Jus Dúvidas

Perguntar

Qual é a sua dúvida?

Bem, após o falecimento de minha mãe, já viuva, foi feita a partilha do único imovel que ela tinha em 06 irmãos. Eu, que morava no ímovel junto com ela, fui comprando as partes de cada irmão, fazendo as escrituras e os devidos registros na matrícula. Hoje, ainda tem uma fraçao para comprar. Fiz um financiamento imobiliário para aquisição desta parte (16,66%). Banco aceitou. Valor do imovel avaliado 450.0000 - Valor a ser financiado 80.000. No contrato, o banco colocou o seguinte: Valor do Imovel 450.000 - Recursos proprios 370.000 Valor a ser financiado 80.0000. Fiz o recolhimneto do ITBI, sobre os 80.0000. Até aí tudo bem, o problema está no cartorio de registro de imóveis, que não quer aceitar o contrato, alegando estar errado a redação, querendo que seja feita o recolhimento do ITBI sobre 450.000, mesmo as fracções compradas anteriormente já estarem devidamente registradas na matrícula. Querem que no contrato do banco, a redação seja diferente, constanto que já sou proprietário de 05 partes e estou financiando a sexta parte, fugindo totalmente da redação do contrato atual, que inclusive já está assinado. O que fazer?

Respostas

8

  • 0
    Eldo Luis Boudou Andrade

    Eldo Luis Boudou Andrade Sexta, 10 de agosto de 2018, 22h09min

    Nas outras quatro partes ideais que você comprou foi pago ITBI? Se não pagou o valor que serve de base para o imposto é 450.000,00 como informado pelo banco. De forma alguma é 80.000,00 valor financiado quando da aquisição da quinta (e última) parte do quinhão na herança do pai. O imóvel deve ter área e sua área em em partes independentes permitindo que se tenha características que não permitem que seja dividido em 6 imóveis um para moradia de cada irmão e sua família. O que permitiria 6 matriculas para 6 imóveis. No entanto isto não é possível só cabendo nos termos de leis municipais (Código de Obras do Município) uma matrícula referente a um só imóvel. Este imóvel é indivisível em trmos físcos. O que se divide é frações ideais do imóvel sendo atribuído um valor total do imóvel e um valor de cada fração ideal para cada herdeiro. O que exige venda do im´voel com cada irmão recebendo sua parte no produto da venda. Tendo preferencia de comprar estas partes ideais um ou mais herdeiros.
    Em tal caso tem de ver o que diz a legislação municipal sobre o assunto. Em caso de sserem vendidas frações ideais a cada fração ideal teríamos que pagar ITBI sobre esta? Ou só ao comprar dos outros condôminos (irmãos) a parte deles é que se integraliza o valor total do imóvel e se cobra ITBI sobre este valor.
    Quanto ao contrato já estar assinado ele só obriga as partes que assinaram. O Município que legisla sobre ITBI não é obrigado pelos termos do contrato.que não assinou. E o titular do cartório de registro de imóveis também não. Embora ele não possa cobrar ele pode se recusar a registrar o imóvel enquanto não provado o pagamento correto do imposto. Ainda mais que ele responde pessoalmente por tributos não recolhidos quando da transmissão de propriedade...

  • 0
    F

    fauve Sábado, 11 de agosto de 2018, 6h21min

    A julgar pela postagem ele tem escrituras devidamente averbadas. Não se poderia fazer a escritura sem o respectivo recolhimento de ITBI.

  • 0
    Eldo Luis Boudou Andrade

    Eldo Luis Boudou Andrade Sábado, 11 de agosto de 2018, 14h46min

    No caso temos até o momento 4 escrituras de transfedencia parcial da propriedade do imovel o qual é identificado por uma matrícula. Não temos 6 imóveis com matrículas diferentes. Temos um único imóvel com uma única matrícula com 6 coproprietarios. Como o imóvel não pode ser dividido fisicamente entre os herdeiros só tem utilidade para os herdeiros se vendido, sendo o produto da venda dividido entre os herdeiros na proporção definida na partilha da herança. Sendo que um dos herdeiros não vende sua parte e compra pouco a parte dos outros herdeiros até adquirir por inteiro a propriedade do imóvel com o registro da última escritura de compra e venda relativa a parte do quinto herdeiro, Realmente parece que o mais prático em tal caso é pagar o ITBI a cada registro de propriedade parcial corespondente a cada venda da porcentagem de um herdeiro a outro.. Achei estranho que o valor da base de cálculo do ITBI seja igual ao valor financiado. Por outro lado fica a dúvida: os 450.000 reais ê o valor de aquisição da quinta parte da herança partilhada ou é o valor do imóvel correspondente as cinco parcelas compradas de todos os irmãos (para fins de ITBI a sexta parte do herdeiro que compra as outras não e considerada).? O bom senso parece me indicar que é a segunda hipótese a verdadeira. Mas aparentemente isto não ficou claro pela redação do contrato entre o banco e o herdeiro comprador das partes dos irmãos na herança.. De forma que ainda que o ITBI tenha sido pago em aquisição das parcelas anteriores do imóvel pode o titular do cartório
    exigir que para registro final da propriedade do imóvel em nome do herdeiro que comprou as 5 partes dos demais herdeiros o contrato tenha a redação alterada de forma a espelhar a realidade das operações de transferência entre herdeiros. Após a redação alterada eventual saldo devedor de ITBI deverá ser cobrada do herdeiro comprador. Ê enquanto ele não pagar está diferença a última parte do imóvel não será averbada impedindo o comprador de ter a propriedade integral do imóvel registrada.
    Quanto ao contrato assinado não obriga o Fisco Municipal nem o titular do cartório. Contrato com outra redação não terá efeito de modificar as obrigações do banco que só será responsável pelo valor financiado de 80000 reais. Sendo assim ele não deve se opor a assinar Novo contrato em que serão mantidos os dispositivos referentes ao financiamento. Mudando apenas dispositivos referentes ao valor total do imóvel e valor das cinco cotas compradas. O que conforme o caso pode tornar ou não o comprador devedor do ITBI.

  • 0
    J

    João Carlos Domingo, 12 de agosto de 2018, 18h24min

    Obrigado. Realmente e para entender melhor, o imovel foi partilhado em 06 partes, a minha e mais 05. Com o tempo fui comprando as partes. Já comprei 04 partes, todas devidamente escrituradas e registradas na matricula (isso já com ITBI de todas as compras já pago). Faltava a quinta parte, que é essa que foi objeto de financiamento e que já tem o ITBI pago sobre ela, faltando apenas o registro na matrícula e aí está o problema: na redação do contrato de financiamento aparece as cotas que tenho, como recurso proprio como se tivesse adquirido um novo bem no valor de 450.000, com entrada de 370.000 ( que seria as minhas cotas) e financiando 80.000.

  • 0
    F

    fauve Domingo, 12 de agosto de 2018, 18h34min

    Eu entendi. E por isso disse a você que o banco está errado. Você não está adquirindo o que já é seu, você está adquirindo a única parte que você não possui. É preciso mudar o contrato de financiamento.

  • 0
    Eldo Luis Boudou Andrade

    Eldo Luis Boudou Andrade Domingo, 12 de agosto de 2018, 21h10min

    Eu acho que a redação embora deva ser mudada não deve ser como o cartório quer. Dá margem a muita discussão desnecessária. Sobre o valor real do imóvel bem como a base de cálculo total do ITBI correspondente a todas as parcelas compradas dos irmãos; Do jeito que está o valor comprado do quinto herdeiro é 450.000,00 e não 80000. Seria cobrada a diferença de itbi de 450.000,00 para 80000,00 equivalente aos 370000 de recursos próprios. O banco não vai se negar a corrigir a redação do contrato uma vez que isto não mudará o valor financiado nem sua porcentagem nos juros deste valor. Mudando a redação para exprimir que o valor de 80000 é a ultima cota da herança e os 370000 de recursos próprios é a sua cota mais a de quatro irmãos ficará claro que você não é devedor de ITBI.

Precisa de Advogado?
Do u need lawyer