Como chegar ao valor venal de um imóvel

Chega início de ano, todo mundo tem que pagar o IPTU ou parcelar o IPTU. O IPTU é o Imposto Predial e Territorial Urbano, cobrado de todos os imóveis de um município. Queremos é falar sobre o cálculo do IPTU, o cálculo do valor venal do imóvel, e a relação entre essas duas informações.

            O valor venal de um imóvel refere-se a uma estimativa de preço por compra e venda que o Poder Público estipula para determinados bens — ou seja, o preço que o imóvel alcançaria em uma transação à vista, de acordo com a análise da prefeitura da sua cidade.

            Para chegar a esse valor, o município busca embasamento no preço praticado no mercado e determina o valor final do m² do terreno urbano e da área construída/predial.

            A finalidade principal dessa avaliação é definir o valor de emolumentos administrativos ou judiciais — quando necessário — e, principalmente, de certos impostos. Como exemplo, temos a cobrança do IPTU (Imposto sobre Propriedade Territorial Urbana), em nível municipal.

            É graças ao cálculo do valor venal que a prefeitura decide quais bairros pagarão IPTU mais alto, qual será o valor mais baixo cobrado e, ainda, que pontos da cidade ficarão isentos da cobrança — de modo geral, bairros localizados em áreas que oferecem risco aos moradores.

            Alguns coeficientes são considerados no cálculo do valor venal do imóvel, e eles podem variar de cidade para cidade.

            Normalmente, o cálculo leva em consideração as características do imóvel (posição, idade, tipologia), a função da área da edificação, a utilização (comercial, residencial ou outra) e a média de valor do m² para os imóveis no mesmo logradouro (valor unitário padrão).

            Em algumas cidades esse valor não é atualizado com frequência. Por isso, uma pessoa que construiu uma casa pequena pode ficar isenta do IPTU por anos, ainda que tenha ampliado o imóvel. Isso acontece porque o valor venal do imóvel não foi atualizado.

O cálculo do valor venal do imóvel segue a seguinte fórmula:

         V = A x VR x I x P x TR

         A saber:

         V = valor venal do imóvel;

         A = área do terreno ou edificação;

         VR = valor unitário padrão residencial, com base na Planta Genérica de Valores do Município (PGV);

         I = idade do imóvel (contada a partir da concessão do “Habite-se”, da reconstrução ou da ocupação do imóvel — quando não houver “Habite-se”);

         P = posição do imóvel no logradouro;

         TR = tipologia residencial ou característica construtivas (modificações, acréscimos reformas etc.).

         São quatro fatores:

         1. O tamanho do terreno,

         2. A localização deste terreno na Planta Genérica de Valores,

         3. A sua área construída,

         4. A sua qualificação, ou seja, o tipo de acabamento desta construção.

         O IPTU só pode ser calculado através do valor venal do imóvel. Este, por sua vez, é o valor do imóvel caso fosse vendido à vista, seguindo condições do mercado atual, a função da área da edificação, características do imóvel (idade, posição, tipologia), utilização do imóvel (residencial ou comercial), e do valor unitário padrão (metro quadrado dos imóveis no mesmo endereço). Em outras palavras, mesmo que você tenha um imóvel que possa ser vendido por 1 milhão de reais no mercado, o valor venal pode ser de 500 mil reais, levando em consideração outros elementos, como a depreciação e degradação do bem.

         Com o valor venal do imóvel em mãos, o IPTU é então calculado como uma porcentagem (alíquota) do valor venal total. A alíquota varia muito entre os municípios brasileiros, mas, geralmente, gira em torno de 3% do valor venal do imóvel. Exemplo: se o valor venal de meu imóvel é de R$100.000, e o IPTU é de 3% desse valor, terei de pagar R$3.000 de IPTU.

         Se sua região valorizar, o imóvel terá um IPTU mais caro. O mesmo pode ser dito quando o imóvel tiver reformas, como reforma de fachada, reformas estruturais, entre outras. Se sua região recebe obras da prefeitura, como recapeamento, reforma no sistema de captação de esgoto, o imóvel também tende a valorizar, e o IPTU vai ficar mais caro. Aprendi isso muito bem com meu imóvel comprado há pouco tempo, que teve uma valorização e aumento no IPTU.

         O IPTU é calculado através da multiplicação do valor venal do imóvel pela respectiva alíquota, que é definida pela Lei Municipal. Alíquota é um percentual definido em lei, que aplicado sobre a base de cálculo, no caso o valor venal, chega-se ao valor do imposto.

         O que define o valor venal é a relação da oferta e da procura. Como diversos fatores influenciam tal relação, seria uma luta insana a procura do valor em sua perfeição absoluta, podendo-se, assim, definir valor venal como um valor razoável de venda. A tentativa do perfeccionismo nesta área é inviável, quase impossível de ser alcançada e que acarreta esforços desnecessários.

         De qualquer forma, a base de cálculo tem que obedecer aos princípios da razoabilidade, da impessoalidade e do equilíbrio. As autoridades fazendárias têm que estabelecer critérios razoáveis para cálculo, que sejam adotados para todos os imóveis, conforme suas características, e que garantam um equilíbrio isonômico entre todos os contribuintes. Exceções, que se estabeleçam nas leis como isenções ou condições especiais de cálculo! Os contribuintes devem sentir e saber que critérios uniformes e equilibrados foram determinados para todos, sem ranços de bairrismos ou favoritismos, devem saber que o valor venal do seu imóvel é compatível aos dos seus vizinhos, e se houver diferenças, que estas sejam justificadas, claramente explicáveis, e facilmente compreendidas.

         O valor razoável de mercado de um determinado imóvel varia, dentre diversos fatores, de acordo com sua localização e época em que for feita a avaliação. Impossível ao Município efetuar avaliações individuais constantes, e, também, seria inviável realizar avaliações anuais de todo o conjunto de imóveis urbanos. Urge, assim, a aplicação de novas metodologias, mais práticas e de menor custo, tendo por finalidade acompanhar razoavelmente as oscilações dos valores venais dos imóveis, de ano a ano.

         Planta (ou Mapa) de Valores Genéricos é o conjunto descritivo de tabelas, listas, fatores e índices determinantes dos valores médios unitários de metro quadrado ou linear de terreno e de construção, para apuração do valor venal dos imóveis. Trata-se de uma ferramenta administrativa, infralegal, adotada para cumprir o dispositivo legal que determina como base de cálculo do IPTU o valor venal dos imóveis. A Planta de Valores Genéricos, por ser instrumento de uso meramente administrativo, não precisa ser incorporado ou aprovado por lei. O que a Justiça costuma exigir é que a lei estabeleça os critérios adotados, ou seja, os índices e fórmulas utilizados na referida Planta. Nada mais do que isso, o que, aliás, já seria um exagero, porque a lei estabelece como base de cálculo o valor venal, e não a maneira pela qual este será calculado, assunto de pertinência exclusiva da Administração. Nos Municípios, a maioria das fórmulas adotadas, senão todas, define a base de cálculo como sendo o resultado da soma de duas parcelas: o valor do terreno e o valor da benfeitoria (se) nele existente.

         A Constituição Federal traz vedação da utilização de tributos com função confiscatória. O texto do artigo 150, IV da Magna Carta está inserido no contexto das limitações do Poder de Tributar, e o Capítulo neste caso é importante para chegarmos a uma interpretação do texto, dentro do contexto para não corremos o risco que se transforme em pretexto.

         O que quero dizer é que o valor venal do imóvel não pode ser confundido com o valor econômico e efêmero do imóvel. Embora muitos especialistas, alguns dos quais temos um estimado respeito dão como certo o conceito de que valor venal nada mais é do que o valor possível diante da venda imediata do bem, uma análise mais detida e atual leva a outro tipo de conclusão.

         Não é proporcional um aumento que chegue, por exemplo, ao teto do reajuste para áreas comerciais em 35%. Tal reajuste pode – e certamente irá – inviabilizar negócios, uma vez que será repassado ao consumidor final. Ou há alguém que duvide que o dono de imóvel locado a um restaurante não irá repassar o aumento ao locatário, que por sua vez irá repassa-lo ao preço da comida e assim sucessivamente em uma cadeia que nitidamente fere qualquer tipo de razoabilidade.

         A forma de fixação do reajustamento do IPTU por alguns municípios deu origem à Súmula 160 do Superior Tribunal de Justiça, que narra: “É defeso, ao município atualizar o IPTU, mediante decreto, em percentual superior ao índice oficial de correção monetária”.

         A discussão à época de edição da Súmula do STJ girava em torno da possibilidade do IPTU ser majorado por simples decreto – ato privativo do executivo sem a tramitação pelo legislativo municipal – ou se seria necessário todo tramite legislativo relativo às leis. Todavia o que chamava atenção nos Recursos Especiais que deram azo à Súmula foi a motivação do Executivo de alguns estados – cite-se Rio Grande Do Sul, Mato Grosso do Sul, Ceará – vez que afirmavam que se tratava apenas de reajuste do valor venal do imóvel, inclusive com ares de reposição.

Em termos gerais, o valor venal de uma casa não se altera porque o imóvel tem dez ou vinte anos de construção. Se estiver bem conservada, uma casa de cinquenta anos vale tanto quanto uma mais nova, nas mesmas condições de localização e metragem, porém com estado de conservação inferior ao daquela. E, afinal, quais as Prefeituras que anualmente recalculam corretamente os valores venais dos imóveis em razão dessa depreciação, o que exigiria vistorias anuais nos imóveis? Pode-se responder que pouquíssimas fazem isso.

         A forma de fixação do reajustamento do IPTU por alguns municípios deu origem à Súmula 160 do Superior Tribunal de Justiça, que narra: “É defeso, ao município atualizar o IPTU, mediante decreto, em percentual superior ao índice oficial de correção monetária”.

REFERÊNCIAS

AFONSO, Jose Roberto, ARAUJO, Erika Amorim e NOBREGA, Marcos Antonio Rios. IPTU no Brasil, um diagnóstico abrangente. FGV projetos, IDP, 4 vol. 2013.

CARVALHO, Paulo De Barros. Direito Tributário Linguagem e Método, 3ª edição, pág. 246.

HABLE, Jose. A cobrança de IPTU sobre o patrimônio dos entes públicos. A experiência no Distrito Federal. Publicado na Revista Fórum de Direito Tributário RFDT, doutrina e jurisprudência selecionada. Belo Horizonte: Editora Forum. Ano 12- nº 69, maio/junho 2014.

_______. Instituições de Educação e de Assistência Social – Imunidade Tributária - aspectos relevantes e polêmicos. Terceiro Setor e Tributação. vol. 6. PAES, Jose Eduardo Sabo. Rio de Janeiro: Editora Forense, 2013.

SOUSA, Rubens Gomes. Compêndio de Legislação Tributária. 4ª Ed. Rio de Janeiro: Financeiras, 1982.