Claudinara, perante a municipalidade, a obrigação é sempre do proprietário; não há nenhuma relação entre o locatário e a Fazenda Municipal.
Também pela lei do inquilinato (Lei nº 8.245/1991, artigo 22, inciso VIII, a obrigação de pagar o IPTU é do locador, "salvo disposição expressa em contrário".
O que quer dizer isto? Se o contrato de locação for omisso, quem sempre assume seu ônus é o locador (e se disser que a obrigação é do locador, estará 'chovendo no molhado').
Entretanto, aquela expressão quer dizer que, se as partes assim se acertarem (por escrito), o ônus pode ser repassado ao locatário.
De certa forma, faz parte do preço da locação. Claro que se o locatário não pagar, a Fazenda Municipal vai sempre cobrar do proprietário. Cabe a este executar o locatário judicialmente.
Considerando tais disposições, supondo que por uma característica própria do locatário, este não seja obrigado a pagar o IPTU sobre um imóvel que seria de sua propriedade, isto não quer dizer que esta característica pessoal do locatário seja repassadao ao locador, dispensando aquele imóvel do imposto. Assim, neste caso, ou o locatário paga o imposto em razão do contrato, ou o locador o assume diretamente, mas acaba o incluindo no preço da locação.
Vamos exemplificar: pelo artigo 150, VI, "a", temos o que se chama de imunidade recíproca. Traduzo, a União ou Estado, se forem proprietários de um imóvel urbano, estão imunes do pagamento do IPTU. Entretanto, se estes alugarem um imóvel urbano, poderá constar, se assim for convencionado, que o imposto será ônus do locatário, no caso União ou Estados.