REVISÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO DURANTE A PANDEMIA COVID 19

A atual Pandemia de Covid-19 levou as Autoridades Governamentais a determinar a suspensão de atividades (“fechamento compulsório”) de praticamente toda atividade comercial, restando apenas os serviços essenciais (alimentação, saúde, veterinária, transportes, etc.), bem como o fato de que até mesmo esses estabelecimentos perderam grande parte de seu movimento o que tem criado uma justa preocupação da população brasileira que de um momento para outro viu-se em quarentena, orientada a não sair de casa para que não ocorra um colapso no sistema de saúde e também atingindo a cadeira produtiva como um todo, levando a suspensão de contratos de trabalho, alteração de hábitos de consumo, enfim estagnação econômica e social a perdurar até o final do período de quarentena. Um grande impacto foi causado com a proibição de funcionamento do comércio e prestação de serviços o que leva a grandes prejuízos como um todo, colocando os locatários em estado de insolvência, estando todos a assistir, infelizmente um caos econômico sem precedentes e gerou-se uma grande desproporção entre as partes locador e locatário, por uma circunstância totalmente imprevisível. Sensível ao atual quadro social e econômico o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo tem concedido medidas de tutela de urgência (antigas liminares), em favor dos locatários em várias decisões tomadas. Vou mencionar apenas uma decisão para seu conhecimento: "Locação comercial. Tutela de urgência. Pandemia por COVID19. Redução do valor do aluguel em face da proibição à abertura do estabelecimento comercial. Fato do príncipe que corresponde à figura da força maior. Artigo 317 do Código Civil que autoriza nesses casos a readequação do valor da contraprestação. Redução em 50% que se mostra razoável enquanto persistir aquela proibição. Recurso provido" (TJSP, Agravo de instrumento n. 20817534720208260000, Relator Des. Arantes Theodoro, data de julgamento: 06/05/2020, 36ª Câmara de Direito Privado). O mesmo ocorre com serviços essenciais de médio e pequeno porte cujo movimento “despencou” em razão tanto da quarentena como da diminuição de consumo como um todo, como por exemplo: clínicas veterinárias e restaurantes. Em razão do desequilíbrio contratual e não havendo acordo com o locador, será necessário o ajuizamento de uma ação para revisão do valor do contrato em razão da situação econômica criada pela Pandemia decorrente da perda do movimento e do lucro de comerciantes e prestadores de serviços, além dos ônus decorrentes da manutenção de empregos, encargos sociais e tributários. Justifica-se a revisão judicial dos alugueres tanto comercial como residencial pela demonstração de que não mais existe um equilíbrio do contrato, vez que a situação econômica existe quando da assinatura do contrato era outra, diferente da presente, inviabilizando a continuidade de pagamento do valor estipulado. A correção judicial do contrato ante a situação decorrente da Pandemia de Covid-19, está prevista no art, 317 do Código Civil sendo esse o fundamento para a redução do valor dos locativos que segundo levantamos fica entre 30% e 50% dependendo do caso. Anoto que há um Projeto de Lei sob nº 1.079/2020 em trâmite pelo Congresso Nacional e que valerá após sua aprovação e sanção presidencial, podendo, no entanto, os dispositivos relativos à locação serem vetados. Mesmo se aprovada a lei outras questões surgirão ante a divergência de interesses e a reposição de valores sobre os valores dos locativos suprimidos o que não ocorrerá se foi obtida uma tutela (liminar) em juízo. Em síntese caso não haja acordo para ajuste é possível a revisão dos contratos de aluguel para adequá-los à atual situação de Pandemia e quarentena que se encontra o País.