Escritura e procuração são coisas totalmente diferentes, e uma não substitui a outra.

A procuração ao comprador somente servirá para que ele assine a escritura e a registre. Enquanto ele não fizer isso, ele não se torna dono.

Por partes:

Procuração não substitui escritura. Atente-se para o fato que se o imóvel for financiado não haverá escritura e sim contrato com o agente financeiro, esse sim com o mesmo valor de escritura pública.

Quem paga a procuração? O vendedor tem o dever de comparecer ao cartório ou ao banco financeiro para assinar a venda e se por algum motivo ele não pode comparecer é esperado que a despesa com a procuração (que não é cara) fique por conta dele. Mas nada impede que vendedor e comprador ajustem de outra maneira.

O procurador pode assinar a escritura a si mesmo apenas se a procuração for em causa própria e nesse caso haverá antecipada de ITBI.

Lembro que um compromisso particular de compra e venda de imóvel pode ser averbado na matrícula do imóvel, dando maior segurança à negociação.