICATÓRIA, denunciar à lide o alienante de má-fé a fim de ser restituído pelo preço pago, mais as despesas do contrato e indenizações dos frutos que foram entregues, se existentes. Apenas neste caso.
Aberto a discursões.
Até logo.
Caro Alberto,
A despeito da discussão central do tópico, a ação de enriquecimento sem causa não é só permitida na seara cambial.
À propósito, art. 884 e ss do CC.
Grande abraço!
Luis Felipe Dalmedico Silveira [email protected]
Caros;
Respeitados os entendimentos ventilados...
Todavia, no próprio capítulo que trata do enriquecimento sem justa causa, vislumbra-se a hipótese de não ser possível a utilização da dita ação. É o que se observa no art. 886, do CC. Senão veja-se:
"Art. 886. Não caberá a restituição por enriquecimento, se a lei conferir ao lesado outros meios para se ressarcir do prejuízo sofrido".
Fundamentei minha posição neste ponto. Com efeito, o uso do mencionado remédio processual cai por terra quando há outros caminhos jurídico-processuais utilizáveis e previstos na Ordem Jurídica.
A ação de nulidade do negócio jurídico é uma hipótese, que se ajustaria, perfeitamente, ao caso, visto que, ao que parece, não se ter notada presença do título translativo de propriedade, transgredindo, imediata e direta, o contido no art. 166, inciso IV, do CC.
Assim preleciona o mencionado texto normativo:
"Art. 166. É nulo o negócio jurídico quando:
'Omissis..."
IV - não revestir a forma prescrita em lei".
Como se vê, pelo menos da narrativa da prezada Michelly, infere-se que não houve a obediência à forma imposta pela lei (escritura pública), não sendo, "a priori", a ação de enriquecimento ilícito a melhor via processual à situação apresentada.
Grande abraço Senhores.
Prezados colegas,
Agradeço imensamente a atenção qto a este caso.
Qto às dúvidas que surgiram em relação à situação fática, tenho a informar que não houve escritura pública, nem na transmissão de "A" para "B", nem deste para "C". Em ambos os casos (A-B e B-C), houve contrato de Compromisso de Compra e Venda. Era apenas posse.
Não creio que seja possível os Embargos de Terceiro (perdoem qualquer equívoco - tenho um ano de advocacia apenas - tenho muiiiito a aprender), pois a Ação de Reintegração de Posse já transitou em julgado. Posso estar muito errada, mas acredito que neste caso não há mais possibilidade de opor tais embargos.
Minha grande dúvida é se, na mesma ação, tenho como incluir no pólo passivo tanto "B" qto "A" e o que eu poderia alegar qto a "A".
Ou então se eu poderia entrar com duas ações diferentes: sendo uma de resolução contratual ou declaratória de nulidade contratual qto a "B". E uma outra ação "????" contra "A".
Abraço a todos!
