Inqunilo não quer pagar reajuste nem assinar contrato já a 4 anos

Tenho uma casa alugada para o mesmo inquilino por 15 anos. O aluguel foi feito de forma simples sem a calção, sem fiador, sem vistoria, contrato simples de papelaria e eles moram e pagam depois. O valor sempre foi abaixo do reajuste anual, o aluguel e residencial mas colocaram comércio na casa baixa ( casa duplex). Quando precisamos reajustar e assinar contrato o inquilino sempre nos chantageia e ficamos sem saber o que fazer... No presente momento n querem assinar contrato já tem 4 anos e n querem pagar o valor acordado q fiz até abaixo do reajuste anual. Entou sem contrato, a casa eles não cuidam, pagam conta de luz atrasada e se recusam a pagar o reajuste e assinar contrato . Como posso proceder dentro da lei sem q me cause algum dano?