Você sabia que o 'Pacote Fechado', uma prática comum em locações que consiste na cobrança do aluguel, condomínio e outras taxas em uma única parcela, pode ser desvantajosa para o locador? Continue lendo este artigo para entender os motivos por trás dessa situação.
A Lei do Inquilinato e as taxas da locação
A Lei nº 8.245 de 18 de Outubro de 1991, popularmente conhecida como Lei do Inquilinato, estabelece que cabe ao locador a responsabilidade de pagar as taxas e impostos referentes ao imóvel locado. No entanto, é possível transferir essa obrigação ao locatário, desde que esteja expressamente previsto em contrato, conforme previsto na mesma lei.
Ela estabelece que o locador é responsável pelo pagamento das taxas e impostos referentes ao imóvel locado. No entanto, a mesma lei prevê que essa responsabilidade pode ser transferida ao locatário, desde que esta cláusula esteja expressa em contrato. Conforme o artigo 22 da Lei, o locador é obrigado a pagar os impostos, taxas e prêmio de seguro complementar contra fogo que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição em contrário no contrato, e a arcar com as despesas extraordinárias de condomínio.
Em geral, os contratos de locação escritos transferem ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dos impostos e taxas, juntamente com o valor do aluguel. Por outro lado, nas locações verbais, essa transferência não é permitida.
O que é o Pacote Fechado?
O "Pacote Fechado" é um termo usado para descrever a prática comum de cobrar todas as despesas de locação, como aluguel, impostos e taxas, em um único valor pago pelo locatário. Essa prática pode ser vantajosa em alguns casos, mas pode não ser a melhor opção para o locador. Um exemplo de anúncio que utiliza essa prática é quando um locador anuncia um aluguel de R$ 3.000,00, incluindo condomínio e IPTU.
Geralmente, os pacotes fechados são usados em locações de curto prazo, como as de temporada, que duram até 90 dias. Isso ocorre porque é improvável que haja um aumento nos impostos ou no condomínio durante esse período.
Essa prática também é comum em anúncios de hospedagens em plataformas como o Airbnb, onde os hóspedes pagam uma diária que já inclui as despesas como luz, água e internet.
Reajustes nos valores cobrados
Um ponto de atenção importante em relação ao 'Pacote Fechado' diz respeito aos reajustes dos valores cobrados no contrato de locação. O locador pode se sentir tentado a adotar essa modalidade de cobrança, pois ela implica que o locatário pagará sempre um valor fixo, incluindo o aluguel, condomínio e outras taxas. No entanto, é necessário avaliar cuidadosamente as implicações legais dessa opção.
De acordo com a Lei do Inquilinato, qualquer estipulação de reajuste ou correção monetária deve ocorrer a cada 12 meses, respeitando um índice oficial inflacionário, como o IPCA, IVAR ou IGP-M. Isso significa que, em um 'Pacote Fechado', o locador não poderá repassar ao locatário um aumento superior ao índice escolhido, caso o condomínio ou outras taxas tenham reajustes maiores. Nesse caso, o locador será obrigado a assumir a diferença.
Por outro lado, nos contratos em que a responsabilidade pelas taxas é do locatário, qualquer aumento nesses valores deverá ser pago por ele, independentemente do momento em que ocorrer. É importante lembrar que essa modalidade de cobrança não é permitida em contratos verbais, apenas naqueles que são elaborados por escrito.
Assim, embora possa parecer vantajoso para o locador, o 'Pacote Fechado' pode gerar riscos e perdas financeiras caso ocorram reajustes acima do esperado. É fundamental que o contrato de locação seja elaborado com clareza e transparência em relação às responsabilidades das partes envolvidas.
Conclusão
Se você planeja alugar seu imóvel por mais de 90 dias, ou seja, em uma locação que não seja para temporada, é aconselhável evitar a cobrança do "Pacote Fechado" para o aluguel e outras despesas. Isso ajudará a evitar surpresas desagradáveis para ambas as partes envolvidas na locação.
Por outro lado, para locações curtas, como aquelas realizadas no Airbnb ou para temporadas, a cobrança do "Pacote Fechado" pode ser vantajosa, já que o locador recebe um valor estimado para cobrir todas as despesas e garantir seu aluguel.
Referências:
Lei 10.406
Lei do Inquilinato