Ao adquirir um imóvel, novo ou usado, uma das primeiras vontades do adquirente é fazer algum tipo de obra para adaptar o imóvel ao mais próximo que se pode chegar do seu imaginário. Transformar uma cozinha fechada em cozinha americana, fazer nicho no banheiro, aumentar um quarto, fazer um banheiro, construir uma cobertura, instalar uma banheira de hidromassagem, são alguns dos exemplos corriqueiros de pequenas obras comumente realizadas em unidades habitacionais.
Em caso de condomínio edilício, que é especificamente o que pretendemos tratar aqui neste texto, há uma necessidade de maior cuidado por parte do proprietário ao realizar obras. Primeiro porque obras que envolvam mudança interna de estrutura (supressão de paredes, por exemplo) necessitam não só de toda documentação legal (projeto e ART), como também da análise de viabilidade da própria obra.
Antes de realizar uma obra, o proprietário deve entender qual é a estrutura do empreendimento e deve entender quais os documentos legais exigidos pela convenção para início das obras. Se assim não fizer, corre o risco de ter de desfazer sua obra voltando seu imóvel para o estágio original da construção.
Em julgamento de recurso de apelação nº 1.0000.16.067361-2/007 no Tribunal de Justiça de Minas Gerais, a i. Desembargadora Cláudia Maia, relatora do recurso, reconheceu que uma obra realizada pela condômina em desconformidade com os regramentos do condomínio deveria ser reconstituída:
No caso, foi ajuizada ação cominatória diante da realização de obras pela ré/reconvinte envolvendo a modificação de paredes internas do imóvel, estrutura da edificação construída na modalidade de alvenaria estrutural, em inobservância às orientações lançadas no manual de proprietário, em grave risco à segurança de todos os demais condôminos
A propósito, além da prova carreada, tem-se que, no exame do pedido de danos materiais, fixou o Juízo que "restou incontroverso durante o curso da ação que a referida pessoa agiu em confronto com as orientações lançadas no manual de proprietário que de forma expressa veda a promoção de alterações nas unidades habitacionais, em especial aquelas que importem em recorte de paredes.".
Pondere-se que o laudo emitido pela Defesa Civil constitui documento público e, como tal, goza de presunção iuris tantum de veracidade.
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Logo, o pedido inicial deve ser acolhido (item VI, 3).
Conforme ressaltado acima, o primeiro passo para realização de uma obra é verificar quais são as regras impostas dentro do próprio condomínio, lembrando que na relação entre particulares prevalece a regra de que é permitido fazer tudo aquilo que a lei não proíbe (entende-se como lei também aqui a convenção de condomínio). Se há proibição expressa para realização de algum tipo de obra, é dever do condômino não realizar, lembrando também de outra regra do direito que diz ser vedado alegar desconhecimento de lei.
A imposição de regras para realização de obras em uma unidade habitacional é decorrência do dever que o condômino tem de resguardar a segurança dos demais condôminos:
Art. 1.336. São deveres do condômino:
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IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
Conforme preceitua o art. 1.331 do Código Civil1, condomínio é uma edificação em que se encontram partes de propriedade exclusiva e partes de propriedade comum. Isso faz com que gere sempre o conflito de direitos individuais com direitos coletivos. Regra geral, o direito coletivo prevalece sobre o individual, principalmente nas hipóteses que envolvam a segurança dos demais envolvidos. Não é cabível admitir que o interesse privado de uma unidade se sobreponha à segurança da coletividade.
Por mais que ao condômino seja permitido o direito de usar, fruir e dispor livremente de sua unidade, ele nunca poderá esquecer do seu dever para com o restante do condomínio.
1 Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
