A Lei nº 14.133/2021 prevê em seu art. 74, V, que é inexigível a licitação quando seja inviável a competição para aquisição ou locação de imóvel, cujas características de instalações e de localização tornem necessária sua escolha.
Todavia, o § 5º do mesmo dispositivo traz uma série de requisitos a serem observados pelo Município, quais sejam:
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avaliação prévia do bem, do seu estado de conservação, dos custos de adaptações, quando imprescindíveis às necessidades de utilização, e do prazo de amortização dos investimentos;
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certificação da inexistência de imóveis públicos vagos e disponíveis que atendam ao objeto; e
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justificativas que demonstrem a singularidade do imóvel a ser comprado ou locado pela Administração e que evidenciem vantagem para ela.
Neste estudo, nos debruçaremos à análise do último requisito, pois pela observação empírica, nota-se que diversos Municípios têm dificuldade em pôr de forma fundamentada no processo, as justificativas que demonstrem a singularidade do imóvel a ser locado pela Administração, evidenciando a sua vantagem.
Mendes[1] entende que “a solução (objeto) é singular quando ela é única, ou seja, quando não existe outra opção a ser considerada em comparação a ela como um equivalente perfeito; o objeto é singular por ser único, especial, particular”.
Assim, ainda que, hipoteticamente, exista mais de um imóvel potencialmente apto, em função de suas condições de instalação e localização atenderem as necessidades da Administração, é possível sustentar a contratação direta por inexigibilidade, desde que a escolha seja justificada como a mais eficiente e adequada em função das peculiaridades a ele inerentes, tornando então necessária essa contratação, e o preço praticado compatível com o valor de mercado, segundo avaliação prévia[2].
Marçal Justen Filho esclarece que "será cabível a contratação direta nas hipóteses em que se evidenciar que um determinado imóvel apresenta atributos altamente diferenciados em face dos demais"[3].
Com efeito, esses atributos poderão se relacionar a aspectos como localização, área útil disponível, condições peculiares da construção, inclusive no que tange a questões de sustentabilidade o que, por óbvio, deve configurar a inviabilidade de competição.
Diante de todo exposto, no momento de justificar a singularidade do imóvel a ser locado, por meio de inexigibilidade de licitação, o Município deve indicar, minimamente, a vantajosidade da inexigibilidade da licitação, bem como a eficiência e adequação da contratação, em função dos aspectos da localização do imóvel, as peculiaridades da construção e o preço compatível com o valor de mercado, segundo avaliação prévia.
[1] MENDES, Renato Geraldo/MOREIRA, Egon Bockmann. Inexigibilidade de licitação. Repensando a contratação pública e o dever de licitar. Curitiba: Zênite, 2016, p.150 e 151.
[2] Na nova Lei de Licitações é possível contratar diretamente a compra ou locação de imóvel? | Blog da Zênite (zenite.blog.br)
[3] Comentários à Lei de Licitações e Contratações Administrativas: Lei n. 14.133/2021. São Paulo: Thomson Reuters Brasil, 2021. pág. 999.