Os condomínios edilícios, ou condomínio de prédio como são chamados popularmente cada dia mais se aproximam de uma profissionalização da sua gestão. Essa profissionalização dos condomínios acaba atraindo a necessidade de o síndico de se cercar de prestadores de serviços que vão receber funções específicas a desempenhar dentro do condomínio, que é o que acontece com os contadores, as empresas de administração condominial, as empresas de conservação e também com os advogados.
Pensando nesse cenário, listamos abaixo 7 motivos importantes para que o condomínio tenha um escritório de advocacia como seu parceiro no dia a dia.
1 Taxa condominial
Com certeza a taxa condominial é o maior dos problemas enfrentados pela administração de um condomínio. Inadimplência, dificuldade de aprovação de aumento, dificuldade de aprovação de taxa extra, fundo de reserva, são assuntos corriqueiros de todos os condomínios que muitas vezes um síndico sozinho não consegue resolver.
Como prova disto, basta pensar quantos condomínios você conhece que não possuem inadimplentes. A cobrança extrajudicial em alguns condomínios às vezes é uma tarefa muito delicada para o síndico, pois gera um clima desagradável, mesmo nas situações em que o devedor só está em uma fase financeira complicada, ou quando o síndico simplesmente está no exercício legal da sua função.
Delegar isso a um escritório de advocacia é uma vantagem muito importante para o condomínio, pois a questão acaba sendo tratada de forma profissional e por um terceiro. Não há pessoalidade no trato da questão, mas profissionalismo. Obviamente que cada advogado tem sua forma de trabalho, porém, o que precisa ser entregue ao condomínio é um resultado financeiro. Lembrando que, quem deixa de pagar taxa condominial está imputando aos demais condôminos o ônus de arcar com todo o custo do condomínio.
Além disso, o assessoramento por escritório de advocacia ajuda na interpretação e utilização da taxa extra e do fundo de reserva. Este cabe bastante destaque para o fato de se tratar de um instituto obrigatório por lei (assim como o seguro condominial) e que muitas das vezes é desvirtuado pela administração por falta de conhecimento do assunto.
2 Resolução de conflitos internos
Muitos síndicos acreditam na política da boa vizinhança como forma de mediar e conciliar conflitos internos no condomínio e com isso evitar advertências, notificações e multas. De fato é interessante uma postura mediadora por parte do administrador, mas caberia a ele fazer isso?
A função primordial de um síndico é administrar, gerir o condomínio e representá-lo em juízo ou fora dele. Quanto ao papel de mediador, pela Lei 13.140/2015, não pode ser mediador quem é parte envolvida no conflito. Por exemplo: Não pode um síndico mediar um conflito entre o condomínio e um condômino.
O advogado, ainda que seja contratado pelo condomínio, poderá tratar as questões de interesse de seu cliente sem pesar sentimento, interesse de condômino, brechas legais ou qualquer outro artifício que possa privilegiar alguém em detrimento de outrem.
Outrossim, por se tratar de um técnico, pesa favoravelmente ao advogado o conhecimento das leis, da convenção e do regimento interno do condomínio, o que lhe garante também uma possibilidade melhor de aplicação dos princípios da legalidade e da igualdade entre os condôminos. Além disso, está preparado para notificar e cobrar as penalidades que precisarem ser impostas aos condôminos.
Do ponto de vista administrativo, delegar a um terceiro a tarefa de resolver problemas jurídicos internos do condomínio acaba sendo uma forma de deixar o síndico focar em questões mais importantes e relevantes para a coletividade do condomínio.
3 Resolução de conflitos externos
O condomínio edilício não pode ser considerado uma pessoa jurídica, porém pratica atos como tal, a exemplo: contratação de prestadores de serviços e aquisição de produtos.
Adiantando um pouco do que será exposto em um item próximo, quando falamos em relações contratuais dividimos em 3 fases: pré-contratual, contratual e pós contratual.
Os condomínios edilícios precisam contratar prestadores de serviços para manutenções e obrigações mensais. Muitos contratos apresentam valor elevado e grande lapso temporal de prestação de serviços. Compreender cláusulas, obrigações e direitos, bem como consequências de uma rescisão contratual é uma tarefa difícil para o síndico, mas não para um advogado especializado.
A resolução de um conflito externo da relação entre o condomínio e terceiros (prestadores de serviços ou fornecedores de produto) é uma tarefa que precisa ser delegada a alguém com conhecimento técnico especializado em contratos. Isso garante, novamente, a possibilidade do síndico dispensar maior tempo para administração, e ao mesmo tampo também evita maiores prejuízos financeiros ao condomínio.
4 Segurança na condução de uma assembleia
As assembleias condominiais são para muitos síndicos o momento de terror da administração. Uma assembleia mal convocada e conduzida pode gerar atraso na administração e prejuízos à coletividade.
A assembleia condominial deve ser vista como um procedimento legal, e por isso, cabe à administração respeitar todos os ditames dispostos na convenção e no Código Civil. Descumprimento de normas relativas forma e prazo de convocação, documentos que acompanham a convocação, presidência e desrespeito a quórum específico para votação são matérias corriqueiras em escritórios de advocacia e processos judiciais.
Neste ponto, assembleia, a figura do advogado talvez seja a que dá maior segurança ao síndico. Primeiro porque o procedimento de convocação será acompanhado de perto pelo advogado.
Segundo porque, a presença do advogado em assembleia garante maior qualidade e transparência para o procedimento.
Não queremos dizer aqui que o síndico deve delegar ao advogado o dever de convocar e presidir uma assembleia, aliás, tais situações em muitas convenções inclusive é vedada. Contudo, o advogado tem papel importantíssimo no assessoramento do condomínio e dos condôminos nas discussões de alta relevância que são travadas e votadas em assembleia condominial.
5 Prevenção de conflitos
Cada dia se fala mais em advocacia preventiva ou não litigiosa. Evitar demanda judicial, para um condomínio, é, principalmente evitar custos com a contratação específica de advogado e pagamento de despesas processuais.
Infelizmente ainda não se criou no Brasil a cultura de prevenir conflitos. Ainda está enraizada a ideia de que qualquer pessoa pode conduzir um negócio jurídico, até que ele se torne judicial e o advogado tenha que ser contratado para resolver o problema que poderia nem ter existido.
Mediação e prevenção de conflitos são aptidões que todo advogado deve carregar consigo e apresentar aos seus clientes. Isso não é diferente para o seu cliente condomínio. Ter a capacidade de discutir um contrato e buscar uma solução pacífica para o conflito é entregar ao condomínio exatamente o que ele procura.
Lembrando que, para a advocacia, também vale a máxima de que é melhor prevenir a remediar!
6 Imparcialidade quanto à administração condominial
Importante esclarecer que o advogado é contratado do condomínio e não do síndico. Está ali para defender os interesses do condomínio e não do síndico, conselheiro ou condômino isolado.
Não cabe ao advogado administrar ou decidir sobre a forma de administração. Mas ele terá perante a administração uma postura imparcial, tanto para reconhecer o dever da administração de tomar medidas contra condôminos e terceiros, quanto para reconhecer a necessidade da administração se retratar perante um condômino ou terceiro.
O fato de o advogado ser um terceiro ao condomínio o coloca em uma posição de melhor auxiliar e direcionar medidas cabíveis pela administração, diminuindo eventuais impactos jurídicos ao condomínio.
7 Representação processual e capacidade técnica
Eventuais situações que não se resolvem por diálogo, obviamente serão dirimidas via poder judiciário.
Isso serve para cobrança das taxas condominiais, para demandas indenizatórias envolvendo condomínio e condômino, condomínio e terceiros, rescisões contratuais, ações trabalhistas, dentre outras que são comuns neste mundo que é um condomínio edilício.
Quando o condomínio já se encontra assessorado por um advogado, o trato da questão acaba se tornando mais fácil, pois além de conhecer o histórico do conflito por ter participado dele em um momento anterior, a administração poupa tempo e dinheiro na contratação de um novo advogado exclusivamente para essa demanda. Muitas vezes essa contratação inclusive depende de aprovação por assembleia.
Também vale trazer o benefício de uma defesa técnica em juizados especiais. Mesmo que a lei 9.099/95 permita que as partes possam litigar em 1ª instância sem representação por advogado, uma defesa técnica por parte do condomínio vai prevenir condenações e custos posteriores.
Obviamente que, é função primordial do advogado acompanhar o processo, e já havendo um da confiança do condomínio atuante e assessorando de uma forma geral, as preocupações com a demanda pela administração condominial tendem a diminuir, além disso, tem a vantagem de contar com o advogado para gerar relatórios e prestar informações mais detalhadas sobre os processos aos condôminos em assembleia.
Pensando fora das questões processuais, o advogado serve para auxiliar na elaboração de notificações, atualização e retificação de convenções e regimento interno.
