Nos termos da lei n° 9.307/96 os contratantes podem convencionar que as soluções de eventuais conflitos relativos a direitos patrimoniais disponíveis sejam submetidas ao juízo arbitral, afastando a demanda judicial mediante convenção de arbitragem, assim entendida a cláusula compromissória e o compromisso arbitral.
Por outro lado, a ação de despejo segue rito especial previsto na lei n° 8.245/91 e visa imitir coercitivamente o locador na posse direta do imóvel.
Nesse sentido, a Quarta Turma do STJ, por unanimidade, no REsp. 1.481.644-SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 01/06/2021, reiterou o entendimento que a convenção arbitral não se aplica aos processos de execução forçada.
Esse entendimento decorre do fato de que os árbitros não são investidos do poder de império estatal para a prática de atos executivos e, por isso, suas decisões não possuem poder coercitivo direto.
Aqui o destaque publicado no Informativo n° 699 STJ:
Compete ao juiz togado julgar a ação de despejo apesar da cláusula compromissória no contrato de locação.
Na prática, o entendimento supracitado se limita especificamente ao processamento das “ações de despejo”, tendo em vista que as decisões precisam estar revestidas de poder coercitivo para sua execução.
Entretanto, o Poder Judiciário não afastará a competência arbitral para dirimir outras obrigações decorrentes do contrato de locação, como a existência, constituição ou extinção de créditos, que são objeto da “ação de cobrança”.
Ubirajara Guimarães (@ugprofessor)
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