Você sabia que uma situação corriqueira nas locações é a cobrança do chamado 'Pacote Fechado', a qual envolve a cobrança do aluguel e condomínio, dentre demais taxas, em um único montante, pode ser bastante desvantajosa para o locador? Entenda o motivo continuando a leitura deste artigo.
A Lei do Inquilinato e as taxas da locação
A Lei nº 8.245 de 18 de Outubro de 1991, conhecida como Lei do Inquilinato, determina ser do locador a obrigação de pagar as taxas e os impostos do imóvel locado.
Mas esta mesma lei cita que é permitido ao locador transferir a responsabilidade destes pagamentos ao locatário, desde que esta disposição esteja expressa em contrato.
Art. 22. O locador é obrigado a:
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VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
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X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
A maioria dos contratos de locação, quando elaborados por escrito, transfere ao locatário as obrigações sobre estes pagamentos, citando neles o valor do aluguel e a informação de que ele será responsável, enquanto durar a locação, pelo pagamento dos impostos e taxas.
Já as locações firmadas verbalmente não permitem essa transferência.
O que é o Pacote Fechado?
É considerado como 'Pacote Fechado' o somatório de todas as cobranças da locação, como impostos, taxas, aluguel, pagas pelo locatário como se fosse o aluguel. Ou seja, o locatário pode até mesmo nem saber qual é o valor do IPTU, pois ele paga mensalmente um valor já acordado e fechado com o locador no qual todas as despesas já estão cobertas.
Se você já viu, por exemplo, um anúncio de locação informando que o aluguel é de R$ 3.000,00 já incluindo o condomínio e o IPTU, este anúncio indica que o locador pode querer cobrar o 'Pacote Fechado'.
Pacotes fechados são muito utilizados nas locações para temporada, que tem o prazo de até 90 dias. Isto porque nas locações temporada um reajuste nos impostos ou até mesmo no condomínio é muito improvável de afetar o locador, pois o prazo da locação é de 90 dias.
Muito frequentemente encontramos essa modalidade de cobrança em anúncios de hospedagens, como AirBnb, por exemplo, em que você paga uma diária e tem já incluso a cobrança de luz, água, internet, etc.
Reajustes nos valores cobrados
É neste ponto que existe o perigo para o locador, ou em alguns casos, para o locatário.
O 'Pacote Fechado' parece ser o cenário ideal para o locador, pois ele não precisará se preocupar com as taxas e impostos, visto que o locatário pagará sempre no valor acordado como aluguel.
Mas, e é importante citar esse 'mas', devemos analisar a legislação sobre o que é citado sobre os reajustes dos valores cobrados para o aluguel.
§ 1.º É nula de pleno direito qualquer estipulação de reajuste ou correção monetária de periodicidade inferior a um ano.
Ou seja, legalmente o reajuste em um aluguel cobrado somente pode ocorrer a cada 12 meses de contrato, e respeitando um índice oficial inflacionário, como, por exemplo, IPCA, IVAR ou IGP-M.
O que acontece se um condomínio necessitar um reajuste superior ao índice escolhido? Ou se este mesmo condomínio precisar de reajuste com pouco tempo de locação?
Como o condomínio em um 'Pacote Fechado' está definido como se fosse aluguel, não poderá o locador repassar o aumento para o locatário, tendo, portanto, que assumir a diferença.
Já nos contratos em que não tem um 'Pacote Fechado' e a responsabilidade das taxas são do locatário, independente do aumento que ocorrer nestas taxas, deverá o locatário aceitar e pagar.
Conclusão
Caso você pretenda alugar o seu imóvel por mais de 90 dias, ou seja, em uma locação sem ser para temporada, é recomendado evitar a cobrança do aluguel e demais taxas como 'Pacote Fechado'.
Você evitará surpresas desagradáveis para ambos os lados da locação.
Já nas locações curtas, como locações em AirBnb, ou locações para temporada, este tipo de cobrança é vantajosa, pois o locador já arrecada o valor estimado para cobrir estas despesas e ainda garantir o seu aluguel.
Referências:
Lei 10.406
Lei do Inquilinato