Foto: Scot Consultoria
As servidões de passagem pela transmissão de energia elétrica em propriedade rural são situações economicamente importantes e socialmente relevantes, pois levam o progresso para diversas regiões. Entretanto, não se pode esquecer que é um serviço público instalado em uma propriedade privada e produtiva, trazendo implicações ao patrimônio particular, por isso devem ser indenizadas.
Esta chamada servidão administrativa – de passagem – imposta por um serviço público como a transmissão de energia elétrica, se imposta ao longo de uma propriedade rural, precisa ser indenizada ao proprietário do imóvel que não vai mais utilizar determinada área onde foi criada esta servidão.
A servidão administrativa é direito real, de natureza pública, de utilização, instituído sobre imóvel de propriedade alheia, com base em lei, por entidade pública ou similar, em favor de um serviço público ou de um bem afetado a fim de utilidade pública.
Seria quase uma desapropriação, caracterizada pela superioridade do interesse público, unilateral e privativo do Poder Público, impondo ônus real de uso sobre propriedade particular, móvel ou imóvel, à medida que se apresenta preferível do que despejar compulsoriamente o proprietário da área, também considerando um “sacrifício” imposto a uma só propriedade rural em favor da coletividade de áreas vizinhas que receberão o mesmo benefício.
Essa servidão administrativa criada para a transmissão de energia elétrica impõe restrições à utilização do imóvel rural, determinando praticamente a perda de parte da autonomia do proprietário naquela fração de área, com consequências econômicas pela perda dos rendimentos naquela área, diminuindo o aproveitamento da fazenda e ainda a diminuição no valor final de avaliação do imóvel.
Normalmente, esta servidão de passagem ocorre por três meios: por contrato ou acordo entre as partes – mediante escritura pública, em que o concessionário e os proprietários interessados estipulam a extensão e limites do ônus, e os direitos e obrigações a ambas as partes; por decisão judicial – o juiz é que determina se vai ou não ser concedida a servidão e qual o valor da indenização; e, por fim, em decorrência de lei – a lei impõe que deverá ser feita a servidão de passagem.
Por essas e outras razões, a indenização da servidão deve corresponder ao prejuízo causado ao imóvel, não em percentual fixo sobre o valor do bem, como determinam alguns tribunais, mas em valor correspondente ao efetivo prejuízo causado ao imóvel, mediante avaliação de laudos periciais feitos pelo proprietário do imóvel rural e auferidos por um perito nomeado por um juiz em uma ação indenizatória desta servidão.
Isto seria mais justo para ambas as partes, quem indeniza, ou seja, a companhia de energia elétrica, como também para o proprietário do imóvel rural, pois se demonstrado que a servidão não prejudica a utilização do bem, nada há o que indenizar; e se prejudica, o pagamento deverá corresponder ao efetivo prejuízo, caracterizada uma desapropriação indireta.
A recomendação é buscar uma justa e adequada indenização em decorrência das perdas sofridas na propriedade, devendo o proprietário rural, primeiramente, buscar uma perícia técnica competente, com profissional capacitado e que tenha bom conhecimento sobre avaliação imobiliária nestas condições, possibilitando subsidiar, em seguida, a sua ação judicial de indenização que será movida contra a companhia de energia elétrica.
A perícia levará em consideração fatores como a desvalorização no valor da terra nua; os lucros cessantes, aquilo que deixa de ser auferido pelo proprietário rural como renda; a inviabilização da área onde ocorre a passagem da linha de transmissão e seu impacto na avaliação do imóvel.
Também devem ser levados em consideração pela perícia, as restrições impostas ao imóvel com o “corte” da área e seus acessos pela passagem da linha de transmissão, ou seja, sua posição em relação ao imóvel; a desvalorização da área remanescente do imóvel, ou seja, se a área ao redor da servidão também sofre desvalorização.
No que diz respeito às perdas econômicas e produtivas, o laudo pericial deve ser capaz de apontar a avaliação das restrições conforme a aptidão da área para cada atividade, ou seja, pecuária, agricultura, impossibilidade de irrigação, impossibilidade de pulverização aérea; estragos no solo pela movimentação e trânsito inadequado de maquinário, avarias em cercas, porteiras e demais benfeitorias, dentre outros muitos fatores, a depender da proporção do imóvel.
Além do mais, diante das novidades em benefícios ambientais aos produtores rurais, também são fatores que devem ser levados em consideração, ou seja, se as áreas de vegetação são consideradas ativos para a propriedade rural, pela possibilidade de serem negociados em CPR’s verdes, senão para compensações em cotas ambientais, senão o próprio déficit que a linha de transmissão pode causar pela diminuição de uma área de reserva legal do próprio dono do imóvel rural.
É evidente, portanto, que as avaliações e laudos, bem como as indenizações não podem ser padronizados ou pré-estabelecidos pelos tribunais, valendo a premissa jurídica de que “cada caso é um caso”.
Para finalizar, é importante apenas lembrar que não se trata de uma ação “rápida” pela necessidade de perícia, possibilidades de recurso etc e ainda vale lembrar que por se tratar de um ‘direito real’, esta servidão deverá constar na matrícula do imóvel para dar publicidade à esta situação, informando aos futuros adquirentes.