Locador deve pagar multa ao locatário ao vender o imóvel antes do término do contrato?

Fabiano Domingues perguntou Sexta, 20 de maio de 2011, 16h36min

Senhores,

O locador de um apartamento vendeu o apartamento locado. O locatário não teve interesse em comprar o imóvel. Fica-se a dúvida:

a) De acordo com a lei do Inquilinato, o locador não pode pedir o imóvel locado antes do prazo. Todavia por o ter vendido a outra pessoa, quais os procedimentos concernentes ao inquilino? O inqulino tem de sair ou o novo proprietário deverá esperar todo o término do contrato por parte do inquilino, que é de 30 meses?

b) No contrato de locação firmado, há uma cláusula que comina que as partes interessadas (locador ou locatário) que rescindir o contrato antes de 12 meses pagará um multa de 3 aluguéis. Nesse caso, o locador poderá pagar essa multa e obrigar o inqulino a sair do imóvel? Essa multa seria proporcional ao tempo restante do contrato?

Att

Fabiano

Respostas

15

  • Jaime - Porto Alegre

    Jaime - Porto Alegre

    Fabiano Domingues
    Se o locador notificou o locatário da intenção de vender o imóvel e o locatário não exerceu o seu direito de preferência, o locador pode vendê-lo e o lcomprador, se queiser. pode notificar o locatário a desocupar o imóvel no prazo de 90 dias, sem ter que pagar multa.
    Um abraço,
    Jaime

  • Fabiano Domingues

    Fabiano Domingues

    Caro Jaime,
    Obrigado por seus esclarecimentos. Todavia ainda permanece a dúvida: O locador, por ter vendido o imóvel na constância do contrato, não deveria pagar a multa de 3 aluguéis estipulada no contrato que reza que " a parte que der motivo a rescisão do contrato antes de 12 meses pagará multa de 3 aluguéis".
    Como a venda se deu após 5 meses de contrato não haveria o locador de pagar ao inquilino essa multa?

    Att.

    Fabiano

  • Jaime - Porto Alegre

    Jaime - Porto Alegre

    Fabiano Domingues,
    Não, a lei do inquilinato prevê a hipótese de retomada em caso de venda, por parte do comprador.
    Um abraço,
    Jaime

  • Cristina SP Original - No FAKE

    Cristina SP Original - No FAKE

    Corretamente a orientação do Nobre Colega Dr. Jaime.

    A situação só muda, se o contrato de locação em questão,estiver registrado junto a Matrícula do Imóvel.
    Neste caso "somente", o adquirente (comprador) é obrigado a honrar o contrato até o término. Caso contrário, poderá notificar o locatário, para desocupação em 90 dias.

  • jamile de lima nery

    jamile de lima nery

    ok. mas tem outra dúvida. o locatário que não tiver como comprar o imóvel, e quiser sair antes de esperar a venda, ou seja, ele é notificado da venda e do direito de preferência, mas não compra e quer sair do imóvel. a imobiliária/locador pode cobrar a multa por quebra de contrato? o inquilino fica obrigado a permanecer no imóvel pelo tempo de venda e pelos 90 dias dado pelo futuro dono ser não quiser pagar multa? se for, isso é muito injusto.. o contrato é quebrado, o inquilino tem que gastar com uma mudança não prevista e demandar tempo na procura de outro imóvel... essa inovação foi muito injusta.. devia incidir multa pro locador para ao menos o inquilino ter de onde pagar a mudança inesperada...

  • Jaime - Porto Alegre

    Jaime - Porto Alegre

    jamile de lima nery,
    O locatário é notificado pelo locador para exercer o direito de preferência na compra e não para sair do imóvel., Portanto, ele tem que cumprir o contrato até o fim, sob pena de pagar a multa proporcional ao tempo que falta.
    Já a notificação do novo proprietário é de prazo mínimo de 90 dias para o locatário sair do imóvel. Ele pode sair no primeiro dia após a notificação, se quiser, e não terá que pagar multa.
    Um abraço,
    Jaime

  • jamile de lima nery

    jamile de lima nery

    o inquilino tem que cumprir o contrato até o fim e o locador que faz um contrato de 36 meses e coloca e venda aos 10 não tem dever de nada... só de notificar do direito de preferência... Não achei a inovação da lei justa! mas entendi, obrigada.....

  • M Kessaris

    M Kessaris

    O inquilino não é obrigado a cumprir o contrato até o fim. Para determinadas situações, há a aplicação de multa rescisória, para outras, não, se cumpridas determinadas exigências. Ele, enquanto proprietário e locador (ao mesmo tempo) é obrigado, por lei, a lhe garantir a locação, pelo tempo do contrato. Porem, pode acontecer de se tornar necessário a venda do imóvel, por necessidade financeira do mesmo. Ainda assim, existem algumas situações em que é obrigado à manter-se a locação. Por isso a necessidade, mesmo em caso de venda, de oferecer-lhe o imóvel nas mesmas condições de venda para terceiros, por isso a preferencia ao inquilino. Por sua vez, notificado (por escrito) que foi pelo proprietário, ao saber da possibilidade de venda do imóvel em que reside, o inquiilno pode, se quiser, averbar o contrato de locação na matricula do imóvel junto ao Registro de Imóveis, e com isso, obrigar o futuro comprador à respeitar o contrato de locação até o seu término. Este eventual comprador, ao analisar a matricula para comprar o imóvel, verá que o mesmo está reservado para aquela locação, e portanto, saberá que somente poderá utilizá-lo para moradia propria, quando o contrato de locação se encerrar. Assim, comprará o imóvel se julgar conveniente.

    Portanto, haverá apenas uma mudança personal da figura do locador, saindo uma pessoa, e entrando outra, mantendo-se a locação. Porém, se não averbar, e o futuro comprador também necessitar do imóvel, perante a lei, que considera todos iguais sob a sua égide, haverá 2 pessoas com necessidades de moradia, incidentes sobre o mesmo imóvel. Por quem decidirá então a justiça ?? Não lhe parece razoável que, nesta situação, por ter comprado o imóvel (muitas vezes pagando à vista), o futuro comprador tenha o direito de morar no imóvel em que comprou, para essa finalidade ???

    Por isso, sempre que posso, digo para que cada um tente se colocar no lugar do outro, analisando todos os prós e contras, como se de fato, estivesse do outro lado.

    Situações de emergência, necessidade financeira, pode ocorrer à qualquer um, e a qualquer momento. As leis vigentes tentam alcançar as mais diversas situações, no sentido de se resguardar a justiça à todos. Mas nem sempre isso é possível. Por isso recorre-se ao Judiciário, onde apresentando provas, alegações, depoimentos, o Juiz emitirá o seu julgamento, sempre o mais justo que for possível !!!

  • Jaime - Porto Alegre

    Jaime - Porto Alegre

    Nem todo contrato de locação reune as condições para registro. Daí que para ser respeitado o prazo de vigência do contrato, este deve ser descrito de fomra expressa e inconfundível e o imóvel também ter plena descrição para que seja registrável.

    assim só é garantido ao locatário o respeito ao prazo contratado se a prazo de vigência estivar claramente fixado e o contrato reunir reuniões para ser registrado.

  • jamile de lima nery

    jamile de lima nery

    meus caros.

    não questiono o direito do novo comprador de ir morar no imóvel e nem o do proprietário de vendê-lo. o que eu questiono é o contrato assinado com o inquilino.

    os contratos são regidos pela segurança jurídica e pelo pacto sunt servanda. se eu assino um contrato que tem uma cláusula que ele será de 36 meses e o proprietário o coloca a venda no 10 mês, fica clara a quebra de contrato. e em todo contrato, existe uma cláusula de multa para qualquer das partes que infringirem o contrato.

    na lei, diz que é proibida a retomada do locador antes do fim do prazo, mas interpreta-se que é a retomada para morar, permitindo -se a venda do imóvel locado.

    mas no entando, o inquilino não pode devolver antecipadamente sem que pague multa proporcional. só acho que isso deveria valer pros dois, locador e locatário que quebrem o contrato antecipadamente.

    não é justo o inquilino sair sem nada receber, afinal ele tem um contrato de 36 meses! o fato da lei não prever multa pro locador, não quer dizer que não possa ser aplicada a multa contratual, afinal, a boa fé do inquilino tem que ser respeitada! ademais, o mesmo vai arcar com custos de uma mudança inesperada, pois ele tinha um contrato que "achava" que tinha valor...

    essa situação cria insegurança jurídica para qualquer um que venha a ser inquilino, porque pouquíssimos têm conhecimento de que podem exigir a cláusula de vigência da locação no caso de alienação, as imobiliárias mesmo não informam....eu mesma nunca vi nenhuma informando.

  • M Kessaris

    M Kessaris

    Seu raciocínio é dotado de clareza, lógica, objetividade, e por que não, de direito !!

    Para isso existe o Judiciário. Se a lei não contemplou tal situação, porque o legislador não a previu, cabe a parte interessada ingressar em juízo, e apresentar suas alegações, provas, depoimentos, enfim, convencer o Judiciário da razoabilidade de seus argumentos !!

    Quem sabe, pela constância e repetição de casos semelhantes, forme-se jurisprudencia à respeito, e os legisladores prevejam tal situação, alterando e/ou incluindo-a em lei ??

  • Meire Rodrigo Silva

    Meire Rodrigo Silva

    Olá, alguem pode me ajudar, sou locatário e o imóvel foi vendido, o novo proprietário está querendo o imóvel e esta exigindo que ele seja entregue pintado. A pergunta: Se o novo comprador não precisa pagar a multa de rescisão porque eu tenho que respeitar o contrato e entregar o imóvel pintado?

  • Hen_BH

    Hen_BH

    Se você é locatário, independente de quem seja o novo dono do imóvel, deverá observar os termos do contrato.

    Se o contrato diz que o imóvel deve ser entregue pintado, não é o fato de o imóvel ter sido vendido a outra pessoa que faz essa obrigação desaparecer.

    Isso porque o novo dono se subroga nos direitos do antigo dono. Ou seja, todos os direitos que o antigo dono tinha passam para o novo dono.

    "Se o novo comprador não precisa pagar a multa de rescisão porque eu tenho que respeitar o contrato e entregar o imóvel pintado?"

    Porque a lei diz que o novo comprador não precisa respeitar o contrato, salvo quando haja cláusula expressa e o contrato seja registrado. E você tem de entregar o imóvel pintado porque o novo dono passa a ter os direitos do dono anterior.

    Mas repito: essa obrigação de pintura do imóvel antes da entrega deve constar no contrato.

  • T2 Torres

    T2 Torres

    Oi, preciso de ajuda. Aluguei uma casa com contrato de 30 meses e fizeram apenas 6 meses que estou morando na casa e o dono vendeu a casa sem avisar nada. Ele informou que eu tinha 30 dias para sair da casa e pediu que eu assinasse um papel informando que estou ciente, eu não assinei e depois disso chegou uma carta em minha residencia informando que tenho 30 dias pra sair. Porem me encontro gravida e não é fácil achar uma casa assim tao rápido. O que posso fazer? O dono da casa tem que pagar a multa? Tenho que recorrer ou posso fazer um acordo com ele do valor? Desde de já obrigado.

  • Thiago Souza

    Thiago Souza

    oi boa tarde fiz um contrato de um aluguel de uma loja mas não me atentei que não tinha uma clausula no caso dele pedir o imovel só tinha uma multa imposta a mim se caso eu desistisse e acontece que agora ele quer o imovel o que posso fazer para me resguardar?