O Superior Tribunal de Justiça já reconheceu que a averbação do contrato de locação no registro imobiliário é condição indispensável para que o locatário possa exercer preferencialmente o direito de aquisição do imóvel.[1]
A despeito disso, a Corte assinalou que a inobservância do direito de preferência, independentemente do registro do contrato de locação, não impede que o locatário preterido pretenda, eventualmente, a reparação de danos.
Nesse sentido, salientou-se que a “[...] a averbação do contrato de locação no registro imobiliário é medida necessária apenas para assegurar ao locatário o direito real de perseguir e haver o imóvel alienado a terceiro, dentro dos prazos e observados os pressupostos fixados na Lei n. 8.425/1991. A falta dessa providência não inibe, contudo, o locatário de demandar o locador alienante por violação a direito pessoal, reclamando deste as perdas e danos que porventura vier a sofrer pela respectiva preterição. [...].[2]”
Observem-se as seguintes ementas acerca do tema:
AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. LOCATÁRIO. DIREITO DE PREFERÊNCIA. PERDAS E DANOS. REGISTRO DO CONTRATO. DESNECESSIDADE. DETERMINAÇÃO DE RETORNO DOS AUTOS PARA PROSSEGUIMENTO DO JULGAMENTO.
1. O pedido de perdas e danos decorrente de inobservância do direito de preferência do locatário na aquisição do imóvel não está condicionado ao prévio registro do contrato de locação, nos termos do art. 33 da Lei n. 8.245/91.
2. Observação ao Tribunal de origem para que analise, na renovação do julgamento do recurso de apelação, a questão da aplicabilidade da Lei do Inquilinato ao contrato de locação celebrado entre as partes. 3. Agravo regimental a que se nega provimento.
AgRg nos EDcl no REsp 1300580/RS, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 10/03/2016, DJe 16/03/2016.
RECURSO ESPECIAL (ART. 105, III, "A" E "C", DA CF) - AÇÃO INDENIZATÓRIA - CONTRATO DE LOCAÇÃO - BEM ALIENADO A TERCEIRO - DESRESPEITO AO DIREITO DE PREFERÊNCIA DO LOCATÁRIO - AVERBAÇÃO DO AJUSTE NO REGISTRO IMOBILIÁRIO - PRESCINDIBILIDADE - PERDAS E DANOS - QUANTUM A SER FIXADO EM LIQUIDAÇÃO - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E PROVIDO.
1. Não se conhece da alegação de afronta ao art. 128 do CPC, por suposto julgamento extra ou ultra petita, quando a matéria deixou de ser debatida nas instâncias ordinárias, padecendo, portanto, do devido prequestionamento. Incidência das Súmulas n. 282/STF e 211/STJ.
2. A averbação do contrato de locação no registro imobiliário é medida necessária apenas para assegurar ao locatário o direito real de perseguir e haver o imóvel alienado a terceiro, dentro dos prazos e observados os pressupostos fixados na Lei n. 8.425/1991.
A falta dessa providência não inibe, contudo, o locatário de demandar o locador alienante por violação a direito pessoal, reclamando deste as perdas e danos que porventura vier a sofrer pela respectiva preterição. Precedentes.
3. Uma vez delineados os danos emergentes e lucros cessantes pretendidos pelo demandante na petição inicial da ação indenizatória, juridicamente viável se afigura o diferimento da apuração e efetiva comprovação das perdas e danos na fase subsequente de liquidação de sentença.
4. Recurso especial parcialmente conhecido e, em tal extensão, provido.
REsp 912.223/RS, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 06/09/2012, DJe 17/09/2012.
[1] REsp 1272757/RS, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Rel. p/ Acórdão Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 20/10/2020, DJe 12/02/2021.
[2] REsp 912.223/RS, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 06/09/2012, DJe 17/09/2012.
