Tenho a Promessa de Compra e Venda mas descobri que o Vendedor já morreu e já foi encerrado o Inventário. E agora?

Um sem número de pessoas adquire imóveis através de Promessa de Compra e Venda e lamentavelmente muitas não têm noção do risco que pode representar a demora na concretização do negócio com a obtenção da Escritura Definitiva.

A Promessa de Compra e Venda exemplifica um clássico tipo de "Contrato Preliminar", que possui regras dispostas nos arts. 462 e seguintes do Código Civil.

Uma hipótese recorrente se dá quando o comprador (na verdade, promissário comprador) descobre, com muita TRISTEZA, ao buscar o promitente vendedor que este já é falecido. Pior: INVENTÁRIO JÁ ENCERRADO.

Qual solução adotar?

Em que pese a regra do art. 1.245 do Código Civil (transferência da propriedade somente com o registro do título no Cartório do Registro de Imóveis), entendemos que, nas hipóteses envolvendo Promessa de Compra e Venda, ainda que não entabulada a ESCRITURA DEFINITIVA e muito menos formalizado o REGISTRO, o referido bem já não deve mesmo compor o acervo do DEFUNTO, destinando-se à partilha para seus herdeiros.

Nesses casos, examinado o relato completo e principalmente verificado o preenchimento dos requisitos que autorizam a ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA, entendemos que esse será o caminho, não cabendo exigir da parte interessada a abertura de INVENTÁRIO já que, como se viu, o imóvel não mais pertence ao falecido desde o momento da quitação do preço da avença.

Cabe desde já salientar que, por ocasião do art. 216-B da Lei de Registros Publicos (incluído pela recente Lei 14.382/2022), tornou-se possível a ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA EXTRAJUDICIAL diretamente no Cartório do Registro de Imóveis, com participação obrigatória de Advogado, sem necessidade de Processo Judicial. Entendemos que em tais casos, sem prejuízo do falecimento do Promitente Vendedor, a via extrajudicial também pode ser cabível. Cientes de que as poucas - porém importantes - regras do art. 216-B não tratam especificamente da questão do Promitente Vendedor falecido, ousamos prever desde já que os Cartórios dos Registros de Imóveis deverão recusar o processamento em tais casos - pelo menos até que o CNJ regulamente a questão (como ocorreu, para uniformização e mais segurança dos Procedimentos Extrajudiciais de INVENTÁRIO e USUCAPIÃO com a edição da Resolução CNJ 35/2007 e do Provimento CNJ 65/2017, respectivamente).

A jurisprudência do Egrégio TJRJ apresenta com muito acerto e tranquilidade a solução para os casos de Adjudicação Compulsória envolvendo Promitente Vendedor falecido:

"(...) APELAÇÃO. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. FALECIMENTO DA PROMITENTE VENDEDORA ANTES DA LAVRATURA DA ESCRITURA DEFINITIVA DO IMÓVEL. BEM QUE JÁ NÃO MAIS INTEGRAVA O PATRIMÔNIO DA PROMITENTE VENDEDORA POR OCASIÃO DE SEU FALECIMENTO. EXTINÇÃO DO FEITO COM FUNDAMENTO NA INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA (ART. 485, INCISOS I E VI, DO CPC). ERROR IN PROCEDENDO EVIDENCIADO. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CABIMENTO. EVIDENTE INTERESSE PROCESSUAL. ANULAÇÃO, DE OFÍCIO DA SENTENÇA. É consabido que se faz desnecessária a eventual abertura de inventário, já que o óbito do promitente vendedor ocorreu após a quitação integral do valor acordado para a venda do bem, ou seja, o bem objeto da lide já não mais integrava a esfera patrimonial do falecido quando do evento morte. Dessa forma, preenchido está um dos requisitos formais essenciais para o ajuizamento da ação de adjudicação compulsória, pois negado à parte autora o direito de obter a escritura definitiva do bem integralmente quitado. O INVENTÁRIO NÃO É O MEIO ADEQUADO para a providência requerida nestes autos, pois o Código Civil autoriza que, em casos como este, o promissário comprador possa EXIGIR DOS HERDEIROS O CUMPRIMENTO DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA antes firmada. Afasta-se a alegada ausência de interesse processual e inadequação da via eleita, eis que a ação de adjudicação compulsória é cabível como instrumento para o promitente comprador obter a lavratura da escritura pública de compra e venda a que tem direito. Deve ser cassada a sentença que julgou extinto o processo, na forma do art. 485, I e VI do CPC, por inadequação da via eleita".

TJRJ. 00601133420138190203. J. em: 13/05/2021.