A prévia averbação do contrato de locação no registro imobiliário como condição necessária ao exercício do direito de preferência do locatário para a aquisição do bem

A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça reafirmou o entendimento de que, com base no art. 33 da Lei nº 8.245/1991[1], a falta de averbação do contrato de locação registro de imóveis afasta o exercício do direito de preferência pelo locatário em face de terceiro de boa-fé.

A despeito disso, o Min. Antonio Carlos Moreira proferiu voto vencido no sentido de que o locatário teria direito de preferência na aquisição do imóvel locado se o instrumento contratual tivesse sido averbado na matrícula do imóvel “[...] antes do prazo de trinta dias do registro imobiliário da escritura pública do contrato de compra e venda. [...]. Assinalou, nesse ponto, que instrumento particular de compra e venda, nos termos do art. 221 do Código Civil, apenas projetaria efeitos perante terceiros depois do efetivo registro público. Logo, somente desde este momento é que deveria se iniciar a contagem do prazo retrospectivo mínimo de trinta dias para o registro do instrumento contratual de locação na matrícula do imóvel.

Confira, na íntegra, a ementa do julgado:

RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. DIREITO DE PREEMPÇÃO DO INQUILINO (LEI 8.245/1991, ART. 33). CONDIÇÕES PARA O EXERCÍCIO. DESCUMPRIMENTO PELO LOCATÁRIO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.

1. Em harmonia com o Código Civil, no art. 221, caput, segunda parte, estabelece a Lei do Inquilinato em seu art. 33, no que interessa ao exercício do direito de preferência na aquisição do imóvel locado pelo inquilino, duas obrigações para o locatário: a) primeiro, para habilitar-se a eventual e futuro exercício do direito de preempção, deve registrar o contrato de locação, averbando-o na respectiva matrícula do registro imobiliário competente, dando, assim, plena publicidade a terceiros, advertindo eventual futuro comprador do bem, de modo a não ser este surpreendido, após a compra, pela pretensão de desfazimento do negócio pelo locatário preterido; b) segundo, pertinente agora já ao exercício do direito de preferência pelo inquilino preterido e que se tenha oportunamente habilitado, deverá este depositar o preço da compra e demais despesas da transferência, desde que o faça no prazo decadencial de seis meses após o registro da alienação impugnada no registro imobiliário.

2. Na hipótese, é correto o entendimento do eg. Tribunal de Justiça ao dar provimento à apelação da adquirente, julgando improcedente a ação proposta pela inquilina, assentando que o contrato de locação somente fora averbado após a realização do negócio jurídico firmado entre o locador e a ora recorrida.

3. Recurso especial desprovido.

REsp 1272757/RS, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Rel. p/ Acórdão Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 20/10/2020, DJe 12/02/2021.

 

 

 

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[1] Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel. Parágrafo único. A averbação far-se-á à vista de qualquer das vias do contrato de locação desde que subscrito também por duas testemunhas.