Segurança jurídica na hora de adquirir um imóvel

O mercado imobiliário continua aquecido e, no momento da compra de um imóvel, é preciso ter especial atenção na análise dos documentos que garantem solidez e tranquilidade ao fechamento do negócio.

Não é de hoje que os consultores imobiliários alertam os promitentes compradores sobre os riscos ocultos existentes na aquisição de um bem imóvel. Uma negociação precipitada e descuidada pode acarretar danos de difícil reparação, que, geralmente, demandam perda de tempo e despesas judiciais.

Ao adquirir um imóvel, o comprador deve resguardar-se de alguns dissabores que podem frustrar a realização do sonho da casa própria. Para isso é fundamental fazer um check list de certidões e documentos essenciais no momento da transferência do imóvel.

Um dos mais importantes documentos para a verificação do comprador é a certidão cartorária conhecida como narrativa imobiliária, que pode ser decenal, vintenária ou trintenária, a depender da idade do imóvel. A referida certidão traça o histórico do imóvel em seus mínimos detalhes, por exemplo, quem foram seus proprietários anteriores, o ano em que o imóvel foi escriturado e se o imóvel possui ou não algum gravame - penhora, hipoteca ou anticrese. Esta certidão, por ser historicamente narrativa, acompanha e espelha o percurso "de vida" do imóvel.

Além desses cuidados mínimos, é fundamental investigar a situação jurídica e econômica do promitente vendedor: se existe alguma ação executiva contra ele, se há pedido de penhora incidente sob o imóvel, em suma, se o bem está comprometido por eventuais dívidas do proprietário ou se, de fato, encontra-se livre de qualquer ônus. A pesquisa sobre o promitente vendedor deve, ainda, estender-se até o âmbito trabalhista, extraindo-se a certidão cartorária forense que aponte ou não possíveis dívidas que possam recair sobre o dono do imóvel. Isso não significa dizer que qualquer dívida trabalhista compromete uma negociação de venda e compra imobiliária, pois, até nisso, o histórico serve para averiguar se a dívida trabalhista é oriunda do próprio imóvel, tais como as dívidas de empregados domésticos (motoristas particulares, empregados que trabalham no imóvel - observância do artigo 3º, inciso I da Lei 8.009/90). Essa preocupação é passível de resolução no caso de o vendedor possuir mais de um bem imóvel, exonerando expressamente aquele que está sendo negociado e relacionando aos demais imóveis que possam garantir as dívidas.

Outro ponto que deve ser observado pelo comprador diz respeito à declaração do condomínio (emitida pelo seu síndico), que exonera o proprietário de antigos débitos. A referida declaração garante que o bem comum condominial não possui dívidas com terceiros (dívidas trabalhistas de ex-funcionários, concessionária de abastecimento de água/esgoto e concessionária de energia elétrica).

Somado aos itens fundamentais para uma aquisição segura, o comprador deverá, sobretudo, conhecer o bem que está adquirindo, realizando uma minuciosa leitura da convenção do condomínio, objetivando conhecer as regras para possuir animais de estimação. Além disso, resta saber dessa convenção a possibilidade de venda ou locação de garagens a pessoas estranhas ao condomínio (Lei 12.607/2012).

Em suma, devemos ter cautela com as peculiaridades mais comezinhas que, por vezes, esquecemos na empolgação de fechar com rapidez a compra do imóvel, frustrando uma aquisição tranquila e segura.