Extinção de condomínio entre herdeiros não depende de registro do formal de partilha

Não é comum para o brasileiro fazer testamento para organização da partilha de bens deixando então com que a maioria das heranças se resolva nos termos da sucessão legal. Sendo essa a realidade, o que vemos diariamente é a formação de condomínios entre os herdeiros para o mesmo bem ou bens herdados.

Nos termos do Código Civil a herança é deferida aos herdeiros logo após o falecimento, formando-se um condomínio entre os herdeiros, conforme se infere da redação dos artigos 1.784 e 1.791 do Código Civil:

Art. 1.784. Aberta a sucessão, a herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários.

Art. 1.791. A herança defere-se como um todo unitário, ainda que vários sejam os herdeiros.

Parágrafo único. Até a partilha, o direito dos co-herdeiros, quanto à propriedade e posse da herança, será indivisível, e regular-se-á pelas normas relativas ao condomínio.

Obviamente que a propriedade em si não se transmite logo após o falecimento, pois é necessário passar por todo o processo de inventário (judicial ou extrajudicial) para enfim proceder com o registro do formal de partilha ou escritura pública de inventário para transferência da propriedade do falecido para os herdeiros (artigo 1.245, CC).

Com a formação do condomínio surgem sempre as divergências com relação a utilização do bem de forma exclusiva e a possibilidade/necessidade de venda, situações que invariavelmente levam os herdeiros a um litígio judicial para extinção do condomínio.

Aí é que entra a grande questão: se o bem não é de propriedade dos herdeiros em razão do não registro do formal de partilha ou da escritura pública de inventário, como e quando proceder com a extinção do condomínio? Em que pese o entendimento de alguns tribunais de que o registro do formal ou da escritura é exigência legal para se poder extinguir o condomínio entre os herdeiros, recente posicionamento do Superior Tribunal de Justiça diz que não.

No julgamento do Recurso Especial 1.813.862-SP, a ministra Nancy Andrighi destaca que “há a transferência de propriedade imediata do todo intitulado herança aos herdeiros em virtude do princípio da saisine e, após a partilha, estabelece-se desde logo a copropriedade dos herdeiros sobre as frações ideais daqueles bens insuscetíveis de imediata divisão por ocasião da partilha.”

Após, conclui que o registro do formal ou da escritura não é condição essencial para o ajuizamento da ação de extinção de condomínio:

"Nessa hipótese, o prévio registro do título translativo no Registro de Imóveis, anotando-se a situação de copropriedade sobre frações ideais entre os herdeiros e não mais a copropriedade sobre o todo indivisível chamado herança, não é condição sine qua non para o ajuizamento de ação de divisão ou de extinção do condomínio por qualquer deles, especialmente porque a finalidade do referido registro é a produção de efeitos em relação a terceiros e a viabilização dos atos de disposição pelos herdeiros, mas não é indispensável para a comprovação da propriedade que, como se viu, foi transferida aos herdeiros em razão da saisine."

A consequência de uma ação de extinção de condomínio é a venda do imóvel como um todo a uma terceira pessoa, caso nenhum dos coproprietários tenha interesse em exercer o direito de preferência na aquisição do bem. Extingue-se a propriedade e cada herdeiro levanta o valor que lhe cabe com base na fração ideal que possui do imóvel.

Esta situação de extinção de condomínio não se aplica à possibilidade de venda de bens durante o curso do inventário que precede de concordância de todos os herdeiros e autorização judicial, contudo ela serve para auxiliar na resolução de problemas ligados à impossibilidade de registro do título translativo por falta de recursos ou de documentos e também nas hipóteses em que o ocupante (coproprietário) se recusa a pagar aluguel aos demais pelo uso exclusivo do bem.