Inadimplência de condomínio

Cada proprietário tem de pagar apenas a sua taxa. O condomínio (síndico) deve mover ação judicial de cobrança contra quem não paga, e não transferir a cobrança dos inadimplentes aos que pagam em dia.

Caso contrário, estará incentivando que o que paga em dia se torne inadimplente e faça que os outros paguem por ele também.

E tem uma lei que faça cumprir, que eu não sou obrigada a pagar?

Hen_BH e de onde vai sair o dinheiro? Evidente que o síndico deve cobrar os inadimplentes na justiça mas enquanto a justiça dorme ou os sofridos adimplentes bancam as contas do condomínio ou ficarão sem luz nas áreas comuns sem água e sem faxina.

Beatriz esse valor do condomínio foi aprovado pela assembleia? Se sim, nada a ser feito.

Discordo do Hen_BH, é obrigação de todos pagar para manter o condominio! Caso alguem não pague o sindico deve acionar o devedor, mas tem que haver um cálculo da inadimplência, de modo a manter o condominio funcionando até esses valores forem recebidos.

Como o condomínio esta atrelado ao apartamento (bem) um dia esse valor será quitado, ou por vontade própria do proprietário ou pelo leilão do mesmo.

O problema é que daqui a pouco até nós que pagamos em dia não vamos mais conseguir pagar, não é justo , eles não deixam de viajar ter carro e enquanto isso os trouxas pagam o condomínio deles. Deveria ter uma fiscalização se realmente o proprietário está em dificuldades de não poder pagar. Ou ter um limite de pelo menos 2 meses para quitar a dívida, Tinha que ter uma lei rigorosa para isso. A situação está difícil para todos.

A lei existe, basta vc cobrar o seu síndico para ele protestar e entrar com ação judicial contra os devedores rapidamente!

Está certo Mark, é que a justiça é tão lenta, os processos demoram tanto, que eu queria algo mais rápido, mas concreto, mas tudo é difícil e demorado. Mas agradeço a todos pela sugestão é esclarecimento.

Mark e fauve, respeito a opinião, mas discordo!

fauve, eu devolvo a pergunta: se o condômino que paga em dia só tem o dinheiro suficiente para pagar a própria taxa de condomínio, e não tem mais nenhum centavo no bolso (pois ele mal tem dinheiro para pagar água, luz, comprar comida, remédios, pagar passagem e outras tantas despesas) de onde é que vai sair o dinheiro para ele pagar a taxa de condomínio do vizinho que não paga?? Terá de vender o carro? Arranjar um segundo emprego?

Ele terá de fazer empréstimo bancário, ou usar cheque especial com juros de mais de 10% ao mês para pagar o que o vizinho não paga?? E se ele fizer esse empréstimo (isso se tiver margem para tanto), o condomínio, ao receber dos devedores a juros de 1% ao mês e uma multa pífia de 2%, irá ressarcir os valores adiantados pelo bom pagador, com a mesma taxa de 10% ao mês que ele eventualmente contraiu?

Se estivéssemos falando da própria dívida dele, ok, ele que se virasse como bem entendesse para pagar o condomínio. Mas ter de se desdobrar para pagar a conta do outro? (Ainda que argumentemos que esse valor será posteriormente reposto?).

Nesse caso, provavelmente pecou o condomínio (ou seja, todo o conjunto) por não ter estabelecido um fundo de reserva para fazer face a esse tipo de contingência, e se não o fez não pode depois querer tirar em cima do lombo daqueles que pagam em dia. E se todos pecaram, todos arcam com isso, adimplentes ou não. O que não dá é querer que alguém faça nascer dinheiro para pagar a conta do outro.

Mark, concordo com você quando diz que todos devem pagar para manter o condomínio, mas a lei é clara ao determinar que cada um deve fazê-lo com base na respectiva fração ideal, o que quer dizer que ela (a lei) limita a responsabilidade que cada um tem em relação ao condomínio. Mesmo quando o artigo 1336,I, faz a ressalva "salvo disposição em contrário na convenção", ele está querendo dizer que pode haver a divisão com base em padrão diverso, como por ex. divisão igual, por número de apartamentos, ou parcialmente com base na medida de consumo de alguns serviços (como água por exemplo), mas jamais que o adimplente terá de pagar a sua parte e a parte do vizinho devedor.

Se há demora da justiça em julgar, isso não pode ser imputado ao morador que paga em dia, e ele não pode ser penalizado por esse motivo. Caso contrário, o bom pagador pode entender que um sistema de justiça moroso pode ser usado a seu favor.

Sugiro que você e os demais adimplentes solicitem reunião com a administração e exijam providências. Se os vizinhos estão viajando, se têm carro, nada impede que na ação judicial o juiz defira liminar, já no início da ação, para bloquear eventuais valores depositados em conta ou mesmo a penhora de veículos ou outros bens.

Na teoria é tudo bonitinho. Na prática? Conta salário não se penhora e eu não consigo pagar a SABESP com carro penhorado, ainda que encontrasse um juiz de boa vontade que concedesse a tutela.

Por isso eu repito: houve anuência da assembleia para a cobrança? Nada mais a ser feito, a não ser que os condôminos decidam quais contas devem ser pagas e em quais fornecedores daremos o calote.

O condomínio é uma coisa viva, com inúmeras obrigações e deveres. Quando da estipulação da cota condominial, deve-se contar com a taxa de inadimplência e fundo reserva, até mesmo pq nenhum morador é obrigado a ter surpresas na sua cota mensalmente enviada, ela deve ser de preferência fixa e cabe a administração lidar com a inadimplência, mas para tudo isso se necessita planejamento. O morador inadimplente, quando quitar seu débito, irá pagar também essa previsão de inadimplência, mais os encargos, assim não existe essa história de haver beneficio ao devedor.

Sou sindico e tenho uma inadimplência atual de 220 mil reais, recuperei no ano passado 190 mil, meu condominio é saudável apesar desses valores devidos, visto que no calculo da cota, temos cerca de 10% de previsão de inadimplentes e quando esse dinheiro entra, são realizadas melhorias no empreendimento, pois as contas mensais estão pagas.

Na teoria ou na prática, bonitinho ou não, o problema é de todos, e não apenas dos adimplentes. Ainda que a cia. de água não aceite um carro , temos de começar em algum momento a busca de meios de pagamento das contas, concorda? Caso contrário corre-se o risco de o condomínio achar mais "pratico" cobrar dos adimplentes e "empurrar com a barriga" a entrada da ação judicial, já que se tudo vai estar funcionando, e se está funcionando, o síndico poderia questionar a si próprio por que haveria de correr para gastar com advogado, custas, idas dele a audiências etc?

A conta salário não é penhorável. Mas a conta corrente, e outros ativos, sim. Cabe ao devedor provar que os valores nela depositados são oriundos de salário. Ônus que cabe a ele. Se não comprovar, está penhorado. Valores acima de 40 salários mínimos, mesmo em poupança, são penhoráveis. Não posso simplesmente partir do princípio de que alguém que more em um MCMV e seja inadimplente o seja em razão de ser, sempre, um pobre coitado. Ou seja, antes de tirar mais de quem já paga em dia, tentemos buscar antes no bolso de quem deve. Quem sabe achamos algo?

Ainda mais se considerarmos que os documentos comprobatórios de dívidas condominiais, desde que atendam os requisitos legais, são títulos executivos extrajudiciais, abreviando o caminho do recebimento, vez que dispensa a fase de conhecimento.

Embora se possa pretender embasar a cobrança na convenção, temos de considerar que inadimplentes não votam. E seria pouco crível que os aptos a votar (os adimplentes) votassem uma regra pela qual eles próprios se veriam obrigados a adiantar valores por quem não paga. Exceto, claro, se a convenção, com tal previsão, já tiver vindo "pronta" da construtora ou de administrações passadas.

Mark, a questão é bem essa: planejamento.

Abraços!

Colegas num condomínio de médio para grande é fácil administrar inadimplência. Num condomínio menor qualquer dor de barriga de condômino que leve ao não pagamento da contribuição mensal reflete no vizinho. Peguei meu condomínio com 33% de inadimplência e o devolvi com um único caso pendente. Só que o processo já corria quando eu assumi e continua correndo muito depois de eu ter entregue a sindicatura. Processo esse que corre desde 2003. Pasmem: ainda não conseguimos a citação que só agora foi permitida por edital.

Vendo a lei em sua forma estrita o condômino não seria obrigado nem mesmo a contribuir com FR porque ainda não existe despesa e afinal a lei fala em "contribuir para as despesas do condomínio...." Só que a lei, em sua sabedoria, prevê a previsão orçamentária e sendo uma previsão pode falhar. Tenho orgulho de salientar que as minhas nunca falharam e nunca foram superfaturadas. Portanto não existindo dinheiro para as despesas necessárias é preciso rever a previsão, via assembleia.

Os grandes problemas com empreendimentos do MCMV são: construção ruim somada a condôminos oriundos de favelas onde as despesas se resumiam no "gato" OU empreendimentos que contam com elevador e piscina (dois grandes sorvedouros de recursos).

Em ambos os casos o condomínio por vezes chega a ser mais caro do que a prestação do imóvel; no primeiro caso em função dos subsídios governamentais que fazem o condômino ter em sua parcela mais subsídio do que valor a pagar e no segundo caso porque o condomínio pretende um "luxo" que custa caro: piscina, portaria 24 horas, etc.

Pois bem: somem-se a isso a grande quantidade de contratos de gaveta e sua quase impossível penhora. Somem-se também a isso o amadorismo dos síndicos eleitos (para não falarmos de verdadeiras "máfias" que por vezes se instalam em condomínios) e está feita a mistura explosiva. E não esqueçam de acrescentar que recentes decisões do TSJ proíbem corte de água e proíbem exclusão do inadimplente das áreas de lazer e vocês verão que resta ao síndico sentar e esperar a decisão de suas excelências. E antes que vocês venham me falar de rito de execução lembro a vocês que contrato de gaveta não admite o rito.

Passou pela assembleia pague. Ou arrisque-se na "quase impossível penhora" do seu imóvel. E cada vez mais uma moradia que deveria ser digna fica favelizada.

Abraços

É bem isso!! Obrigada a todos pela dica, pela atenção, pelo esclarecimentos de cada um. Abraços..

Você não consegue reunir 1/4 dos condôminos para pedir a destituição do síndico?

Quase ninguém vai nas assembleias, talvez por isso que chegou a esse ponto. Mas sei que não é só eu que estou insatisfeita, mas ninguém toma uma atitude. Resolvi entrar nesse site para ver se conseguia uma saída, experiência de alguém na mesma situação, mas enquanto as leis não forem mais justas e competentes vamos continuar pagando pelos outros. Obrigada mais uma vez pela atenção. Abço.

Então é iniciar um trabalho de formiguinha para ao menos verificar direitinho o que está sendo feito do dinheiro de vocês. Democracia é isso: os piores estão sempre mobilizados enquanto os melhores se omitem.

Boa sorte

Gostaria que fosse diferente, mas infelizmente fica difícil. Obrigada.

Eu levei três anos. Mas consegui.