Em 16 de julho de 2020, o atual Presidente Jair Messias Bolsonaro editou Medida Provisória 992 permitindo o compartilhamento de alienação fiduciária.
Trata-se de obtenção de novo crédito de qualquer natureza, desde que contratado com o mesmo credor fiduciário, estando em garantia das operações o mesmo bem imóvel.
A MP possibilita que as operações sejam realizadas por pessoas físicas e jurídicas.
No caso do compartilhamento por pessoas físicas a instituição financeira exigirá declaração do fiduciante, declarando que o crédito esta sendo obtido em nome próprio ou em prol de sua entidade familiar.
Diferente do que dispões o § 1º do art. 22 da Lei 9.514/97 que as alienações fiduciárias não serão privativas “das entidades que operam no SFI”, a MP dispõe que o compartilhamento somente poderá ser contratado no âmbito do Sistema Financeiro Nacional.
A MP restringe a nova modalidade de obtenção de crédito, para utilização de recursos do conjunto de instituições públicas e privadas do mercado financeiro brasileiro - SFN, tendo como subsistema o SFI – sistema financeiro imobiliário.
A redação do art. 9º A da MP traz conflito em sua disposição, quando dispõe da permissão de compartilhamento de alienações no que se refere a exigência de que o fiduciante deverá ter anuência do credor fiduciário para nova operação de crédito. No mesmo artigo regulamenta ainda, que as novas contratações deverão ser realizadas com o credor da operação originária.
Assim como a operação originária, a MP 992 dispõe que as demais operações deverão ser averbadas no cartório de registro de imóveis, com os requisitos já previstos na Lei 9.514/97, isto é, o valor principal, a taxa de juros, cláusula de constituição da propriedade fiduciária, descrição de imóvel e da forma de aquisição, condição de enquanto adimplente livre utilização do bem, as previsões de leilão e a consolidação da propriedade.
A liquidação antecipada poderá ser realizada em qualquer das operações, ou seja, o fiduciante poderá liquidar antecipadamente o crédito originário ou derivado, não prevendo a MP a obrigação da quitação em totalidade. Ainda, a operação que permanecer ativa permanecerá da mesma forma que foi contratada. Ficará ainda, resguardado ao fiduciante o direito de obter o termo de quitação e a averbação na matrícula do imóvel. O mesmo não ocorre no inadimplemento.
Garantia da retomada rápida do imóvel no caso de inadimplemento trazida pela Lei 9.514/97 de Alienação Fiduciária, em seu art. 27, o fiduciário deverá levar o bem a leilão em 30 dias contados da consolidação, procedimento que se mantém na MP.
No que tange ao inadimplemento de uma das operações é facultado ao credor fiduciário considerar vencidas antecipadamente as demais contratações (inciso VII do art. 9º B), “situação em que será exigível a totalidade da dívida para todos os efeitos legais”.
Ainda, no compartilhamento de alienações em caso do valor arrecadado no leilão seja inferior ao valor da dívida não estará liberado o devedor do debito, conforme prevê o §5º do art. 27 da Lei 9.514/97, facultando a MP 992 ao credor fiduciário exigir o saldo remanescente, com exceção das operações de natureza do SFH (§4º art. 9º-D da MP 992).
