TRABALHO FACULDADE

                    EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA _ VARA CÍVEL DA COMARCA DE xxxxxxxxx.

      

LOTAN Confecções EIRELI, pessoa jurídica de direito privado, com sede em XXXXX, CNPJ, representada por Juliana Silva, por intermédio das suas advogadas que subscrevem, conforme instrumento de mandato em anexo, vem, respeitosamente à honrosa presença de Vossa Excelência para propor a presente:

                              AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL

           Em face da Imobiliária JK LTDA, pessoa jurídica de direito privado, Sede, CNPJ, pelos motivos de fato e de direito que passa a expor:

 I - DOS FATOS

Lotan Confecções Ltda. foi dissolvida em razão do falecimento do sócio João Teles, ocorrido em 2017. A sociedade foi constituída, em 2000, para atuar na comercialização de roupas e sempre atuou nesta atividade.

          Para manter a clientela do estabelecimento, mesmo após a dissolução da sociedade, Juliana silva, única sócia de João Teles, requereu a modificação do registro para EIRELI, e, com o deferimento, prosseguiu, agora com o nome Zemir Confecções EIRELI, a empresa antes exercida pela sociedade.

          O estabelecimento onde foi instalada a sociedade está situado na cidade ___ O imóvel é alugado desde a constituição da sociedade, sendo locadora a Imobiliária Dois Irmãos Ltda. A vigência inicial do contrato foi de 03 anos, tendo sido celebrados contratos posteriores por igual prazo, sucessiva e ininterruptamente.

          Durante a vigência do último contrato, que expirou em setembro de 2020, a sociedade limitada foi dissolvida. Diante da continuidade da empresa posterior à dissolução da sociedade limitada, por Juliana Silva, como única pessoa natural da EIRELI, esta procurou o locador e lhe apresentou proposta de novo aluguel, que foi rejeitada sem justificativa plausível.

       Atualmente, janeiro de 2020, temendo o prejuízo ao estabelecimento empresarial já consolidado, a perda considerável de clientela e os efeitos nefastos da transferência para outra localidade, a Sra. Juliana por consequência pugna pela presente ação.

II- DA TEMPESTIVIDADE

      Inicialmente, faz-se necessário destacar que este presente instrumento está sendo utilizado dentro do prazo legal, pois o prazo do último contrato tem vigência até setembro de 2020. Conforme o art.51, §5°, da lei n°8.245/91 a ação deverá ser proposta no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.

III-DA LEGITIMIDADE ATIVA

      Preliminarmente, cabe esclarecer que a autora não é locatária originária, mas tem legitimidade ativa ad causam, para propor a presente ação pois é sub-rogatória do direito à renovação, visto que, permaneceu exercendo o mesmo ramo de atividade após a dissolução da sociedade empresária, com fulcro no Art.51, §3°, da Lei n° 8.245/91.

IV- DOS FUNDAMENTOS

        As partes firmaram contrato de locação por escrito em 2000, com prazo inicial de 3 anos,do imóvel situado na cidade de Juazeiro do Norte, para fins de que a autora explorasse a atividade comercial de venda de roupas.

Ao decorrer dos anos foram celebrados contratos posteriores por iguais prazos, de forma ininterrupta, ou seja de 2000 até setembro de 2020. ,tendo a empresa continuado com o mesmo ramo comercial. Desse modo, cumprem-se todos os  requisitos do  no art. 51,I,II e III da Lei 8.245/91, quais sejam: o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado,o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos,o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Conforme juntada dos recibos de pagamento de aluguel a empresa tem cumprido com todos os termos do contrato de locação que está em vigência, incluindo a quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia. Cumprindo assim o requisitos do art.  71, II e III da Lei 8.245/91.

           Como demonstrado a empresa está no ponto comercial há cerca de 20 anos, sempre com a mesma atividade comercial. Ao decorrer destes anos, a empresa constituiu grande clientela, sendo referência no ramo da moda por toda a cidade. O ponto comercial tem proteção jurídica, pois é um dos elementos mais relevantes do estabelecimento empresarial.

            Segundo André Santa cruz (2019, pg 146)

O ponto – também chamado de “propriedade comercial” – é o local em que o empresário se estabelece. É um dos fatores decisivos para o sucesso do seu empreendimento. Por essa razão, o interesse voltado à permanência no ponto é prestigiado pelo direito. Não apenas porque a mudança do estabelecimento empresarial costuma trazer transtornos, despesas, suspensão da atividade, perda de tempo, mas principalmente porque pode acarretar prejuízos ou redução de faturamento em função da nova localização, o empresário tem interesse em manter o seu negócio no local em que se encontra. Claro que, por vezes, a mudança pode se revelar um fator de crescimento da atividade econômica explorada, mas isto cabe ao empresário dimensionar. Se ele considera mais útil ao seu negócio permanecer no local em que se encontra estabelecido, este seu interesse é legítimo e goza de tutela jurídica. Proponho denominar-se direito de inerência ao ponto o interesse, juridicamente protegido, do empresário relativo à permanência de sua atividade no local onde se encontra estabelecido.

Outrossim, nas lições de Marlon Tomazette (2020, pg 133)

Quando o imóvel pertence ao empresário, a proteção do ponto decorre da própria proteção da propriedade do imóvel. Mesmo nos casos de locação do imóvel, o ponto empresarial é protegido como um elemento integrante do estabelecimento, assegurando se ao empresário o direito de renovação da locação, atendidas determinadas hipóteses legais, e a indenização no caso de não renovação. Ressalte‐se que no caso de locação não há uma dupla propriedade sobre o imóvel, o que há é um direito pessoal do locatário em face do proprietário.                                                                                        

Desse modo, como certamente demonstrado, o ponto é de fundamental importância para empresa, consagrando aspectos como o aviamento dentre outros.

É cediço o entendimento de que, o locatário ao propor ação renovatória comprovando os requisitos, buscará obter provimento judicial que determine a renovação compulsória do contrato de aluguel pelo mesmo prazo do último contrato.

Segue entendimento jurisprudencial

Ação renovatória. Prazo do contrato. Lei 8.245/91. O prazo da locação prorrogada por força de ação renovatória, nos termos do art. 51, da Lei 8.245/91, deve ser igual ao do ajuste anterior, observado o limite máximo de 5 anos. Recurso conhecido e provido (REsp 267.129/RJ, Rel. Min. José Arnaldo da Fonseca, 5.ª Turma, j.05.10.2000, DJ 06.11.2000, p. 222).

Protesta por todos os meios de prova em direito admitidos, especialmente documental e testemunhal.

Dá-se a causa o valor de R$ 120.000,00 (cento e vinte mil reais )

V– DOS PEDIDOS

Diante do exposto, requer-se a Vossa Excelência: 

a) A citação do Requerido para aceitar a proposta acima consignada ou oferecer contestação, sob pena de revelia;

b) Procedência do pedido para declarar o direito da autora à renovação do contrato de locação, pelo prazo de cincos nas condições por ela propostas;

c) Condenação da Ré ao pagamento das custas e honorários advocatícios.

d) O depoimento pessoal do requerido e das testemunhas abaixo arroladas.

Termos em que,

Pede deferimento.

Local, data.

                                             

                     Advogada OAB\CE

                     EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA _ VARA

CÍVEL DA COMARCA DE xxxxxxxxx.

      

LOTAN Confecções EIRELI, pessoa jurídica de direito privado, com sede em XXXXX, CNPJ, representada por Juliana Silva, por intermédio das suas advogadas que subscrevem, conforme instrumento de mandato em anexo, vem, respeitosamente à honrosa presença de Vossa Excelência para propor a presente:

                              AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL

           Em face da Imobiliária JK LTDA, pessoa jurídica de direito privado, Sede, CNPJ, pelos motivos de fato e de direito que passa a expor:

 I - DOS FATOS

Lotan Confecções Ltda. foi dissolvida em razão do falecimento do sócio João Teles, ocorrido em 2017. A sociedade foi constituída, em 2000, para atuar na comercialização de roupas e sempre atuou nesta atividade.

          Para manter a clientela do estabelecimento, mesmo após a dissolução da sociedade, Juliana silva, única sócia de João Teles, requereu a modificação do registro para EIRELI, e, com o deferimento, prosseguiu, agora com o nome Zemir Confecções EIRELI, a empresa antes exercida pela sociedade.

          O estabelecimento onde foi instalada a sociedade está situado na cidade ___ O imóvel é alugado desde a constituição da sociedade, sendo locadora a Imobiliária Dois Irmãos Ltda. A vigência inicial do contrato foi de 03 anos, tendo sido celebrados contratos posteriores por igual prazo, sucessiva e ininterruptamente.

          Durante a vigência do último contrato, que expirou em setembro de 2020, a sociedade limitada foi dissolvida. Diante da continuidade da empresa posterior à dissolução da sociedade limitada, por Juliana Silva, como única pessoa natural da EIRELI, esta procurou o locador e lhe apresentou proposta de novo aluguel, que foi rejeitada sem justificativa plausível.

       Atualmente, janeiro de 2020, temendo o prejuízo ao estabelecimento empresarial já consolidado, a perda considerável de clientela e os efeitos nefastos da transferência para outra localidade, a Sra. Juliana por consequência pugna pela presente ação.

II- DA TEMPESTIVIDADE

      Inicialmente, faz-se necessário destacar que este presente instrumento está sendo utilizado dentro do prazo legal, pois o prazo do último contrato tem vigência até setembro de 2020. Conforme o art.51, §5°, da lei n°8.245/91 a ação deverá ser proposta no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.

III-DA LEGITIMIDADE ATIVA

      Preliminarmente, cabe esclarecer que a autora não é locatária originária, mas tem legitimidade ativa ad causam, para propor a presente ação pois é sub-rogatória do direito à renovação, visto que, permaneceu exercendo o mesmo ramo de atividade após a dissolução da sociedade empresária, com fulcro no Art.51, §3°, da Lei n° 8.245/91.

IV- DOS FUNDAMENTOS

        As partes firmaram contrato de locação por escrito em 2000, com prazo inicial de 3 anos,do imóvel situado na cidade de Juazeiro do Norte, para fins de que a autora explorasse a atividade comercial de venda de roupas.

Ao decorrer dos anos foram celebrados contratos posteriores por iguais prazos, de forma ininterrupta, ou seja de 2000 até setembro de 2020. ,tendo a empresa continuado com o mesmo ramo comercial. Desse modo, cumprem-se todos os  requisitos do  no art. 51,I,II e III da Lei 8.245/91, quais sejam: o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado,o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos,o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Conforme juntada dos recibos de pagamento de aluguel a empresa tem cumprido com todos os termos do contrato de locação que está em vigência, incluindo a quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia. Cumprindo assim o requisitos do art.  71, II e III da Lei 8.245/91.

           Como demonstrado a empresa está no ponto comercial há cerca de 20 anos, sempre com a mesma atividade comercial. Ao decorrer destes anos, a empresa constituiu grande clientela, sendo referência no ramo da moda por toda a cidade. O ponto comercial tem proteção jurídica, pois é um dos elementos mais relevantes do estabelecimento empresarial.

            Segundo André Santa cruz (2019, pg 146)

O ponto – também chamado de “propriedade comercial” – é o local em que o empresário se estabelece. É um dos fatores decisivos para o sucesso do seu empreendimento. Por essa razão, o interesse voltado à permanência no ponto é prestigiado pelo direito. Não apenas porque a mudança do estabelecimento empresarial costuma trazer transtornos, despesas, suspensão da atividade, perda de tempo, mas principalmente porque pode acarretar prejuízos ou redução de faturamento em função da nova localização, o empresário tem interesse em manter o seu negócio no local em que se encontra. Claro que, por vezes, a mudança pode se revelar um fator de crescimento da atividade econômica explorada, mas isto cabe ao empresário dimensionar. Se ele considera mais útil ao seu negócio permanecer no local em que se encontra estabelecido, este seu interesse é legítimo e goza de tutela jurídica. Proponho denominar-se direito de inerência ao ponto o interesse, juridicamente protegido, do empresário relativo à permanência de sua atividade no local onde se encontra estabelecido.

Outrossim, nas lições de Marlon Tomazette (2020, pg 133)

Quando o imóvel pertence ao empresário, a proteção do ponto decorre da própria proteção da propriedade do imóvel. Mesmo nos casos de locação do imóvel, o ponto empresarial é protegido como um elemento integrante do estabelecimento, assegurando se ao empresário o direito de renovação da locação, atendidas determinadas hipóteses legais, e a indenização no caso de não renovação. Ressalte‐se que no caso de locação não há uma dupla propriedade sobre o imóvel, o que há é um direito pessoal do locatário em face do proprietário.                                                                                        

Desse modo, como certamente demonstrado, o ponto é de fundamental importância para empresa, consagrando aspectos como o aviamento dentre outros.

É cediço o entendimento de que, o locatário ao propor ação renovatória comprovando os requisitos, buscará obter provimento judicial que determine a renovação compulsória do contrato de aluguel pelo mesmo prazo do último contrato.

Segue entendimento jurisprudencial

Ação renovatória. Prazo do contrato. Lei 8.245/91. O prazo da locação prorrogada por força de ação renovatória, nos termos do art. 51, da Lei 8.245/91, deve ser igual ao do ajuste anterior, observado o limite máximo de 5 anos. Recurso conhecido e provido (REsp 267.129/RJ, Rel. Min. José Arnaldo da Fonseca, 5.ª Turma, j.05.10.2000, DJ 06.11.2000, p. 222).

Protesta por todos os meios de prova em direito admitidos, especialmente documental e testemunhal.

Dá-se a causa o valor de R$ 120.000,00 (cento e vinte mil reais )

V– DOS PEDIDOS

Diante do exposto, requer-se a Vossa Excelência: 

a) A citação do Requerido para aceitar a proposta acima consignada ou oferecer contestação, sob pena de revelia;

b) Procedência do pedido para declarar o direito da autora à renovação do contrato de locação, pelo prazo de cincos nas condições por ela propostas;

c) Condenação da Ré ao pagamento das custas e honorários advocatícios.

d) O depoimento pessoal do requerido e das testemunhas abaixo arroladas.

Termos em que,

Pede deferimento.

Local, data.

                                             

                     Advogada OAB\CE

                     EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA _ VARA

CÍVEL DA COMARCA DE xxxxxxxxx.

      

LOTAN Confecções EIRELI, pessoa jurídica de direito privado, com sede em XXXXX, CNPJ, representada por Juliana Silva, por intermédio das suas advogadas que subscrevem, conforme instrumento de mandato em anexo, vem, respeitosamente à honrosa presença de Vossa Excelência para propor a presente:

                              AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL

           Em face da Imobiliária JK LTDA, pessoa jurídica de direito privado, Sede, CNPJ, pelos motivos de fato e de direito que passa a expor:

 I - DOS FATOS

Lotan Confecções Ltda. foi dissolvida em razão do falecimento do sócio João Teles, ocorrido em 2017. A sociedade foi constituída, em 2000, para atuar na comercialização de roupas e sempre atuou nesta atividade.

          Para manter a clientela do estabelecimento, mesmo após a dissolução da sociedade, Juliana silva, única sócia de João Teles, requereu a modificação do registro para EIRELI, e, com o deferimento, prosseguiu, agora com o nome Zemir Confecções EIRELI, a empresa antes exercida pela sociedade.

          O estabelecimento onde foi instalada a sociedade está situado na cidade ___ O imóvel é alugado desde a constituição da sociedade, sendo locadora a Imobiliária Dois Irmãos Ltda. A vigência inicial do contrato foi de 03 anos, tendo sido celebrados contratos posteriores por igual prazo, sucessiva e ininterruptamente.

          Durante a vigência do último contrato, que expirou em setembro de 2020, a sociedade limitada foi dissolvida. Diante da continuidade da empresa posterior à dissolução da sociedade limitada, por Juliana Silva, como única pessoa natural da EIRELI, esta procurou o locador e lhe apresentou proposta de novo aluguel, que foi rejeitada sem justificativa plausível.

       Atualmente, janeiro de 2020, temendo o prejuízo ao estabelecimento empresarial já consolidado, a perda considerável de clientela e os efeitos nefastos da transferência para outra localidade, a Sra. Juliana por consequência pugna pela presente ação.

II- DA TEMPESTIVIDADE

      Inicialmente, faz-se necessário destacar que este presente instrumento está sendo utilizado dentro do prazo legal, pois o prazo do último contrato tem vigência até setembro de 2020. Conforme o art.51, §5°, da lei n°8.245/91 a ação deverá ser proposta no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.

III-DA LEGITIMIDADE ATIVA

      Preliminarmente, cabe esclarecer que a autora não é locatária originária, mas tem legitimidade ativa ad causam, para propor a presente ação pois é sub-rogatória do direito à renovação, visto que, permaneceu exercendo o mesmo ramo de atividade após a dissolução da sociedade empresária, com fulcro no Art.51, §3°, da Lei n° 8.245/91.

IV- DOS FUNDAMENTOS

        As partes firmaram contrato de locação por escrito em 2000, com prazo inicial de 3 anos,do imóvel situado na cidade de Juazeiro do Norte, para fins de que a autora explorasse a atividade comercial de venda de roupas.

Ao decorrer dos anos foram celebrados contratos posteriores por iguais prazos, de forma ininterrupta, ou seja de 2000 até setembro de 2020. ,tendo a empresa continuado com o mesmo ramo comercial. Desse modo, cumprem-se todos os  requisitos do  no art. 51,I,II e III da Lei 8.245/91, quais sejam: o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado,o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos,o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Conforme juntada dos recibos de pagamento de aluguel a empresa tem cumprido com todos os termos do contrato de locação que está em vigência, incluindo a quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia. Cumprindo assim o requisitos do art.  71, II e III da Lei 8.245/91.

           Como demonstrado a empresa está no ponto comercial há cerca de 20 anos, sempre com a mesma atividade comercial. Ao decorrer destes anos, a empresa constituiu grande clientela, sendo referência no ramo da moda por toda a cidade. O ponto comercial tem proteção jurídica, pois é um dos elementos mais relevantes do estabelecimento empresarial.

            Segundo André Santa cruz (2019, pg 146)

O ponto – também chamado de “propriedade comercial” – é o local em que o empresário se estabelece. É um dos fatores decisivos para o sucesso do seu empreendimento. Por essa razão, o interesse voltado à permanência no ponto é prestigiado pelo direito. Não apenas porque a mudança do estabelecimento empresarial costuma trazer transtornos, despesas, suspensão da atividade, perda de tempo, mas principalmente porque pode acarretar prejuízos ou redução de faturamento em função da nova localização, o empresário tem interesse em manter o seu negócio no local em que se encontra. Claro que, por vezes, a mudança pode se revelar um fator de crescimento da atividade econômica explorada, mas isto cabe ao empresário dimensionar. Se ele considera mais útil ao seu negócio permanecer no local em que se encontra estabelecido, este seu interesse é legítimo e goza de tutela jurídica. Proponho denominar-se direito de inerência ao ponto o interesse, juridicamente protegido, do empresário relativo à permanência de sua atividade no local onde se encontra estabelecido.

Outrossim, nas lições de Marlon Tomazette (2020, pg 133)

Quando o imóvel pertence ao empresário, a proteção do ponto decorre da própria proteção da propriedade do imóvel. Mesmo nos casos de locação do imóvel, o ponto empresarial é protegido como um elemento integrante do estabelecimento, assegurando se ao empresário o direito de renovação da locação, atendidas determinadas hipóteses legais, e a indenização no caso de não renovação. Ressalte‐se que no caso de locação não há uma dupla propriedade sobre o imóvel, o que há é um direito pessoal do locatário em face do proprietário.                                                                                        

Desse modo, como certamente demonstrado, o ponto é de fundamental importância para empresa, consagrando aspectos como o aviamento dentre outros.

É cediço o entendimento de que, o locatário ao propor ação renovatória comprovando os requisitos, buscará obter provimento judicial que determine a renovação compulsória do contrato de aluguel pelo mesmo prazo do último contrato.

Segue entendimento jurisprudencial

Ação renovatória. Prazo do contrato. Lei 8.245/91. O prazo da locação prorrogada por força de ação renovatória, nos termos do art. 51, da Lei 8.245/91, deve ser igual ao do ajuste anterior, observado o limite máximo de 5 anos. Recurso conhecido e provido (REsp 267.129/RJ, Rel. Min. José Arnaldo da Fonseca, 5.ª Turma, j.05.10.2000, DJ 06.11.2000, p. 222).

Protesta por todos os meios de prova em direito admitidos, especialmente documental e testemunhal.

Dá-se a causa o valor de R$ 120.000,00 (cento e vinte mil reais )

V– DOS PEDIDOS

Diante do exposto, requer-se a Vossa Excelência: 

a) A citação do Requerido para aceitar a proposta acima consignada ou oferecer contestação, sob pena de revelia;

b) Procedência do pedido para declarar o direito da autora à renovação do contrato de locação, pelo prazo de cincos nas condições por ela propostas;

c) Condenação da Ré ao pagamento das custas e honorários advocatícios.

d) O depoimento pessoal do requerido e das testemunhas abaixo arroladas.

Termos em que,

Pede deferimento.

Local, data.

                                             

                     Advogada OAB\CE

                     EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA _ VARA

CÍVEL DA COMARCA DE xxxxxxxxx.

      

LOTAN Confecções EIRELI, pessoa jurídica de direito privado, com sede em XXXXX, CNPJ, representada por Juliana Silva, por intermédio das suas advogadas que subscrevem, conforme instrumento de mandato em anexo, vem, respeitosamente à honrosa presença de Vossa Excelência para propor a presente:

                              AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL

           Em face da Imobiliária JK LTDA, pessoa jurídica de direito privado, Sede, CNPJ, pelos motivos de fato e de direito que passa a expor:

 I - DOS FATOS

Lotan Confecções Ltda. foi dissolvida em razão do falecimento do sócio João Teles, ocorrido em 2017. A sociedade foi constituída, em 2000, para atuar na comercialização de roupas e sempre atuou nesta atividade.

          Para manter a clientela do estabelecimento, mesmo após a dissolução da sociedade, Juliana silva, única sócia de João Teles, requereu a modificação do registro para EIRELI, e, com o deferimento, prosseguiu, agora com o nome Zemir Confecções EIRELI, a empresa antes exercida pela sociedade.

          O estabelecimento onde foi instalada a sociedade está situado na cidade ___ O imóvel é alugado desde a constituição da sociedade, sendo locadora a Imobiliária Dois Irmãos Ltda. A vigência inicial do contrato foi de 03 anos, tendo sido celebrados contratos posteriores por igual prazo, sucessiva e ininterruptamente.

          Durante a vigência do último contrato, que expirou em setembro de 2020, a sociedade limitada foi dissolvida. Diante da continuidade da empresa posterior à dissolução da sociedade limitada, por Juliana Silva, como única pessoa natural da EIRELI, esta procurou o locador e lhe apresentou proposta de novo aluguel, que foi rejeitada sem justificativa plausível.

       Atualmente, janeiro de 2020, temendo o prejuízo ao estabelecimento empresarial já consolidado, a perda considerável de clientela e os efeitos nefastos da transferência para outra localidade, a Sra. Juliana por consequência pugna pela presente ação.

II- DA TEMPESTIVIDADE

      Inicialmente, faz-se necessário destacar que este presente instrumento está sendo utilizado dentro do prazo legal, pois o prazo do último contrato tem vigência até setembro de 2020. Conforme o art.51, §5°, da lei n°8.245/91 a ação deverá ser proposta no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.

III-DA LEGITIMIDADE ATIVA

      Preliminarmente, cabe esclarecer que a autora não é locatária originária, mas tem legitimidade ativa ad causam, para propor a presente ação pois é sub-rogatória do direito à renovação, visto que, permaneceu exercendo o mesmo ramo de atividade após a dissolução da sociedade empresária, com fulcro no Art.51, §3°, da Lei n° 8.245/91.

IV- DOS FUNDAMENTOS

        As partes firmaram contrato de locação por escrito em 2000, com prazo inicial de 3 anos,do imóvel situado na cidade de Juazeiro do Norte, para fins de que a autora explorasse a atividade comercial de venda de roupas.

Ao decorrer dos anos foram celebrados contratos posteriores por iguais prazos, de forma ininterrupta, ou seja de 2000 até setembro de 2020. ,tendo a empresa continuado com o mesmo ramo comercial. Desse modo, cumprem-se todos os  requisitos do  no art. 51,I,II e III da Lei 8.245/91, quais sejam: o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado,o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos,o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Conforme juntada dos recibos de pagamento de aluguel a empresa tem cumprido com todos os termos do contrato de locação que está em vigência, incluindo a quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia. Cumprindo assim o requisitos do art.  71, II e III da Lei 8.245/91.

           Como demonstrado a empresa está no ponto comercial há cerca de 20 anos, sempre com a mesma atividade comercial. Ao decorrer destes anos, a empresa constituiu grande clientela, sendo referência no ramo da moda por toda a cidade. O ponto comercial tem proteção jurídica, pois é um dos elementos mais relevantes do estabelecimento empresarial.

            Segundo André Santa cruz (2019, pg 146)

O ponto – também chamado de “propriedade comercial” – é o local em que o empresário se estabelece. É um dos fatores decisivos para o sucesso do seu empreendimento. Por essa razão, o interesse voltado à permanência no ponto é prestigiado pelo direito. Não apenas porque a mudança do estabelecimento empresarial costuma trazer transtornos, despesas, suspensão da atividade, perda de tempo, mas principalmente porque pode acarretar prejuízos ou redução de faturamento em função da nova localização, o empresário tem interesse em manter o seu negócio no local em que se encontra. Claro que, por vezes, a mudança pode se revelar um fator de crescimento da atividade econômica explorada, mas isto cabe ao empresário dimensionar. Se ele considera mais útil ao seu negócio permanecer no local em que se encontra estabelecido, este seu interesse é legítimo e goza de tutela jurídica. Proponho denominar-se direito de inerência ao ponto o interesse, juridicamente protegido, do empresário relativo à permanência de sua atividade no local onde se encontra estabelecido.

Outrossim, nas lições de Marlon Tomazette (2020, pg 133)

Quando o imóvel pertence ao empresário, a proteção do ponto decorre da própria proteção da propriedade do imóvel. Mesmo nos casos de locação do imóvel, o ponto empresarial é protegido como um elemento integrante do estabelecimento, assegurando se ao empresário o direito de renovação da locação, atendidas determinadas hipóteses legais, e a indenização no caso de não renovação. Ressalte‐se que no caso de locação não há uma dupla propriedade sobre o imóvel, o que há é um direito pessoal do locatário em face do proprietário.                                                                                        

Desse modo, como certamente demonstrado, o ponto é de fundamental importância para empresa, consagrando aspectos como o aviamento dentre outros.

É cediço o entendimento de que, o locatário ao propor ação renovatória comprovando os requisitos, buscará obter provimento judicial que determine a renovação compulsória do contrato de aluguel pelo mesmo prazo do último contrato.

Segue entendimento jurisprudencial

Ação renovatória. Prazo do contrato. Lei 8.245/91. O prazo da locação prorrogada por força de ação renovatória, nos termos do art. 51, da Lei 8.245/91, deve ser igual ao do ajuste anterior, observado o limite máximo de 5 anos. Recurso conhecido e provido (REsp 267.129/RJ, Rel. Min. José Arnaldo da Fonseca, 5.ª Turma, j.05.10.2000, DJ 06.11.2000, p. 222).

Protesta por todos os meios de prova em direito admitidos, especialmente documental e testemunhal.

Dá-se a causa o valor de R$ 120.000,00 (cento e vinte mil reais )

V– DOS PEDIDOS

Diante do exposto, requer-se a Vossa Excelência: 

a) A citação do Requerido para aceitar a proposta acima consignada ou oferecer contestação, sob pena de revelia;

b) Procedência do pedido para declarar o direito da autora à renovação do contrato de locação, pelo prazo de cincos nas condições por ela propostas;

c) Condenação da Ré ao pagamento das custas e honorários advocatícios.

d) O depoimento pessoal do requerido e das testemunhas abaixo arroladas.

Termos em que,

Pede deferimento.

Local, data.

                                             

                     Advogada OAB\CE



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