Trata-se de Ação de despejo por inadimplência do Locatário com pedido de liminar para desocupação do imóvel com o pedido de que a caução legal de três aluguéis seja substituída pela própria dívida..

EXCELENTÍSSIMO(A) SENHOR(A) DOUTOR(A) JUIZ(A) DE DIREITO DA ___ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE ...

ANCELMO AUSTRALIANO, brasileiro, casado, pintor, portador do RG nº, CPF nº , residente e domiciliado na Rua  , nº , bairro , CEP , cidade-UF, por sua advogada que a esta subscreve, vem à elevada presença de Vossa Excelência, propor a presente

AÇÃO DE DESPEJO COM PEDIDO DE LIMINAR PARA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL

C/C COBRANÇA DE DÉBITOS LOCATÍCIOS

em face de FULANA DE TAL, brasileira, casada, microempresária, portadora do RG nº  e CPF nº , residente e domiciliada na Rua, nº , bairro , cidade-UF, CEP , pelas razões de fato e de direito adiante aduzidos:

1. PRELIMINARMENTE

1.1. DA JUSTIÇA GRATUITA

Declara o Promovente não dispor de meios para pagar despesas processuais sem prejuízo do sustento próprio e de sua família, notadamente pelos prejuízos que com a presente senda busca-se reparar, pelo que roga a Vossa Excelência a concessão dos benefícios da Gratuidade da Justiça, nos termos do art. 98 e seguintes, do Código de Processo Civil.  Outrossim, indica para lhe dar patrocínio, a advogada que a esta subscreve, que declara de logo, aceitar o presente encargo.

1.2. DA AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO OU MEDIAÇÃO – ART. 319, VII DO CPC

O Novo Código de Processo Civil dispõe em seu art. 319 os requisitos da petição inicial. Dentre eles, o inciso VII aduz que a Inicial deverá apresentar a opção do autor pela realização ou não da audiência de mediação ou conciliação.

Em razão da determinação da lei processual, o Requerente opta pela não realização da referida audiência. Isso porque INÚMERAS foram as tentativas de composição extrajudicial, para pagamento do débito e devolução do imóvel, entre outras tentativas de solução amigável do imbróglio, todas elas infrutíferas em razão da inércia e da desídia da Requerida.

Assim, pelos motivos que ora se apresenta, o Requerente demonstra seu interesse na não realização da audiência de mediação ou conciliação.

2. DOS FATOS

Por Contrato de Locação celebrado em 01 de outubro de 2005, o Promovente locou à Promovida o imóvel residencial situado na Rua, nº , bairro, Cidade-UF, pelo período de 12(doze) meses (cláusulas 1 e 2), sendo pactuado à época, o aluguel no valor de R$ 200,00(duzentos reais), atualmente, em virtude dos reajustes, o aluguel resta fixado em R$ 660,00 (seiscentos e sessenta reais), ainda, com prazo final em 01 de outubro de 2006, sendo prorrogado automaticamente por prazo indeterminado (cláusulas 3, parágrafo segundo).

No contrato de locação (anexo) fora estipulado que é de responsabilidade da Promovida, além do pagamento de aluguel, as taxas de água, luz, telefone, imposto predial, bem como as despesas ordinárias de manutenção (cláusula 3, parágrafo quarto).

A multa por infração contratual foi estipulada no valor de 3(três) aluguéis vigentes à época do fato (cláusula 9), e a multa estipulada no contrato em caso de inadimplemento dos alugueres é de 10% sobre o valor do aluguel, acrescidos de juros moratórios de 1% ao mês, além da correção monetária (cláusula 3, parágrafo 5º).

Estão em atraso os aluguéis referentes aos meses de novembro/2016, dezembro/2016 e janeiro/2017, vencidos respectivamente em 01/11/2016, 01/12/2016 e 02/01/2017 (primeiro dia útil de cada mês conforme contrato de locação), sendo que a Promovida não deu mais qualquer satisfação ao Promovente, recusando-se, ainda, a devolver o imóvel, vários acordos verbais para pagamento dos débitos não foram cumpridos pela Inquilina.

Some-se a tudo isso, o fato de o imóvel estar sendo utilizado como ponto de comércio sem a autorização expressa do Locador, conforme faz prova as fotos e consulta de CNPJ em anexo, infringindo diretamente o disposto na cláusula 4 do contrato de locação residencial.

Certo é que a Promovida deve arcar com todos os aluguéis e demais despesas contratuais, decorrentes do uso e gozo do referido imóvel, até a data da efetiva entrega do mesmo.

Por todo exposto, depreende-se a impossibilidade da permanência da mesma, que além de não cumprir suas obrigações contratuais, vem ocasionando todos os tipos de problemas que impactaram diariamente em prejuízos financeiros e psicológicos ao Locador.

Mesmo após várias e constantes tentativas de recebimento amigável dos aluguéis atrasados e demais encargos contratuais, a Promovida não demonstrou qualquer interesse em quitá-los, violando, dessa forma, obrigações legais e contratuais, não restando alternativa ao Locador, ora Promovente, senão a propositura da presente ação.

Ademais, alguns meses se passaram sendo a caução prestada pela Promovida apenas um paliativo inócuo já que a própria dívida ultrapassa em muito o valor dado em caução e tudo isso, sem uma garantia real de que um dia receberá o valor devido pela Promovida.

3. DO DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO E DA COBRANÇA DE DÉBITOS LOCATÍCIOS

A relação jurídica acima descrita é regulada pela Lei 8.245/1991 que dispõe em seu art. 9º a possibilidade de término da locação por inadimplência quanto aos aluguéis e outros encargos estabelecidos no contrato.

A Locatária, ora promovida, está inadimplente e o valor atualizado para a cobrança até o dia 03/01/2017 é de:


Parcelas de aluguel em atraso:

Com vencimento em 01-Novembro-2016

Valor histórico: R$660,00

Valor com multa de 10,0000%: R$726,00

Valor com juros até 03-Janeiro-2017 (2,07549%): R$741,07

Com vencimento em 01-Dezembro-2016

Valor histórico: R$660,00

Valor com multa de 10,0000%: R$726,00

Valor com juros até 03-Janeiro-2017 (1,06484%): R$733,73

Com vencimento em 01-Janeiro-2017

Valor histórico: R$660,00

Valor com multa de 10,0000%: R$726,00

Valor com juros até 03-Janeiro-2017 (0,06420%): R$726,47

Total das parcelas ref aluguéis = 741,07 + 733,73 + 726,47 = R$ 2.201,26

Multa contratual

No valor de 3(três) aluguéis: R$ 1.980,00

Honorários advocatícios (art. 62,II, d, da Lei 8.245/1991)

10% sobre os débitos locatícios = R$ 418, 12

Montante total da divida incluídos os honorários advocatícios: R$ 4.599,38 (quatro mil quinhentos e noventa e nove reais e trinta e oito centavos).

Conforme se observa no referido cálculo não foram incluídos os valores devidos as faturas de água e energia elétrica que é de responsabilidade da Promovida, inclusive tais despesas nunca foram pagas em dia, havendo parcelamentos de débitos junto às concessionárias de serviço público, conforme faz prova os documentos anexados.

Também não estão incluídas eventuais despesas com a reforma do imóvel para que este seja devolvido conforme foi entregue, nos termos do contrato, despesas estas que somente poderão ser apuradas posteriormente à entrega do imóvel.

Assim, nos termos do art. 9º, inciso III, art. 47, inciso I, e art. 62, da Lei 8.245/1991, o Autor pede a rescisão da locação cumulada com a cobrança dos referidos débitos locatícios.

4. DA LIMINAR PARA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL

Cumpre demonstrar que no caso em tela estão presentes os requisitos legais para deferimento da liminar para desocupação do imóvel, nos termos do art. 59, §1º, inciso IX, da Lei 8.245/91, in verbis:  

Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

Conforme exposto nos fatos, no caso vertente há inadimplência da requerida quanto ao pagamento dos aluguéis mensais.

No que se refere à exigência legal de inexistência de garantia contratual, note Excelência que o fato de o contrato em análise conter a garantia de caução no valor de R$ 200,00 (duzentos reais), conforme se vê na cláusula 11ª do contrato em anexo, isso não pode afastar a possibilidade de concessão da medida de urgência, pois notoriamente tal valor é ínfimo em relação ao débito gerado pela inquilina, permitindo concluir que a caução foi consumida pela dívida locatícia, que até o momento importa em R$ 4.599,38 (quatro mil quinhentos e noventa e nove reais e trinta e oito centavos), não incluídos aí as despesas com a reforma do imóvel, pois, com toda certeza, não será entregue pela locatária no estado e condições de uso como a mesma recebeu.

Desse modo, em se tratando de despejo justificado pelo descumprimento contratual (falta de pagamento), há importante inadimplência no pagamento dos aluguéis contratados, multas contratuais e acessórios da locação, fato que conduz o contrato ao desprovimento de garantias previstas no art. 37 da L. I., na medida em que a caução em foco já foi amplamente superada e consumida pelos débitos locatícios.

No que concerne à prestação de caução legal no valor equivalente a 03 (três) meses de aluguel, em conformidade com o que preconiza o § 1º do art. 59, da Lei nº 8.245/91, diante do débito locatício apresentado é possível servir como caução o valor de três aluguéis atrasados, não sendo razoável exigir do locador realizar tal caução, principalmente diante dos prejuízos financeiros que com a presente senda busca-se reparar.

Sobre o tema podemos nos pautar pela jurisprudência de nossos tribunais:

Ementa: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO FUNDADA EM FALTA DE PAGAMENTO. DESOCUPAÇÃO LIMINAR. AUSÊNCIA DE GARANTIA NO CONTRATO. CAUÇÃO NO VALOR DE TRÊS ALUGUÉIS. ART. 59, §1º DA LEI 8.245/91. SUBSTITUIÇÃO PELA PRÓPRIA DÍVIDA. POSSIBILIDADE. RECURSO PROVIDO. 1. É possível o oferecimento dos alugueres em atraso como caução para conceder a desocupação liminar do imóvel, com base no art. 59, §1º, da Lei de Locações (8.245/91). 2. Doutrina. Sylvio Capanema de Souza, em sua obra A Nova Lei do Inquilinato Comentada (1993), verbis: Ora, é verdadeiramente absurdo que o locador, já tão prejudicado pelo inadimplemento do locatário, quanto ao seu dever de pagar os aluguéis e encargos, ainda tenha de prestar caução, que pode chegar ao valor de dezoito meses de aluguel, para despejá-lo. A disposição, que chega a ser iníqua, virá premiar o contratante inadimplente, em detrimento do inocente, que já sofreu grave lesão patrimonial. 3. Precedente da Casa. (...) 1. Em execução provisória de ação de despejo por falta de pagamento, admite-se que o locador dê em caução os aluguéis em atraso. Precedentes jurisprudenciais e doutrinários. (...). 4. Agravo de Instrumento parcialmente provido. (20100020117403AGI, Relator: Humberto Adjuto Ulhôa, 3ª Turma Cível, DJE: 20/10/2010, pág. 100). 4. No caso, o contrato de locação de imóvel residencial não possui garantia e a ação de despejo se funda na ausência de pagamento, sendo que a dívida supera o valor de três meses de aluguel. 5. Recurso provido. (TJ-DF, Processo AGI 20150020148158, Orgão Julgador 2ª Turma Cível, Publicado no DJE: 03/09/2015, pág.: 95, Julgamento 26 de Agosto de 2015, Relator JOÃO EGMONT).

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. LIMINAR. CAUÇÃO. OFERECIMENTO PELO LOCADOR DE ALUGUÉIS EM ATRASO. POSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE PROIBIÇÃO LEGAL. PRECEDENTES. AGRAVO PROVIDO. DECISÃO REFORMADA. I- É possível o oferecimento dos aluguéis em atraso como caução para conceder a liminar para a desocupação do imóvel locado, com fundamento no art. 59 , § 1.º , da Lei 8.245 /1991. Precedentes. Ausência de proibitivo legal. II - Agravo de Instrumento provido.

(TJ-AM, Processo AI 40004904420158040000 AM 4000490-44.2015.8.04.0000 Orgão Julgador Terceira Câmara Cível Publicação 30/03/2015 Julgamento 30 de Março de 2015, Relator João de Jesus Abdala Simões).

“EMENTA. Agravo de Instrumento - Despejo por falta de pagamento e encargos - Pedido de liminar fundado no art. 59, §1º, da Lei 8.245/91 - Oferecimento em caução dos aluguéis em atraso ou do próprio bem imóvel -Possibilidade - Recurso provido.É possível o oferecimento dos aluguéis em atraso ou do próprio bem imóvel como caução para conceder a liminar para a desocupação do imóvel locado, com fundamento no art. 59, § 1º, da Lei 8.245/91 (TJ-SP, Processo AG 990102142019 SP, Orgão Julgador 29ª Câmara de Direito Privado, Publicação 13/07/2010, Julgamento 7 de Julho de 2010, Relator Reinaldo Caldas).”

Assim, requer a Vossa Excelência que acolha como caução o valor de três aluguéis em atraso, sendo medida justa e menos gravosa para o Promovente que está privado dos aluguéis e do imóvel locado, não havendo também garantias para o recebimento de seus créditos locatícios vencidos, muito menos dos vincendos.

Diante do exposto, estando preenchidos os requisitos legais, roga o Promovente pelo deferimento do pedido de liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária.

5. DOS PEDIDOS

Diante do exposto, requer o Autor que se digne Vossa Excelência em:

a) Conceder os benefícios da JUSTIÇA GRATUITA ao Autor, porquanto não pode arcar com o pagamento das custas processuais e honorários advocatícios advindos desta demanda sem prejuízo do próprio sustento, ainda mais por se encontrar privado do recebimento dos aluguéis que utiliza para o seu sustento que são objeto desta senda;

b) Deferir a liminar, inaudita altera pars, para a desocupação imediata do imóvel nos termos do art. 59, §1º da Lei 8.245/91, e para tanto requer a Vossa Excelência que aceite para efeito da caução legal três meses de aluguel em atraso, confirmando o pedido urgente ao final;

b) Citar a Ré para efetuar o pagamento do débito atualizado, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial;

c) Julgar procedente a presente demanda para decretar a rescisão do contrato de locação e determinar o conseqüente despejo do locatário, bem como de eventuais ocupantes do imóvel, fixando-lhes prazo mínimo para a desocupação voluntária do bem;

d) Condenar a Promovida a pagar os débitos locatícios acima discriminados e demais obrigações vincendas (art. 62, inciso V, da Lei 8245/91) até a data da efetiva desocupação do imóvel, acrescidos de juros e correção monetária.

e) Condenar a Promovida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios;

f) julgar a presente ação TOTALMENTE PROCEDENTE, confirmando-se todos os pedidos supramencionados.

Protesta provar o alegado por todos os meios de prova admitidos em direito, em especial por prova documental.

Dá-se à causa o valor de R$ 7.920,00 (sete mil novecentos e vinte reais), correspondente a doze meses de aluguel, nos termos do art. 58, III, da Lei nº 8.245/1991.

Nestes termos,

Pede e espera deferimento.

Cidade, data.

Advogado

OAB



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