Propriedade sobre bem imóvel

OS CARTÓRIOS EXTRAJUDICIAIS E SEUS SERVIÇOS

PROPRIEDADE SOBRE BEM IMÓVEL

Boa tarde, José, como vai? Boa tarde, tudo certo, Joaquim, e você? Passeando por aqui? Não, na verdade procuro saber de quem é essa casa aí da esquina. A amarela? Sim, bonita ela não é? Sim, é belíssima. Olha, José, aquela casa é da Dona Laura. Hum… mas ela é dona mesmo? Com escritura e tudo?

Quem nunca se deparou com uma dúvida relativa à propriedade imobiliária? Afinal, quanto documento não é? Espero conseguir simplificar para o entendimento de todos.

INICIALMENTE É NECESSÁRIO SABER O QUE SIGNIFICA A PALAVRA PROPRIEDADE. O DICIONÁRIO AURÉLIO DEFINE PROPRIEDADE COMO “DIREITO PELO QUAL ALGUMA COISA PERTENCE A ALGUÉM. DIREITO QUE O HOMEM TEM DE CONSERVAR O QUE LHE PERTENCE E DE APROPRIAR-SE DAQUILO QUE OUTREM LHE CEDE LEGALMENTE OU QUE ADQUIRE SEM CONTESTAÇÃO”.

O CÓDIGO CIVIL DISCIPLINA NO SEU ARTIGO 1.228 QUE “O PROPRIETÁRIO TEM A FACULDADE DE USAR, GOZAR E DISPOR DA COISA, E O DIREITO DE REAVÊ-LA DO PODER DE QUEM QUER QUE INJUSTAMENTE A POSSUA OU DETENHA”. NOTA-SE, PORTANTO, QUE AS PALAVRAS DETERMINANTES PARA O ENTENDIMENTO DO DIREITO DE PROPRIEDADE SÃO: USAR, GOZAR E DISPOR.

Usar (jus utendi), que consiste na faculdade de o dono servir-se da coisa e de utilizá-la da maneira que entender mais conveniente, podendo excluir terceiros de igual uso. Ou seja, o dono do imóvel o utiliza como bem entender, claro que, dentro das demais normas civis.

Gozar ou usufruir (jus fruendi), que compreende o poder de perceber os frutos naturais e civis da coisa e de aproveitar economicamente os seus produtos. Por exemplo, somente o proprietário pleno ou o usufrutuário poderá alugar o imóvel que é titular, obtendo os frutos (valor do aluguel por exemplo) para si.

Dispor da coisa (jus abutendi), de transferi-la, de aliená-la a outrem a qualquer título. Afinal, ninguém pode dispor daquilo que não é dono, logo, esse é um dos três pilares do direito de propriedade.

Mas o tema é a propriedade imobiliária. Ela tem particularidades que visam à segurança deste direito. Para diferenciarmos, observe-se que a propriedade sobre coisa móvel se adquire pela tradição (art. 1.267 do Código Civil), que corresponde na entrega da coisa. Exemplo: Vou comprar uma bicicleta, serei proprietário dela a partir do momento que houver a tradição (entrega da coisa sob pagamento). Não há nenhum registro necessário para que eu seja formalmente dono dela.

Por sua vez, o artigo 1.245 do Código Civil estabelece que “transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”. Ou seja, tratando-se de propriedade imobiliária, não adianta pagar, lavrar escritura e adentrar no imóvel. Para se tornar dono (proprietário), é necessário registrar o título translativo no Registro de Imóveis.

Mas, e esse tal título? No direito, singelamente, título pode ser considerado o instrumento (documento/papel) pelo qual se constitui, modifica ou extingue direitos sobre o bem, no caso, sobre a propriedade.

A Escritura de venda e compra, a Carta de Sentença contendo a partilha em uma ação de divórcio, o Formal de Partilha decorrente de inventário, o Mandado Judicial, a Sentença Judicial, todos eles são títulos capazes de transferir a propriedade.

E, como visto alhures, guardadas exceções, enquanto esses títulos não forem registrados, os imóveis por eles objetivados permanecerão em nome do vendedor, antigo companheiro ou falecido (art. 1.245, § 1° da Lei n.° 6.015/73).   

Na prática, aquele que tem o título sem o seu devido registro no Registro de Imóveis, não poderá exercer na plenitude o direito de propriedade (que se constitui com o registro). Por exemplo: Maria compra o imóvel de Joana, vão ao Tabelionato, realiza o pagamento da compra, lavram a escritura e pronto. Neste caso, sabemos que na prática Maria, compradora, torna-se possuidora do imóvel, assim, ela adentra no imóvel, podendo, se quiser, até alugá-lo.

Nota-se que, Maria tem o título (escritura), e, na prática, ela já usa e goza do bem imóvel. Entretanto, ela não poderá dispor dele, sem que previamente proceda ao registro. Logo, conclui-se que, se a pessoa compra o imóvel e não registra o seu título translativo, ela não é proprietária.

Disse no artigo sobre Registro de Imóveis que a propriedade é o segundo maior bem de uma pessoa, ficando abaixo apenas do maior bem que é a vida. Acredito nisso, portanto, creio também que todos devem ter cautela quando da aquisição de um bem imóvel, assegurando-se do procedimento correto mediante orientação de um notário, registrador ou advogado.

O Direito de Propriedade tão importante que tem status constitucional, é uma garantia fundamental prevista no artigo 5° da Constituição Federal, atrelada ao Princípio da Dignidade da Pessoa Humana, haja vista a natureza deste direito, o qual é inerente à personalidade humana.

Em princípio, é isso. Continuaremos nos próximos artigos com temas e negócios jurídicos relacionados ao direito de propriedade.