A NOTIFICAÇÃO PRÉVIA AO LOCATÁRIO SOBRE O ENCERRAMENTO DO CONTRATO DE ALUGUEL POR DENÚNCIA VAZIA

A NOTIFICAÇÃO PRÉVIA AO LOCATÁRIO SOBRE O ENCERRAMENTO DO CONTRATO DE ALUGUEL POR DENÚNCIA VAZIA

Rogério Tadeu Romano

Apesar de não haver previsão legal expressa, a notificação prévia ao locatário sobre o encerramento do contrato de locação por denúncia vazia (ou imotivada) é elemento obrigatório para a validade da posterior ação de despejo. A única exceção à necessidade de notificação premonitória é o ajuizamento da ação de despejo nos 30 dias subsequentes ao término do prazo do contrato de locação.

O entendimento foi fixado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao manter acórdão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) que, em razão da não comprovação de notificação prévia ao locatário, declarou extinta uma ação de despejo.

Na ação, a proprietária afirmou que não tinha mais interesse no aluguel e, diante da resistência do locatário em desocupar o imóvel, pedia que ele fosse condenado a sair.

O juiz decretou a rescisão do contrato e deu 30 dias para a desocupação voluntária do imóvel, mas o TJMG extinguiu a ação por falta de notificação do locatário.

A relatora também mencionou entendimentos da doutrina no sentido da necessidade da notificação prévia na denúncia vazia do contrato com prazo indeterminado.

"Como corretamente apontado pela doutrina, a necessidade de notificação premonitória, previamente ao ajuizamento da ação de despejo, encontra fundamentos em uma série de motivos práticos e sociais, e tem a finalidade precípua de reduzir os impactos negativos que necessariamente surgem com a efetivação do despejo", afirmou a ministra, lembrando que a própria doutrina excepciona a necessidade de notificação caso a ação de despejo seja ajuizada nos 30 dias subsequentes ao fim do prazo do contrato.

Ainda de acordo com a ministra Nancy Andrighi, a moderna doutrina do direito civil tem considerado a existência de um princípio – ou subprincípio – do aviso prévio a uma sanção, baseado na boa-fé objetiva, no contraditório e na ideia de vedação da surpresa.

"Sob essa perspectiva, também é obrigatória a ocorrência da notificação premonitória considerando os aspectos negativos que a ação de despejo pode implicar sobre aquele que deve ser retirado do imóvel", finalizou a ministra.

A matéria foi objeto de discussão no REsp 1.812.465.

Se a pessoa pretende exortar a outra a que faça ou deixe de fazer alguma coisa sob pena de contra ela surgirem consequências ou de se tomarem medidas que lhe possam ser prejudiciais, faz-se uma notificação.

Trata-se de medida, que pode ser extrajudicial ou judicial, de caráter de preservação de direitos.

Lembro que Jefferson Daibert (Interpretação da nova lei do inquilinato, 1979, pág. 115) acentuou que “a notificação nem sempre é um pressuposto indispensável à propositura da ação de despejo, porque se a locação contratada – quer de prédios não residenciais urbanos – respeitadas as ressalvas legais quanto a estes últimos (Decreto nº 24.150/34) - , é por prazo determinado, o contrato cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso (artigo 5º - caput). É a prevalência da condição resolutiva expressa como se encontra preceituado no parágrafo único do artigo 119 do Código Civil”.

Prosseguiu Jefferson Daibert ao dizer que: “Porém, nas locações por tempo indeterminado e naquelas que, apesar do tempo determinado, o locatário permaneceu por trinta ou mais dias no prédio, sem qualquer demonstração inequívoca do locador impedindo a prorrogação da locação, torna-se indispensável a notificação que, assim, assume a condição de pressuposto indispensável à propositura da ação de despejo.”

Nessa linha de entendimento, é preciso que se dê ciência prévia ao locador nas locações por tempo indeterminado, para que seja proposta a ação que dará fim a locação. É a constituição em mora do devedor que se exige nas obrigações avençadas sem prazo certo para o cumprimento da obrigação. Assim ninguém seria inadimplente antes de vencido o prazo para cumprimento da obrigação, como nenhuma prestação se diz exigível antes de vencido o prazo e não adimplida a prestação pelo devedor, salvo as exceções legais de antecipação de vencimentos de dívidas. E concluiu Jefferson Daibert (obra citada, pág. 116): “Logo, na locação por prazo indeterminado, mister se faz de forma imperiosa, como pressuposto processual, que o locatário seja notificado ou avisado da pretensão do locador de dar por finda a locação.”

Aliás, a Lei nº 6.649, de 16 de maio de 1979, dispunha, quando conferia ao locatário o direito de denunciar a locação por tempo indeterminado, desde que ele notifique o locador de seu propósito, com a antecedência de trinta dias (artigo 6º).

Sobre a matéria explicou Luz Antônio de Andrade (Locação e despejo, pág. 96) que “a notificação que lhes é feita só tem por objeto avisá-los da iminência do despejo, a fim de não serem surpreendidos com a medida, e dar-lhes tempo de procurar outro alojamento. Não tem ela, pois, nenhum efeito jurídico, sendo, como é, apenas uma providência, destinada a evitar que os moradores passem um momento aflitivo, vendo-se despejados na ignorância de que tal medida estava para ser efetivada.”

Ensinaram Rogério Lauria Tucci e Álvaro Villaça Azevedo (Tratado da locação predial urbana, II volume, 1988, pág. 715) ao explicarem que “cumpre, enfim, não confundir a notificação-denúncia da locação, formalizante de direito adquirido à retomada, com singela providência de comunicação de conhecimento, inábil à produção do direito subjetivo, inobstante revestidas ambas da mesma dose de processualidade e cognicibilidade”, como se lê do artigo 160 da Lei dos Registros Publicos.

A resilição individual para o caso somente se faria mediante notificação.

Como explicou Pontes de Miranda (Tratado de direito privado, volume 40, 1955, páginas 106 e 109) “a denúncia é declaração unilateral de vontade receptícia. Não precisa de aceitação. Chegada ao outro contraente, torna-se irrevogável; vale dizer, negócio jurídico unilateral, constitutivo, em que a manifestação da vontade se apresenta receptícia, é da comunicação ao destinatário que começa a sua eficácia, mas a eficácia plena depende da determinação do momento em que deva operar-se, determinação voluntária ou legal”.

Não haveria como deixar de reconhecer o direito deste à retomada do prédio residencial alugado, decorrido o prazo em lei estabelecido e determinado pela notificação.

Promovida a notificação determinada pelo direito vigente, o locador exerce o direito à retomada, denunciando o contrato com a assinalação do prazo para a desocupação voluntária. Notificação necessária, tendo prevenido o locatário, representando requisito para promoção do despejo.

A notificação é pressuposto processual para tal. Não atendido ou não exercido, há nulidade no processo.

Assim já entendeu o STJ:

Realizada a necessária notificação da recorrente e decorrido o lapso temporal nela previsto, poderá a respectiva ação de despejo ser ajuizada a qualquer tempo, uma vez que não está ela subordinada a nenhum prazo. (REsp 276.153/GO, Quinta Turma, DJ 01/08/2006, p. 507).

A ação de despejo, nos termos da Lei nº 8.245/91, depois de decorrido o lapso temporal previsto na notificação, não está subordinada a prazo algum, podendo ser ajuizada a qualquer tempo. (REsp 295.145/SP, Quinta Turma, julgado em 15/02/2001, DJ 12/03/2001, p. 172).

A Lei de Locação (8.245/91), em seus arts. 46, parág. 2º, e 78, não impõe prazo algum ao locador, após efetuada a obrigatória notificação, ao exercício de seu direito de retomada, através da propositura da competente ação de despejo por denúncia vazia. O locador, neste tipo de ação e obedecida a prévia comunicação legal, é árbitro de suas conveniências, não comportando a lei ou ao intérprete, mais restrições que as expressas. (REsp 137.353/SP, Quinta Turma, julgado em 21/09/1999, DJ 06/12/1999, p. 108).

Sylvio Capanema de Souza (A Lei do Inquilinato Comentada. Rio de Janeiro: GEN Forense, 9ª ed., 2014, p. 195) ensinou:

“Caso a ação de despejo seja ajuizada sem a prévia notificação, deverá ser extinto o processo, sem a resolução do mérito, por falta de condição essencial ao seu normal desenvolvimento.

A notificação dispensa solenidade especial, podendo se revestir de qualquer forma, desde que inequívoca.

A finalidade da notificação premonitória é a de evitar que o locatário seja surpreendido pelo ajuizamento da ação de despejo, o que ainda lhe poderá acarretar o pagamento dos ônus sucumbenciais.

Por outro lado, o aviso permitirá ao locatário preparar-se para a desocupação e obtenção de um novo imóvel onde possa se instalar.

Reveste-se, portanto, a exigência de importante finalidade social, para não se agravar, ainda mais, o prejuízo que a mudança certamente causará ao locatário.”

Mas observe-se que há exceções.

Assim terminado o prazo contratual, o ajuste estará findo, sem que haja necessidade de qualquer comunicação ou interpelação a fim de que o inquilino deixe o bem locado. De tal forma, se o fizer logo em seguida ao término do pacto, o locador pode ajuizar ação de despejo, não tendo de precedê-la de notificação judicial, extrajudicial ou de qualquer aviso. (...)

Trata-se de ação de despejo por término do contrato, e não de despejo por denúncia vazia, uma vez que esta depende de aviso denunciando o liame locatício prorrogado, e aquela do simples findar- se do ajuste, como ensinou Gildo dos Santos. (Locação e despejo: comentários à Lei 8.245/91. São Paulo: RT, 6ª ed., 2011, p. 678/679).

É permitido ao locador ajuizar diretamente a ação de despejo, prescindindo da notificação prévia, desde que o ajuizamento ocorra nos 30 (trinta) dias seguintes ao termo final do contrato.

Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. Se tiver prazo menor que trinta meses, o locador somente poderá retomar o imóvel nos casos previstos no artigo 47, dentre os quais podemos citar: por mútuo acordo, infração legal ou contratual, falta de pagamento do aluguel e encargos, reparos urgentes determinados pelo Poder Público, extinção do contrato de trabalho, para uso próprio etc.

A norma em tela prevê a nulidade de pleno direito das cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da Lei. Qualquer cláusula no sentido de obrigar o inquilino a desocupar o imóvel antes do término do contrato, sem dúvida alguma se insere entre os objetivos primordiais da Lei.

Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção.