Atraso na entrega de imóvel: entenda tudo sobre o assunto

É natural que em toda negociação imobiliária existam vantagens e desvantagens inerentes ao empreendimento. Ao comprar um apartamento ou casa na planta, está implicado o risco de conclusão e entrega. O bem, afinal, ainda não está pronto. A constatação, é claro, não significa desobrigar os responsáveis pela obra de entregar o que foi acordado.

Sobretudo porque os atrasos podem ter efeito lesivo sobre o consumidor. Ferindo, assim, os seus direitos básicos, ao mesmo passo em que descumpre o que foi prometido em contrato. Dito isto, trataremos neste artigo dos recursos cabíveis em situações de atraso nas entregas de imóveis.

Entenda as obrigações e responsabilidades do dono da obra

Antes de tratar especificamente dos direitos do consumidor, é importante listar algumas obrigações e responsabilidades. Neste caso, do dono da obra e do incorporador. Esta questão pode ser entendida de duas formas: na mais básica, o condomínio responde pela construção e entrega do bem.

Se ele não cumpre na íntegra o que se promete em contrato é constituído inadimplemento. O consumidor torna-se então parte lesada e pode exigir a resolução do contrato se não quiser mais o seu cumprimento. Quer continue ou não com o empreendimento, pode ser requisitada também a indenização por perdas e danos.

Lembremos que a obrigação do dono da obra está em fazer a entrega do bem. Em muitos casos, no entanto, esta tarefa é delegada.

Quais as obrigações e responsabilidades do incorporador?

Temos cenário parecido com o anterior, com a diferença de que recai sobre o incorporador cumprir as obrigações de entrega. O não cumprimento sujeita este lado a pagar multas, indenizações e juros sobre valores devidos. Ele submete-se até mesmo a sanções penais, conforme previsto nos artigos 65 e 66 da Lei n. 4.591/1964.

Em ambos os casos, o consumidor deve buscar a justiça quando a obra for paralisada por mais de 30 dias. Este adiamento deve ocorrer sem justa causa que possa ser comprovada. Os adiamentos excessivos também validam este tipo de reclamação. Daí a importância dos adquirentes em acompanhar o andamento das obras.

Uma vez que o atraso seja constatado, a justiça notifica o dono ou incorporador para que retome as obras. O prazo mínimo é de 30 dias. Caso persista o retardamento do andamento da obra, o consumidor deve fazer valer os recursos cabíveis. Para o incorporador, por exemplo, isto pode significar a sua destituição.

Como ocorre a destituição do incorporador imobiliário?

Uma vez que esta parte do empreendimento imobiliário não atenda à notificação, para dar andamento às obras, pode ocorrer destituição. Neste caso, ela deve acontecer por maioria absoluta de votos dos adquirentes. E isto independentemente de eventuais responsabilidades civis ou penais.

A partir disto, pode ser realizada a liquidação do empreendimento ou o prosseguimento da obra. Para nortear todo este procedimento, é utilizada a Lei n. 4.591/1964. Nela está registrado que se o incorporador contratar entrega da unidade a prazo e preços certos, determinados ou determináveis, deve seguir algumas normas. Uma delas é responder civilmente por sua execução.

Desta forma, os adquirentes e compromissários devem ser ressarcidos se houverem prejuízos. Incluindo se estes advierem de a edificação não ser concluída ou sua entrega retardada injustificadamente. Vale lembrar que as obrigações de donos e incorporadores incluem não apenas a construção do edifício. A averbação da obra, individualização das unidades no registro de imóveis e entrega das unidades também fazem parte dos deveres.

O ressarcimento é valido mesmo nos casos onde ocorre impossibilidade de realizar o compromisso

Isto significa que mesmo existindo impossibilidade de a incorporadora cumprir sua prestação, haverá obrigação de reparar o prejuízo. A razão para tanto se encontra na sua obrigação, que é a entrega de resultado.

Como determina a lei já referida neste artigo, o incorporador responderá independentemente de culpa pela: “execução da incorporação, devendo indenizar os adquirentes ou compromissários dos prejuízos que a estes advierem do fato de não se concluir a edificação ou de se retardar injustificadamente a conclusão da obra” (Lei n. 4.591/1964, art. 43, II).

Devemos ressaltar que a base para a indenização também pode ser encontrada no artigo 389 do Código Civil. Nele consta que ao não cumprir uma obrigação o devedor responde por perdas e danos. O que deve ocorrer acrescido de juros e atualização monetária conforme índices vigentes.

Resumindo o que é determinado no artigo 389 do Código Civil:

Temos então mais um embasamento para recurso por parte dos adquirentes imobiliários que se sintam lesados. Pois está prevista a indenização por desatendimento das funções atribuídas à parte responsável pela construção. Tal consideração evidentemente não irá se resumir ao atraso na entrega de imóvel.

O retardamento também legitima a pretensão reparatória. Com relação ao referido artigo, entre os poucos casos que justificam o retardamento da construção temos:

• Greve inesperada da categoria de empregados da construção;

• Chuvas prolongadas e atípicas;

• Escassez do material utilizado no mercado.

É fácil notar que estas situações se configuram como algo incomum. Ao incorporador sempre cabe trabalhar em ritmo condizente com o prazo acordado. Inclusive, se o empreendimento for entregue a uma construtora, permanece a responsabilidade do incorporador. Afinal, foi dele a escolha e contratação.

Ações contra o construtor e artigo 395 do Código Civil

A despeito do que foi dito anteriormente, existe a possibilidade de ação in rem verso. Ou seja, a incorporadora sentindo-se lesada também pode demandar que o construtor faça ressarcimento. Neste caso, dos valores que teve que pagar aos adquirentes prejudicados.

Em tais circunstâncias pode ocorrer das multas por atrasos e demais violações estarem previstas em contrato. Assim fica estabelecido previamente quais são os prejuízos que podem ocorrer e fixa-se uma multa entre incorporador e adquirentes. Esta medida evita que o caso tenha de ser longamente debatido na justiça.

Voltando para a sustentação das indenizações, outro exemplo pode ser encontrado no artigo 395 do Código Civil. O texto dá força às reparações que ocorram em razão da mora. Nele está registrado que o devedor responde por prejuízos a que sua mora der causa. Mais uma vez, incluindo juros e atualização de valores monetários.

Cláusula de 180 dias na entrega do imóvel é legal?

Devemos ressaltar que a incidência do tema aqui tratado no mercado imobiliário brasileiro é bastante alta. Segundo o Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo, 95% das obras no Brasil são entregues atrasadas. O dado do Ibedec é alarmante, mas há ainda fatores de agravo.

Muitas empresas que vendem imóveis na planta incluem cláusula contratual que estabelece tolerância de 180 dias na entrega do imóvel, mas esse prazo deveria valer apenas para circunstâncias excepcionais, como em situação de ocorrência de caso fortuito ou força maior.

Atualmente a jurisprudência inclina-se no sentido de favorecer a validade dessa cláusula, apontando como justificativa a complexidade desses empreendimentos e dos riscos que envolvem esse tipo de negócio.

Existem muitas discussões sobre a ilegalidade dessa cláusula, devido ao desequilíbrio existente nessas relações de consumo, haja vista a inexistência de cláusula equivalente em favor do adquirente consumidor, afinal, o consumidor também está exposto a grandes riscos e prejuízos.

Prazo para realizar a reclamação

O consumidor poderá realizar a sua reclamação assim que for diagnosticada a violação do seu direito. A razão para isto é simples. Entendemos que só há prescrição para contar a partir do momento em que o consumidor toma conhecimento da falha. Algo que pode ocorrer inclusive antes do prazo de 180 dias de tolerância que costuma vir em contrato.

Portanto, se for entendido que a previsão de entrega foi violada, o adquirente poderá ingressar juízo contra os responsáveis. É importante ressaltar que mesmo que os 180 dias sejam discutíveis, pode haver de fato um prazo de carência. Como dito no preâmbulo, o investimento imobiliário contém riscos inerentes.

Para evitá-los as construtoras tendem a calcular um tempo adicional, considerando imprevistos que possam atrasar a obra. Mas atenção: a presença desta cláusula não impede o consumidor de buscar os seus direitos. Basta que se constate uma demora sem justificativa comprovada.

A quem procurar quando houver atraso na entrega do bem imobiliário?

Ao constatar atrasos injustificados, ou além do previsto, os consumidores devem primeiro contatar a construtora responsável. Neste contato deverá ser exigida resposta por escrito justificando o retardamento na obra ou a demora na entrega. Se não houve notificação de adiamento, também deve ser informada nova data de conclusão.

O atraso na entrega de imóvel também dá direito a congelar o saldo devedor, sem aplicação de correções. Esta solicitação pode ser enviada através dos correios e deve conter aviso de recebimento (AR). Tomar este cuidado pode ser útil para não gerar dificuldades em financiamentos bancários.

Outro detalhe: antes da entrega da chave não aceite sob hipótese nenhuma a cobrança de condomínio em situação de atraso. Esta prática ilegal é bastante comum, mas não pode ocorrer em obras que desrespeitam o cronograma estabelecido. Portanto, tenha atenção redobrada para não ser cobrado indevidamente.

Demoras superiores aos 180 dias e rescisão de contrato

Considerando o prazo de tolerância de 180 dias como válida, podemos chegar a um ponto pacífico a este respeito. Se o atraso for superior ao referido prazo, o consumidor tem pleno direito de reembolso do aluguel pago. A devolução deve contemplar todos os valores observados no período de aguardo da liberação do imóvel.

A validade desta medida ocorre até que seja realizada a entrega das chaves da unidade. Dependendo da situação vivida pelo adquirente podem ser acrescentados aqui danos morais e materiais. Ainda no tocante às devoluções, é preciso tratar da rescisão de contrato.

A justiça brasileira garante que seja feito reembolso integral, imediato, e corrigido dos valores que tenham sido pagos. Conforme o caso, também pode caber aqui indenização, tanto por danos morais, quanto materiais. Detalhe: a obra não precisa ter sido concluída para que esta desistência ocorra. Sobre as rescisões, trataremos melhor em outro ponto deste artigo.

Exemplo de condenação de construtora por atraso

Para dar dimensão do que deve ser esperado da justiça ao tratar os casos de atraso na entrega de imóvel trazemos um exemplo. A 13ª Vara Cível de Fortaleza (CE) publicou em 22 de março de 2018 parecer condenando uma construtora. O atraso rendeu indenização de 129 mil reais.

O valor pago ao cliente pela demora na entrega e quebra de contrato é 100% do que ele havia gasto. Além disto, a construtora foi obrigada ao pagamento de 3 mil reais ao comprador por danos morais. Para se ter uma ideia do problema: o empreendimento atrasou a entrega em 1 ano.

O comprador, ao pedir quebra de contrato, reembolso de parcelas e informações sobre a entrega da obra, não foi atendido. O caso virou notícia e foi publicado em portais noticiosos de economia. Com este exemplo em mente, explicaremos agora cada recurso cabível na ocorrência de atrasos na sua obra.

Exemplo de recursos cabíveis: dano moral

O atraso na entrega de imóveis dá ao consumidor o direito de exigir a reparação por danos morais. Este prejuízo é caracterizado pelos quadros em que o indivíduo vê seu ânimo psíquico, intelectual e moral afetados. Entretanto, esse atraso não pode ser um simples atraso, deve ser bastante prolongado. Ou quando se comprove uma situação de extrema gravidade. Ele pode ser decorrente de ofensas à honra ou como resultado de grande estresse psicológico.

Considerando que a compra de um imóvel é investimento vultoso e sério, cria-se grande expectativa na aquisição. É, afinal, o sonho de muitos brasileiros possuir uma casa própria. Para atingir este objetivo os clientes assumem compromissos e realizam planos.

Além de tudo dedicam parte grande de suas finanças para este fim. Com o atraso ocorre então uma quebra de confiança. Afinal, é isto que o consumidor deposita na responsável pela obra. Não havendo justificativa para a demora, é configurado descaso e desrespeito aos clientes. Logo, é situação estressora e que configura dano moral.

A previsão de indenização ou multa em contrato

Para além da possibilidade de dano moral, existe o inadimplemento contratual por parte da construtora. Em consequência disto, ela precisará arcar com as consequências legais da quebra de promessa. Vemos com frequência que os contratos incluem multas por inadimplemento.

Entretanto, as cláusulas tendem a cobrir apenas as faltas por parte do consumidor. Poucos são os casos em que construtoras e incorporadoras definem o que elas próprias devem pagar. Sob estas circunstâncias, seguimos os princípios de isonomia, proporcionalidade, igualdade e boa-fé objetiva.

O que significa em outros termos que a mesma multa que está prevista para o consumidor deve-se aplicar à construtora. A isto damos o nome de cláusula penal contratual, o que está previsto no Código Civil. Tenha isto em vista ao lidar com o atraso na entrega de imóvel.

Exemplo de recurso cabível: dano material

Outro recurso cabível e muito comum para esta situação é o dano material. Ele diz respeito diretamente aos gastos que o comprador teve por conta do atraso na entrega do bem imobiliário. Para entender a questão, imagine o seguinte exemplo: um cliente que mora de aluguel.

O objetivo deste consumidor é adquirir um imóvel próprio para livrar-se da cobrança mensal. Não obstante, graças ao atraso da construtora ele se verá obrigado a continuar no aluguel por mais tempo. Concluímos então que ele teve gastos extras unicamente porque ocorreu o atraso.

Este é um caso onde o valor deve ser ressarcido. Ao adquirente, a parte lesada, cabe realizar a devida comprovação das despesas. Este recurso pode vir a se somar com outros que citamos anteriormente. Não é incomum, por exemplo, que danos materiais e morais andem juntos.

Correção monetária e questões de corretagem

No que diz respeito ao saldo devedor do adquirente, ele deve ser corrigido pelo INPC e não pelo INCC. A razão para tanto é que o último sofre reflexo direto dos custos na construção civil. O INPC, por outro lado, tem seu reajuste como reflexo do mercado em geral. Assim ele se mostra mais vantajoso para o consumidor.

As ações judiciais também devem considerar as questões de corretagem. E isto porque os apartamentos em geral são vendidos com o preço total. Extracontratualmente, porém, acontece a cobrança dos valores de corretagem. Trata-se de pagamento realizado diretamente com a corretora de imóveis. O cliente acaba arcando com os custos dos profissionais corretores.

O problema é que estes são contratados pela construtora ou incorporadora da obra. Isto significa que o seu pagamento não é responsabilidade do cliente. Tais encargos são obrigação do contratante do serviço, conforme estabelecem os artigos 722, 724 e 725 do Código Civil. Com ou sem atraso na entrega de imóvel, este é um detalhe para prestar atenção na hora de exigir direitos.

A rescisão do contrato

Para encerrar, vamos retomar e aprofundar a questão da rescisão do contrato. Se o comprador não tem interesse em continuar no negócio devido aos atrasos além do previsto, ele pode buscar a justiça. Assim poderá realizar uma rescisão garantindo que valores gastos sejam restituídos integralmente. Vale buscar o judiciário, pois muitos compradores têm problemas ao tratar da rescisão diretamente com as empresas.

Também conhecido por distrato do Contrato de Promessa de Compra e Venda, a ação não é bem resolvida pelas incorporadoras. Para muitos consumidores elas não oferecem devolução, ou apenas aceitam restituir um valor incompatível com a realidade. Esta prática configura tentativa de confisco de valores, algo proibido em lei. É por isto que buscar o judiciário é mais seguro.

Rescisão judicial por vontade do comprador

Devemos notar ainda que a lei brasileira não exige motivo para que o cliente rescinda contrato pela via judicial. Inclusive os compradores inadimplentes têm o mesmo direito. Quando a resolução se der por desistência ou culpa exclusiva do adquirente, a lei 13.786/18, de 27/12/18, estipulou pena convencional de 25% da quantia paga, e de 50% se a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação.

O atraso na entrega de imóvel, é claro, apresenta-se como situação diferenciada. Sendo comprovada a culpa exclusiva de incorporadora ou construtora, a restituição é integral. Estas são as informações de relevância a respeito destas circunstâncias, incluindo todos os recursos cabíveis.