A aquisição de ativos imobiliários que se encontram em recuperação judicial representa uma excelente oportunidade para adquirir imóveis com preços e condições mais vantajosas, porém é necessário atenção.
A venda realizada por empresas do processo de recuperação judicial pode prejudicar a segurança jurídica para a aquisição imobiliária.
A venda do imóvel deve estar expressamente prevista no plano de recuperação judicial e deve ser realizada com base nesses termos, onde também deve constar a aprovação dos credores, pois, existe o risco de a transferência de ativos sem o consentimento expresso dos credores ser considerada ineficaz.
Para a aquisição do ativo imobiliário que se encontra em processo de recuperação judicial, algumas questões precisam ser avaliadas, primordialmente é preciso verificar a regularidade desse processo, para poder confirmar que todos os requisitos legais foram devidamente aprovados e homologados.
É essencial a realização de auditoria imobiliária para que o comprador consiga verificar a situação jurídica do imóvel e certificar-se que todas as dívidas existentes relativas ao imóvel, foram devidamente consideradas no processo de recuperação judicial, devendo ser encontrada no documento que elenca as condições referente a venda do ativo.
O comprador deve visualizar com prioridade os débitos de natureza fiscal e trabalhista, relativas ao imóvel de seu interesse, a depender das condições expressas no plano de recuperação, a venda do imóvel poderá ser realizada pela parte que visa se recuperar ou via leilão extrajudicial.
No que diz respeito as vendas diretas, as avaliações sobre o risco referente a aquisição do ativo imobiliário devem ser semelhantes ao de outras transações imobiliárias, devendo ser considerado inclusive o direito de preferência de eventuais locatários do imóvel e referente as vendas realizadas via leilão extrajudicial o comprador terá uma posição jurídica mais confortável por se tratar de aquisição originaria.
Ou seja, desde que, não se possua vícios formais no processo de recuperação judicial ou no leilão extrajudicial, os vícios, débitos, ônus o vendedor e seus antecessores não poderão afetar o comprador, pois existe quebra na cadeia dominial.
Aos investidores que possuem o interesse em adquirir ativos imobiliários por preços vantajosos e livres de dívidas e ônus essa é uma ótima oportunidade, porém alertamos que se faz necessária a devida cautela na hora da aquisição do imóvel é estritamente indispensável identificar os eventuais riscos para no fim, não sair prejudicado.
Dada a complexidade da negociação e das providências que devem ser adotadas sugerimos sempre o acompanhamento da compra por advogado imobiliário.
Artigo escrito por Guilherme Feldmann, OAB/SP 254767
