USUCAPIÃO

Em nome de quem está esta área no registro competente: seja o de imóveis rurais, seja o de imóveis urbanos?

Recentemente, eram 07 titulares, mas 02 faleceram no mesmo período (março 2017). O primeiro, como não era casada e nem tinha filhos deixou um testamento destinando imóveis e partes da terra em questão para algumas pessoas sendo eu um dos legatários que recebeu alguns alqueires. Já o segundo, viúvo, deixou para seus dois filhos a sua parte. Como as custas dos respectivos inventários é muito alta (R$ 600 mil, assim me foi dito), foi sugerido tornar as terras como usucapião em nome de um dos herdeiros, acordado com os demais, incluindo os legatários. Agradeço e me coloco à disposição para outros esclarecimentos.

Quem deu a ideia de fazer usucapião? Foi um advogado? Em primeiro lugar usucapião é incabível na pendência de negócios jurídicos como o contrato de compra e venda, o aluguel, o comodato e condomínios entre eles o espólio de pessoa falecida o qual é aberto pelo inventário e somente encerra com a partilha. Não corre, pois, usucapião entre condôminos num caso destes. No caso condôminos seriam os 7 titulares dos quais dois morreram e os inventários que você diz que está atrapalhando é destes 2 e devo entender que estes dois tem outros bens além destas terras. A você a rigor só interessaria o inventário da mulher que morrendo deixou testamento. O outro que deixou para os dois filhos não lhe interessaria. Estes dois são os que por morte foi aberto inventário mas só o inventário da mulher é que seria problema salvo na hipótese de as partes dela no lote não estarem individualizadas no nome dela no registro de imóveis em nome dela e sim do de todos os condôminos. É o que acho que está acontecendo e aí se o testamento for claro e todos os demais condôminos estiverem de acordo faz-se ação de divisão de terras com os outros condôminos. Para divisão de terras admite-se também em todos estando de acordo que seja feita na via extrajudicial (cartório). Tal como usucapião. O problema do usucapião, quando deve haver inventário, é que inventário implica em transmissão de bens e nele se cobra imposto de transmissão causa mortis - ITCM (por morte do autor da herança ou testador). De competência estadual. E no usucapião não há transmissão de bens. Visto se considerar que é modo original de aquisição da propriedade. Sem transmissão de bens entre mortos e vivos ou entre vivos e vivos (ITBI). No usucapião extrajudicial a Fazenda Pública será chamada a se manifestar. E notando que há testamento em inventário certamente se manifestará que não é caso de usucapião e sim inventário ou cumprimento de testamento. E o tabelião sabendo disto não registrará o usucapião.
O caso me parece mais de ação de registro e cumprimento de testamento. O melhor a fazer é procurar o juiz do inventário da mulher que testou para ver se adianta esta parte do inventário. A complicação vai ser se precisar fazer ação divisória entre os condominos. E se a parte que foi testada não estiver no centro das terras mas confinando com terras vizinhas talvez seja necessária ação demarcatória. Salvo engano a marcação e divisão de terras pode ser feita em cartório se todos estiverem de acordo.

Boa tarde, Dr. Eldo!
Fico muito agradecido com a sua resposta. Vou ler com atenção aos detalhes e retornarei com comentários, se necessário, OK? Cordialmente, J. Flavio Cunha

Dr. Eldo, boa tarde! A área em questão, 700 alqueires, dizem respeito somente à senhora falecida, solteira e sem fihos enquanto as demais áreas que formam o todo (2000 alqueires), já estão definidas e demarcadas por georreferenciamento para cada um dos 6 restantes. A idéia de utilizar o usucapião surgiu como solução porque está havendo uma dificuldade em comprovar a titularidade, muito antiga, porém reconhecida pelos herdeiros mas que para o cartório é necessário documentar. Transformando a referida área em usucapião, que documento deverá ser emitido pelo herdeiro que ficará com o direito do usucapião da área para garantir as partes dos demais herdeiros, incluindo os legatários, como no meu caso? E como ficariam os inventários já abertos? Obrigado

Esclarecida a questão que é msis complexa do que a princípio imaginei e como hs falha nos registros de propriedade ao longo do tempo que se quer regularizar por meio de usucapião teco alguns comentários:
1) É perfeitamente possível venderdireito de posse bem como transmitir causa mortos direitos de posse sobre imóveis. É neste último feita á partilha de direito de posse da possuidora do imóvel uma vez delimitada a área para cada condômino herdeiro ou legatario após feita a partilha cada um registraria após psgamento do itcmd seu direito de posse sobre a area que lhe coube na partilha cada um moveria ação de usucapião de sua área citando os demais condôminos como confrontantes. E se todos estiver em de acordo nenhum problema haverá.. Em tal caso não deverá haver qualquer cobrança de imposto de transmissão quando cada herdeiro ou legatario mover usucapião para registrar a sentenca no registro de imóveis tornsndo-se proprietário. Uma vez que ja fez o pagamento quando do registro do direito de posse.
2) Outra hipótese é que havendo falha no título de propriedade no registro de imóveis a justificar usucapião o usucapião possa ser pedido por um dos condôminos (herdeiros, legatarios) ou pelo inventariante o qual pode inclusive ser herdeiro. Neste caso o usucapião é em nome do espólio do falecido. É vai regularizar o título de propriedade dele pelo usucapião. O qu era direito de posse passa a ser propriedade. Nesta fase a propriedade está individual entre todos os herdeiros e nao ja falar em imposto de transmissão porque ainda não houve transmissão. Como estamos em estágio de condomínio forçado a ação que um condômino herdeiro mover de usucapião vai favorecer os demais herdeiros. Feito o usucapião da área total de 700 alqueires passa'se a partilha dos lotes todos usucapidos e neste cada um dos condôminos paga o itcmd da sua parte.
Quanto ao documento que o herdeiro que vai entrar com usucapiao precisa para garantir o direito dos demais nenhum. Por força de lei uma ação que ele move favorece todos os herdeiros e o juiz e que julga a partilha do imóvel todo. Quanto a outros inventários e outros proprietários cada um deve adotar procedimentos semelhantes para regularizar Seu título dr propriedade

Dr. Eldo! Recebi agora uma mensagem a respeito da idéia de usucapião em que seria escolhido um herdeiro para representar os demais. E para que não houvesse reclamação/ aguição posterior, de um dos herdeiros, seria feito um ofício para assinatura de metade dos herdeiros mais um. O que o Sr. pensa sobre isso? O Sr. poderia indicar um modelo ou um site que pudéssemos copiar um modelo adaptando-se para o nosso caso? Como garantia, poderia ser colocada uma cláusula afim de evitar que fosse vendida a área de usucapião sem a permissão dos 50% mais um dos herdeiros que assinaram? Sou leigo na área do Direito, daí as minhas perguntas. Cordialmente,
José Flavio Cunha

Infelizmente extrapolou o que posso responder. Este site tem regras que impedem se forneça modelos de petição, é se faça anúncios de serviços prestados, enfim qualquer coisa que caracterize propaganda ou promoção de profissional do direito. Inclusive já houve reclamação de um participante de que em minhas respostas pó serem detalhistas demais eu estaria prestando serviços de consultoria de graça. Eu pensei pensei e até agora não cheguei a conclusão que estou prestando consultoria.
Embora ache que nestes tipos de perguntaa sobre direito das sucessões as perguntas não fem um fim. Ao contrário de outros ramos do direito.
Então como eu não vou assumir a causa tsmpouco darei qualquer modelo. Até por achar que tal nível de precaução e desnecessário. Por ter testamento o inventário terá de ser judicial. Estando o herdeiro que entrar com usucapião limitado pela atuação do juiz.. A este cabe fazer a partilha o que um herdeiro não pode.
De maneira que vou me retirar momentaneamente do debate à espera de outras opiniões iguais ou contrárias as minhas.

Peço desculpas em estar criando uma situação desfavorável pro Sr. Porém fico muito agradecido pelo suporte que vem oferecendo à nossa situação dirimindo muitas dúvidas. Eu compreendo perfeitamente pois como engenheiro faço a mesma coisa e muitas vezes presto consultoria sem quaisquer remunerações. Cordialmente, J. FLAVIO

Só para finalizar Cunha entendo que é questionável judicialmente um acordo nestes termos. Em que por 50% +1 dos herdeiros decidissem pela minoria. Isto pelo fato de o inventário e a partilha estarem inteiramente reguladas por lei. É um princípio geral das heranças é que em caso de dúvida a partilha e a venda terao sempre preferência salvo no caso de cônjuge que vivia com o outro cônjuge falecido no único imóvel destinado a residência do casal. Em tal caso se o cônjuge sobrevivente usar o direito real de habitação poderá residir até o fim da vida na casa ou apartamento do casal ficando os outros herdeiros embora ha individualizada a parte de cada um no imóvel impossibilitados de tirar proveito econômico do imóvel enquanto o cônjuge que usou o direito real de habitação estiver vivo ou não sair da casa para residir em outra. É o único caso que conheço em que pode pela lei o cônjuge herdeiro ou não paralisar a partilha.
Se vocês fizerem este contrato os quase 49% de herdeiros que não assinaram não estão obrigados a cumpri-lo.É mesmo os que assinaram podem mudar de ideia é contestar o que assinaram antes. Também como ja insisti e insisto novamente ainda que se escolhesse um herdeiro para mover usucapião ele é certo teria que fazer usucapião de toda a área é não apenas a área que lhe caberia na partilha sr o inventário tivesse sido concluído.Mas isto não o faz proprietário de todo o terreno usucapião. Só se o juiz que julga o inventário lhe desse um formal de partilha em que todos os 700 alqueires estivesse no nome do herdeiro que fez o usucapião. É ai registrado este formal no registro de imóveis ele seria proprietario. Mas isto não vai acontecer e se acontecer tal registro deve é certo ser anulado. Antes de dar o formal de partilha ele chamaria um por um os herdeiros para estes se manifestarem ou não pela renúncia de sua parte da herança. O importante e que se frise que o herdeiro que move usucapião independente de autorização está representando todos os herdeiros.O usucapião será em favor do espólio do falecido o qual ainda está indiviso. Adivisao e partilha do espólio do falecido só ocorrerá após partilha. Tanto é desnecessária a nomeação de um herdeiro que qualquer um deles que queira mover ação de usucapião pode move-la independente de autorização dos demais herdeiros. Visto tal prática favorecer a partilha que é a finalidade do inventário.Revertendo em benefício de todos os herdeiros. É se algum dos herdeiros quiser vender o imóvel. Ou muitos herdeiros quiserem vender o imóvel?Primeiro lugar o imóvel só poderia ser vendido por inteiro com concordância de 100% dos herdeiros. É cada um destes herdeiros tem uma expectativa de direito de receber uma parte ideal do imóvel. Não o imóvel inteiro. Esta parte ainda não foi individualizada por não ter sido feita ainda a partilha e ele não pode vende-lá. Mas pode fazer a cessão de direitos hereditários mediante escritura pública após págs está cessão a outra pessoa quer seja outro herdeiro quer seja pessoa não arrolados entre os herdeiros. E na partilha a parte que caberia ao herdeiro passará a ser desta pessoa que comprou o direito hereditário.
Uma boa tarde e bom gim de semAna.

Bom dia, Dr. Eldo! Mais uma vez obrigado! O pessoal está discutindo o assunto e as suas mensagens têm esclarecido muita coisa pois não conheço a área do Direito para discutir detalhes. Pretendo colocá-lo a par do assunto tão logo tomem alguma decisão, OK? Bom domingo! Cordialmente, José Flavio Cunha