A Lei 13.786/18, já em vigor, regulamenta a desistência na compra do imóvel em regime de incorporação imobiliária e em parcelamento do solo urbano.

Além de prever requisitos básicos essências que deverão conter os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária e em parcelamento do solo urbano, inclusive sob pena de rescisão motivada caso não sanada as omissões após concedido o prazo de 30 dias (art. 35-A, § 1º), a nova lei busca trazer maior segurança para as transações imobiliárias regulando pontos que já eram aplicados pelos Tribunais.

Uma das novidades, que é alvo de amplos embates judiciais, é o percentual que pode ser retido pelo incorporador em caso de desfazimento do contrato por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente. A Lei prevê a possibilidade de aplicação de multa de retenção de até 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga pelo consumidor, devendo o pagamento do saldo, se houver, ser realizado em parcela única, após o prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data do desfazimento do contrato, salvo no caso de a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação.

Já tratando-se de incorporação submetida ao regime do patrimônio de afetação a retenção pode chegar a 50% do valor pago pelo adquirente, bem como nesta hipótese a devolução de eventual saldo remanescente ao consumidor deverá ocorrer no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente.

Outra importante mudança é a possibilidade de dedução pelo incorporador do valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die, podendo no caso de loteamento chegar até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento), cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteado.

Importante ater-se que a lei trata do distrato ou resolução causada por inadimplemento absoluto do comprador, ou seja, caso a resolução se dê por culpa do incorporador ou loteador não há que se falar em dedução.

Ademais, em uma brevê análise podemos observar que a nova regulamentação já exige que os incorporadores, loteadores, imobiliárias e operadores dos direitos atualizem seus contratos para se adequarem as novas informações trazidas, a fim de evitar futuros prejuízos.

Outro ponto é a exigência de uma maior atenção aos adquirentes na hora de firmar o contrato. Em uma superficial análise, poderia até se pensar que seria injusto a dedução de 25 a 50 por cento dos valores pagos pelo adquirente ao incorporador. Contudo, deve-se ter em mente que a mudança legislativa garantirá uma maior segurança jurídica a todas as partes. Ao consumidor que no momento da assinatura do contrato já estará ciente das consequências do distrato ou resolução do contrato, tanto que a lei prevê que estas informações são essenciais, conforme abordado inicialmente. Ao incorporador, por sua vez, não estará mais a mercê da sorte dos Tribunais, pois agora já se tem a possibilidade de antever como ocorrerá a restituição de eventual saldo ao consumidor e o percentual que poderá ser retido a título de multa.

A nova Lei inclusive prestigia ainda mais o regime do patrimônio de afetação, o qual já foi criado justamente para dar maior segurança aos adquirentes das unidades imobiliárias, o que irá fomentar ainda mais o mercador imobiliário, e por outro lado, desestimular o crescente cenário dos distratos imotivados e dos embates judiciais sobre o tema que abarrotam o judiciário diariamente. Sabe-se que a desistência na compra de um imóvel é prejudicial não só ao incorporador como também aos demais adquirentes das unidades imobiliárias que podem serem afetados pelo desequilíbrio econômico causado pela retirada repentina de "fluxo de caixa" do empreendimento - muitas das construtoras fomentam as obras com os próprios valores pagos pelos consumidores - por conta da devolução imediata ao adquirente "arrependido" como vinha ocorrendo em determinados casos julgados pelo País, o que agora se espera que tome outros rumos com aplicação da norma legal.