Devolução do sinal na compra e venda

Inicialmente, cumpre destacar que a “Promessa” de Compra e Venda poderá ser celebrada “com” direito de arrependimento ou “sem” direito de arrependimento.

Ademais, também é encontrado na doutrina a denominação de “Compromisso” de Compra e Venda, para os pactos sem direito de arrependimento, e “Promessa” de Compra e Venda para os pactos estabelecidos com direito de arrependimento.

Fato é que, independente da terminologia, são as cláusulas que determinarão a possibilidade de invocar o direito de arrependimento.

Diante dessas considerações iniciais, é importante ressaltar que ao estabelecer o direito de arrependimento, o sinal (arras) terá função unicamente indenizatória e não caberá indenização suplementar.

Assim prescreve o art. 420 do Código Civil:

Art. 420. Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar.

A norma jurídica em comento estabelece que aquele que deu o sinal (arras), caso invoque o direito de arrependimento, perderá o que deu a este título. Por outro lado, se aquele que recebeu o sinal (arras) invocar o direito de arrependimento, ficará obrigado a restituir o que recebeu mais seu equivalente. Nas duas hipóteses, não haverá direito a indenização suplementar.

De outro modo, quando não for pactuado o direito de arrependimento na Promessa de Compra e Venda, a falta de cumprimento das obrigações ensejará de inexecução contratual, hipótese distinta do arrependimento.

Neste caso, também se aplicará a perda do sinal (arras) em caso de inexecução de quem as deu, e a devolução do que recebeu mais seu equivalente, em caso de inexecução de quem as recebeu. Além disso, caberá atualização monetária, juros e honorários advocatícios, bem como indenização suplementar.

            Destarte, art. 418 do Código Civil:

Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado.

A controvérsia examinada pelo STJ se consiste em analisar o texto legal no que tange a expressão “mais o equivalente”, utilizada no Código Civil de 2002 em substituição da expressão “em dobro”, utilizada no Código Civil de 1916.

Fato é que, o sinal (arras) poderá ser pago com outros bens diferente de dinheiro, sendo mais apropriado a expressão “mais o equivalente” do que a “em dobro” utilizada na codificação anterior.

            Vejamos o destaque do Informativo 702 do STJ:

Informativo STJ 702: Da inexecução contratual imputável, única e exclusivamente, àquele que recebeu as arras, estas devem ser devolvidas mais o equivalente.

Esse foi o entendimento unanime da Terceira Turma do STJ no Resp. 1.927.986-DF, Rel. Min. Nancy Anrighi, julgado em 22/06/2021:

RECURSO ESPECIAL. CIVIL. ARRAS.ART. 418 DO CC/2002. INEXECUÇÃO CONTRATUAL IMPUTÁVEL ÀQUELE QUE RECEBEU AS ARRAS. DEVOLUÇÃO MAIS O EQUIVALENTE. CONFIGURAÇÃO. 1- Recurso especial interposto em 25/01/2021 e concluso ao gabinete em 22/03/2021. 2- O propósito recursal consiste em dizer se as arras ofertadas devem ser "devolvidas em dobro" na hipótese de inexecução contratual imputável, única e exclusivamente, àquele que as recebeu. 3- Tanto na hipótese de direito de arrependimento quanto na de inexecução do contrato, à devolução das arras deverá ser somado o "equivalente", se aquele que se arrependeu ou inadimpliu foi quem as recebeu. 4- O Código Civil de 2002, em seu art. 418, não mais utiliza o termo "dobro" previsto no Código Civil de 1916 tendo em vista o fato de que pode ser dado a título de arras bens diferentes do dinheiro, sendo preferível a expressão "mais o equivalente" adotada pela novel legislação. 5- Do exame do disposto no art. 418 do Código Civil é forçoso concluir que, na hipótese de inexecução contratual imputável, única e exclusivamente, àquele que recebeu as arras, estas devem ser devolvidas mais o equivalente. 6- Recurso especial provido. (STJ - REsp: 1927986 DF 2021/0078826-2, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 22/06/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 25/06/2021).

Na prática, se o adquirente pagar o sinal (arras) com um carro e a inexecução contratual for imputável, exclusivamente, ao alienante, o carro mais o seu equivalente em dinheiro deverá ser devolvido ao adquirente e não o dobro (dois carros).

Ubirajara Guimarães (@ugprofessor)

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  • Ubirajara Guimarães

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    Professor. Palestrante. Parecerista. Advogado (Militante em Direito Imobiliário e Tributário no setor público e privado). Corretor de Imóveis e Conselheiro Suplente do CRECI-Ba 9ª Reg., Assessor do Secretário da Fazenda do Município de Lauro de Freitas/Ba., Membro de Comissão de Avaliação Imobiliária do Município de Lauro de Freitas/Ba., Membro da Comissão de Loteamentos e Comunidades Planejadas e da Comissão de Notarial e Registral do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário – IBRADIM.

    Bacharel em Direito (F2J). Pós-Graduado em Direito Imobiliário (UNIFACS). Pós-Graduado em Direito Tributário (IBET). Pós-Graduado em Direito Público com Módulo de Extensão em Metodologia do Ensino Superior (UNIFACS). Pós-Graduado em Direito e Política Ambiental (F2J). Tecnólogo - Curso de Nível Superior de Formação Específica em Gestão Imobiliária (UNIFACS). Técnico em Transações Imobiliárias (IEN).

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