O que podemos fazer para anular esses contratos
Moro em um condomínio,onde o síndico por cota própria alugou partes comuns para fins comerciais. Em um deles funciona uma cozinha para venda de salgados no outro um salão de beleza. Os dois sem relógio de luz ou hidrômetro, tirando luz e água do condomínio, e tbm não pagam condomínio.o síndico diz que não pode fazer nada pois o contrato de locação já foi feito. O que pode ser feito para resolver isso,sendo que a convençao não permite e o salão coloca os moradores em risco trazendo todo tipo de pessoas para dentro do condomínio. Obgda
Entendo que a assembleia pode e deve destituir o síndico. Entretanto os contratos que ele assinou continuam valendo. Afinal os locatários assinaram de boa fé. Neste momento é primordial que, além da destituição do síndico, um advogado examine os contratos para procurar brechas nos mesmos. E um acordo sempre seria a melhor solução.
Como forma de pressão esses comércios nem ao menos teriam alvará de funcionamento portanto se vocês conseguirem resolver com pouco dinheiro como se diz: prejuízo pouco é lucro.
Particularmente entendo que se a convenção de condomínio trouxer cláusula com vedação de realização de atividades comerciais em suas dependências/unidades, e estiver devidamente registrada no RGI, a alegação de boa-fé nesse caso não prevaleceria.
O Código Civil diz que "[a] convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.", (art. 1333) dizendo o parágrafo único desse artigo que uma vez registrada no RGI, ela se torna oponível a terceiros.
Esse registro tem justamente a função de dar publicidade aos atos registrados, gerando a presunção de que tais atos são (ou possam ser) de conhecimento público.
Desse modo, se a convenção contiver a cláusula proibitiva e estiver registrada, ela será oponível até mesmo contra aqueles que tenham assinado contrato com o síndico, pois a eles seria possível ter tido prévio conhecimento das vedações de comércio no interior do condomínio, se tivessem tido a diligência de requerer uma certidão (de acesso público) ao Cartório de Imóveis.
Além do mais, o síndico é representante e mandatário do condomínio, ele só pode atuar nos limites dos poderes recebidos pelo mandante (condomínio), sendo certo que "[o]s atos praticados por quem não tenha mandato, ou o tenha sem poderes suficientes, são ineficazes em relação àquele em cujo nome foram praticados, salvo se este os ratificar." (art. 662, CC).
Ainda que se diga que o síndico, genericamente, possua poderes para contratar em nome do condomínio, se estivermos diante da situação acima colocada (vedação expressa em convenção registrada) poder-se-ia alegar nulidade dos contratos, por conterem objeto ilícito (produção/venda de mercadorias em local onde há proibição expressa devidamente aprovada).
Sentindo-se prejudicados com eventual rescisão dos contratos, que acionem aquele que deu (ou possa ter dado) causa aos prejuízos, ainda mais quando a consulente narra que ele (o síndico) o fez "por conta própria", ou seja, sem amparo em decisão assemblear.
