Imissão de Posse - Vendedor disse que não deixará o Imóvel
Boa noite!
Senhores, venho pedir orientação de como devo proceder para ter de fato a posse de um imóvel adquirido por mim, segue um breve relato do caso:
A pouco mais de um mês comprei minha tão sonhada casa. Essa casa é proviniente de espólio de família, sendo a viúva, uma filha e um filho, sendo que este último é quem ocupa a casa.
Não sei ao certo o motivo, mas por alguma razão a família depois da morte do pai se separaram e não se falam, a mãe e filha moram juntas e o filho como dito ficou na casa.
Devido a esse "problema familiar" o negócio foi conduzido em duas etapas a primeira foi o acerto com o filho e depois com mãe e filha, negócio fechado, partimos para pagamentos, assinatura de Contrato e Escritura.
O Contrato de Compra e Venda foi assinado por todos e para que eles não se encontrassem no Cartório para assinatura da Escritura o Contrato previa que o advogado/corretor assinaria por procuração em nome do ocupante do imóvel, e assim foi feito. Foi dado 30 dias de prazo para ele sair do imóvel, este prazo já venceu e o ocupante disse que não irá sair do imóvel, que devo procurar meus direitos, pois ele alega não ter vendido o imóvel, parece loucura, mas foi isso que ele disse.
Fui ao cartório e a procuração está devidamente registrada.
Além da orientação de como devo proceder para ter a posse do imóvel, gostaria de saber se há algum risco de eu perder o imóvel?
Desculpe por escrever tanto e desde já agradeço pelos conselhos.
Grato,
Douglas Viana
Carlos Alberto, Por que reintegração de posse? Não entendi essa.
Douglas,
Presumindo que vocês firmaram um compromisso particular de compra e venda de imóvel, e considerando que já houve o pagamento do preço, parece-me que o remédio processual mais adequado é a AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA, a qual poderá ser cumulada, eventualmente, com IMISSÃO DE POSSE, como o Sr. mesmo já sugeriu no título do tópico.
O fundamento legal encontra-se no art. 1.418 do Código Civil, "ipsis litteris": "O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiro, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel."
Não ficou claro se o instrumento particular de compra e venda foi ou não registrado no Cartório. O Sr. mencionou, apenas, que "a procuração está devidamente registrada". De qualquer modo, o Superior Tribunal de Justiça parece já ter pacificado o entendimento de que a ação de adjudicação de imóvel é cabível mesmo sem o tal registro.
Eis a minha opinião. Vamos 'ouvir' os colegas. Até mais.
Boa noite!
Prezado Dr. Arthur,
O Contrato tem apenas as assinaturas reconhecidas, não foi Registrado. A Escritura do imóvel já está em meu nome e de acordo com o cartório, está em processo de registro e estará pronta no dia 14/07.
Pelo fato do Contrato não estar registrado terei problemas?
Grato,
Douglas
Caro Douglas,
Agora as coisas ficaram um pouco confusas para mim.
O Sr. recolheu o ITBI, tudo? Isso não foi mencionado.
Se a escritura já foi lavrada no Tabelionato, basta que o Sr. a registre no Cartório de Registro de Imóveis responsável pela circunscrição onde se situa a casa! Com isso, o Sr. se tornará proprietário, para efeitos jurídicos, não havendo necessidade da adjudicação compulsória que mencionei no comentário anterior.
Caso o cidadão relute em deixar o imóvel, a ação será de imissão de posse, inclusive com possibilidade de multa diária para cada dia de atraso na entrega do bem. Ademais, caso tenha sido prevista cláusula penal moratória para o caso de inadimplemento, também poderá, em tese, ser cobrada.
Preocupa-me essa venda por procuração, isto porque é preciso analisar se ela continha poderes expressos para a alienação, entre outros requisitos. É recomendável, inclusive, que ela disponha sobre o valor do negócio, a fim de evitar discussões futuras. Foi o próprio cartório que forneceu o modelo de procuração?
Sem querer desanimá-lo, Douglas, mas se fosse comigo, em vista do comportamento desse filho que ocupa a casa, já teria desistido do negócio, mesmo porque não é incomum que esse tipo de gente 'destrua' o imóvel antes de deixá-lo.
Boa sorte e até mais.
Prezado Dr. Arthur,
Primeiramente muito obrigado pelos esclarecimentos.
Sim, o ITBI foi recolhido e a Escritura foi lavrada, seguiu para registro no Cartório de Imóveis e devo recebê-la na próxima terça-feira.
Quanto a procuração, não sei dizer se foi um modelo apresentado pelo Cartório, mas ela está registrada no mesmo Cartório da Escritura e no texto da procuração, informa que o beneficiário da procuração terá poderes para onerar bens, vender e etc. fazendo ainda referência clara ao imóvel em questão.
Agora não posso desistir do negócio, os pagamentos já foram efetuados.
Mais uma vez obrigado!
Douglas
Com a devida vênia do caros participantes, existe um elemento descrito ainda não esclarecido! Ora, como lavraram escritura se havia sucessão aberta????? A Escritura lavrada não seria de cessão de direitos hereditários?? Se for é preciso que o comprador ingresse em Juízo e peça a abertura do inventário faças as devidas declarações e peça a homologação da partilha, quanto então estará apto a buscar a posse do imóvel.
Prezado Dr. Paulino,
Não tenho conhecimento apurado sobre os termos jurídicos, mas pelo que entendi, o questionamento do doutor é se foi feito o inventário de partilha da herânça? Caso seja isso, sim foi, inclusive homologado pelo Fórum da Lapa e quando da venda todos os herdeiros assinaram a venda do imóvel.
Espero ter esclarecido a questão.
E muito obrigado por trazer mais um ponto a nossa discussão.
Grato,
Douglas
Caros colegas: Meu nome é Robson Lima e iniciei no dia 02.08.08, nova discussão acerca de imóvel ocupado adquirido junto à CEF, incluindo dúvidas quanto ao rito processual cabível (Ação de Imissão na Posse?). Solicito a todos os interessados no presente assunto a leitura dos fatos narrados e a apresentação de seus pareceres e opiniões, que serão de grande valia, pois considero os participantes do presente Fórum (Jus navigandi) pessoas de notável interesse e saber. Abraços.
Amigos, preciso de ajuda.
Comprei um imóvel e já está escriturado e registrado em meu nome. Porem esse imovel se encontra ocupado por terceiros, há dois anos o antigo proprietário forneceu o imovel para os ocupantes morarem, de forma gratuita e não fez contrato.
Pergunto:
A ação cabível nesse caso, é de imissão de posse com liminar?
Quanto ao valor da causa, é o valor venal do imóvel conforme IPTU?
Informo que sou possuidor do imovel há 20 dias, ou seja, coprei em 22/8/09.
Os ocupantes não estão dispostos desocuparem o imóvel de forma pacífica.
Aguardo resposta;
Gildazio.
