"mas considerando que o condomínio é para a manutenção da área comum e que essa é igual para todos"

Errado. A área comum não é igual para todos, ao menos no que diz respeito ao percentual de propriedade que cada qual detém nela.

Cada condômino tem, ligada a seu respectivo imóvel, “como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio” (CC, art. 1331, § 3º).

Obviamente se a fração ideal que corresponde à área comum é maior para algum condômino, ele tem mais propriedade sobre essa área que os demais. O que não quer dizer, em absoluto, que ele possa se tornar ditador e pretender utilizá-la em desconformidade com a sua destinação e aquilo que os demais proprietários resolveram a seu respeito.

E por isso, em se tratando de rateio com base na fração ideal, o proprietário que tem um imóvel cuja fração ideal no terreno seja maior (ex. cobertura) não paga taxa de condomínio mais alta em razão de gastar mais (ou de gastar menos) água, luz, material de limpeza etc.

Ele paga mais porque a quantidade de propriedade que ele possui no todo é maior que a dos demais, e obviamente a divisão das despesas leva em conta esse percentual de propriedade que ele tem. Esse é, em termos simples, a ideia de fração ideal.

Em um todo de 100% (áreas comuns do condomínio), cada condômino é dono de um percentual, de uma parte desse todo, que é chamado de fração ideal. Quem tem uma fração ideal maior é proprietário de uma quantidade maior de propriedade do que aquele que tem menor fração ideal.

Imagine um hipotético condomínio, em que haja 6 apartamentos. Sendo 2 coberturas com fração ideal de 0,25 (ou 25%) cada uma; 2 apartamentos "intermediários" com fração ideal de 0,15 (ou 15%) e mais 2 apartamentos "comuns" com fração ideal de 0,10 (ou 10%) cada, de modo que a soma total das frações ideais equivalha a 1 inteiro (ou a 100%).

Nessa situação, a quantidade/percentual de propriedade que cada cobertura possui no todo é MAIOR que aquela que possuem os apartamentos intermediários, que por sua vez é MAIOR que aquela que possuem os apartamentos comuns.

Desse modo, as despesas geradas pelo todo (condomínio) são repartidas na proporção do que cada um detiver na propriedade, não tendo qualquer ligação com o fato de gastar mais ou menos água, mais ou menos luz, mais ou menos material de limpeza, mais ou menos faxineira.

Nesse hipotético condomínio, sendo as despesas divididas por base na fração ideal, uma reforma das áreas comuns que custe 12 mil reais não será dividida em 6 partes iguais de 2 mil reais, mas sim com base no quanto de propriedade que cada um detém nessa área comum.

Desse modo, as coberturas pagarão 3 mil reais cada, os apartamentos intermediários pagarão 1,8 mil reais cada e os apartamentos comuns pagarão 1,2 mil reais cada.

Outro exemplo? João, Maria e Ana compram uma casa de 100 mil reais para investimento. João entra com 15 mil, Maria com 30 mil, e Ana com 55 mil.

Ninguém discorda que a quantidade de propriedade que cada um tem no todo (100%) é diferente, de modo que João tem 15%, Maria 30% e Ana 55%. Essas são as suas respectivas frações ideais no imóvel. O que há aqui é um verdadeiro condomínio (que não se limita a prédios, mas a outros tipos de comunhão).

O imóvel precisa ser reformado e limpo para ser alugado. Serão gastos água, cimento, areia, cerâmicas, cera e panos para deixá-lo em ordem. A despesa total: 10 mil reais.

Pergunta: se nada foi acordado em contrário, aquela despesa será divida igualmente entre os 3 proprietários? Obviamente que não. Ana arcará com um valor maior (5,5 mil reais), embora ela não tenha gastado mais água, cimento, cerâmica, panos e cera que os demais. E Maria arcará com 3 mil reais, e do mesmo modo não terá gastado mais água, cimento, cerâmica, panos e cera que Pedro, cujo gasto será de 1,5 mil reais.

Do mesmo modo: chegou o IPTU, de 1 mil reais. A divisão será exata, por 3? Ou seguirá a mesma lógica acima? Se nenhum dos 3 sequer utiliza diretamente o imóvel (ele está para alugar) como dizer que alguém pague mais ou pague menos em razão de utilizar mais ou utilizar menos água, luz, limpeza etc.? Obviamente a lógica da divisão, por fração ideal, será a mesma.

Por outro lado, se o imóvel render uma locação mensal de 1 mil reais, a divisão também não será igualitária, de modo que cada um receberá percentual desse valor com base na respectiva fração ideal: João – 150 reais; Maria – 300 reais e Ana 550 reais.

Ainda: se a casa for desapropriada pela prefeitura, e por estar em local estratégico para uma grande obra for indenizada em 1 milhão de reais, ou se ela vier a pegar fogo, tendo sido segurada por esse mesmo valor, será que Ana concordará em que a divisão seja feita de modo igualitário, ainda que o valor que ela venha a receber nessa divisão (333 mil) seja bem maior e supere com folga o valor que ela investiu inicialmente (55 mil)?

Ou será que ela exigirá que a divisão respeite a sua fração ideal, recebendo, portanto, 550 mil? Acho que todos já sabemos a resposta...

Voltando para a realidade, essa lógica se aplica ao condomínio: quem tem fração ideal maior, tem uma quantidade de propriedade maior no todo, e é justamente por esse motivo que paga mais pelas despesas geradas por esse todo, e não porque gaste mais ou gaste menos algum insumo, exceto se esse insumo puder ser, de algum modo, individualizado (gás ou água com medidores individuais).

Do mesmo modo, se o condomínio vier a ser atingido por uma fatalidade de um incêndio (Deus nos livre!!) e a edificação for segurada (como manda a lei), cada um receberá sua cota de indenização baseada na sua fração ideal, ainda que essa indenização individual supere em muito o valor de cada imóvel, individualmente considerado.

Se com base na fração ideal você paga mais que o seu vizinho, é porque a sua quantidade de propriedade no todo é maior que a dele, e não porque você gaste mais água e outros insumos no condomínio.

É a máxima que se aplica no Direito: quem aufere os bônus também suporta os ônus.

Nada impede, entretanto, que você reúna outros condôminos em quórum qualificado (2/3) e proponha a votação da alteração de sua convenção condominial para que a divisão passe a ser feita de modo igualitário.

PS: moro em condomínio e tenho fração ideal maior que a de outros condôminos, e pago mais com base nela.

Agradeço muito a gentileza da resposta, mas entendo que os argumentos são muitos bons na teoria. Na prática a área em comum é exatamente igual para todos. O empregado serve igualmente a todos. Todos os gastos servem igualmente a todos, menos a água e esse seguro citado..... portanto estou pagando sim para os outros. E o meu voto nas assembleias tem o mesmo peso dos outros. Tenho como conseguir a opinião de outros profissionais? Grato

Não se trata de ser "argumentos bons na teoria". Trata-se de direito e de matemática.

O direito diz que a divisão de despesas é feita com base na fração ideal (exceto se a convenção rezar o contrário).

E a matemática diz, sucintamente, que a fração é umas das partes em que se divide um todo, podendo ser essa parte maior, igual ou menor que outra parte.

Se a sua fração no todo é maior que a de outro proprietário, não há que dizer que gastos que incidam sobre essa parte sirvam igualmente a todos.

E quanto ao peso do seu voto, a regra é que ele seja maior que o peso do voto dos demais condôminos, salvo se a convenção previr o contrário.

Se você concorda ou não com o que eu disse, isso não quer dizer que meu argumento seja apenas teórico. Nesses casos quem paga mais geralmente sempre vai achar que está sendo injustiçado, e não aceitará qualquer argumento que seja contrário ao seu interesse, seja ele trazido por advogado, por matemático ou mesmo pelo Papa.

Me pergunto se a situação fosse inversa, na qual houvesse a indenização da coisa em valor muito superior ao valor que cada um tivesse nela, se alguém iria querer afirmar que a divisão do lucro, também, devesse ser feito de modo igualitário, e não com base na fração ideal.

Nada impede, entretanto, que você leve a questão ao Judiciário se não houver consenso no condomínio, e deixe que ele decida o que deve ser feito.

Fábio os votos também são por fração ideal, salvo disposição em contrário na convenção. Dê uma olhada no que diz a sua. Até entendo sua posição mas o legislador entende diferente.

E no meu caso eu pago a mais por ter fração maior mas minha convenção estipula voto igualitário.

Superior Tribunal de Justiça

RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. CONVENÇÃO. DESPESAS ORDINÁRIAS. APARTAMENTOS EM COBERTURA. RATEIO. FRAÇÃO IDEAL. ART. 1.336, I, DO CC/2002. REGRA. LEGALIDADE. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Cinge-se a controvérsia a definir se a convenção condominial pode instituir, para unidades de apartamentos em coberturas, o pagamento de taxa com base na proporção da fração ideal. 3. A taxa condominial destina-se ao pagamento das despesas de conservação e/ou manutenção do edifício, como limpeza, funcionamento dos elevadores, contratação de empregados, consumo de água e de luz, bem como para possibilitar a realização de obra ou inovações aprovadas pela assembleia geral e pagar eventuais indenizações, tributos, seguros etc. 4. A divisão do valor da taxa condominial se dá com base na fração ideal da unidade imobiliária, podendo a convenção estabelecer forma diversa (art. 1.336, I, do CC/2002). Precedentes. 5. As unidades imobiliárias com fração ideal maior pagarão taxa condominial em valor superior às demais unidades com frações menores, salvo previsão contrária na convenção. 6. Não há ilegalidade no pagamento a maior de taxa condominial por apartamentos em cobertura decorrente da fração ideal do imóvel. 7. Na hipótese, a norma que estabelece o pagamento de cota condominial ordinária é a prevista no art. 3º da Convenção do Condomínio [...], cuja base de rateio despesas é a fração ideal do imóvel. 8. Recurso especial não provido.

Veja que interessante um trecho da decisão que foi objeto de recurso no julgamento citado acima:

"Por outro lado, não se olvide que a fração ideal é a proporção que cada apartamento tem no empreendimento, ou seja, tudo o que for construído e estiver dentro do terreno, assim, quanto maior for a unidade, maior será a fração ideal."

Alguma semelhança como o meu comentário inicial?

E mais:

"Por isso, 'um apartamento com o dobro da área relativamente a outro, pagará o dobro no rateio das despesas' (TACHA, Jorge; SCAVONE JÚNIOR, Luiz Antonio. Despesas ordinárias e extraordinárias de condomínio - 2ª edição. São Paulo: Juarez de Oliveira, 2000, pág. 50). Com idêntico raciocínio, Marcos Eduardo Goiana Fedozzi explica que 'o imóvel que ocupa uma maior área de terreno, vale mais, e terá que pagar uma maior fatia das despesas condominiais do que aquele que ocupa uma menor área e que consequentemente valerá menos' (Condomínio edilício no novo código civil. Rio de Janeiro: Forense, 2007, pág. 89)."

TJMG

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - TAXAS CONDOMINIAIS - OBRIGAÇÃO PROPTER REM - PROMISSÁRIO COMPRADOR - LEGITIMIDADE PASSIVA - CONTRIBUIÇÃO - DEVER DO CONDÔMINO - FRAÇÃO IDEAL - VALOR CORRESPONDENTE - ÔNUS DA PROVA. 1. Por ser obrigação propter rem, o próprio imóvel responde pelos encargos referentes às taxas condominiais, o que torna o promissário comprador responsável pelo pagamento de tais taxas. 2.Constitui dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais. 3. A prova da existência de algum fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor compete ao réu, nos termos do art. 333, II do CPC.

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE COBRANÇA C/C CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO - CONEXÃO - HIPÓTESE NÃO PREVISTA NO ROL TAXATIVO DO ART.1015 DO CPC/2015 - TEMA 988 DO STJ - TESE - APLICAÇÃO - A PARTIR DE 19/12/2018 - TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA - REQUISITOS - ART. 300 DO CPC - AUSÊNCIA - CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO - IMPOSSIBILIDADE. [...] - O condômino tem o dever de contribuir para as despesas do condomínio na proporção da sua fração ideal, salvo disposição em contrário na convenção (CC, art. 1.336, I). - Ausente prova mínima das violações alegadas na petição inicial, não é cabível o deferimento da tutela provisória de urgência.

Citei as jurisprudências acima para fins de aclarar o debate e deixar claro que não se trata apenas de mera "opinião teórica".

Boa sorte!